TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/02273

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [C] [J]
Me Solal FITOUSSI

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02273 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZMT

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE

Madame [Z] [L],
[Adresse 1]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [J],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [D] [P],
[Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Solal FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02273 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZMT

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 12 octobre 2018 avec prise d’effet au 13 octobre 2018, Madame [Z] [L] a donné à bail à Monsieur [B] [T] et Monsieur [X] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], 1er étage, porte face droite, pour un loyer mensuel initial de 1 500 euros, outre une provision sur charges de 80 euros.

Par avenant du 13 octobre 2018, Monsieur [C] [J] est devenu colocataire du logement suite au départ de Monsieur [B] [T] et du congé donné par ce dernier le 24 juin 2018.
Par acte séparé en date du 14 octobre 2018, un écrit fait apparaitre Madame [D] [P] comme caution des engagements de Monsieur [C] [J].

Le 13 décembre 2019, Monsieur [X] [W] a donné congé du logement et Monsieur [C] [J] est demeuré le seul locataire du logement.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 400,21 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 juin 2025 au locataire et le 3 juillet 2025 à Madame [D] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, Madame [Z] [L] a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur;
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [D] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, échéance de janvier 2026 inclus, soit la somme de 18 238,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi;
- condamner Monsieur [C] [J] et Madame [D] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 juin 2025.

A l'audience du 22 mai 2026, Madame [Z] [L], représentée par son conseil, s’est désistée de l’ensemble de ses demandes concernant la caution Madame [F] [P].

Elle a sollicité pour le surplus le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 25 511,80 euros, selon décompte en date du 4 mai 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Madame [D] [P], comparante en personne et assistée de son conseil, expose que Monsieur [C] [J] est son neveu, qu’elle a été caution d’un précédent contrat de bail à usage d’habitation 10 ans auparavant, et que ce dernier a utilisé frauduleusement sa signature pour rédiger le présent acte. Elle déclare avoir porté plainte.
Elle sollicite d’être mise hors de cause de la présente instance.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [C] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement des demandes à l’encontre de Madame [D] [P]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
L’article 395 du même code précise que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur.

En l’espèce, Madame [Z] [L] s’est désistée à l’audience de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Madame [D] [P]. Cette dernière a sollicité à l’audience d’être mise hors de cause.

En ces conditions, il convient de constater le désistement de l’ensemble des demandes de la bailleresse à l’encontre de Madame [D] [P] et de le déclarer parfait.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 2 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [Z] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans ses dispositions applicables au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 12 octobre 2018 avec prise d’effet au 13 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article VIII intitulé clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 5 400,21 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 août 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [C] [J] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [C] [J] ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [C] [J] étant sans droit ni titre depuis le 23 août 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [Z] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [J] reste lui devoir la somme de 25 511,80 euros à la date du 4 mai 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 25 511,80 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 400,21 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [C] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [L] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS