TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/02881

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [X] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02881 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXAL

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH,
[Adresse 1]
représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [X] [B],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02881 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXAL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 octobre 2011, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [X] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 310,17 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 5 008,73 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989;
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur;
- condamner Madame [X] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 décembre 2025, soit la somme de 23 233,36 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi;
- condamner Madame [X] [B] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 13 juin 2025.

A l'audience du 22 mai 2026, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de [Localité 3],38 euros, selon décompte en date du 29 avril 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office par le juge. Elle souligne que la dette est constituée en partie du supplément de loyer de solidarité et que la défenderesse n’occupe plus le logement depuis à minima 2023.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, Madame Madame [X] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 26 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 24 octobre 2011 contient une clause résolutoire (article 13 des conditions générales du contrat de bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 5 008,73 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai applicable au présent litige, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2025.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, et ce alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [X] [B] étant sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L’absence de la locataire à l’audience, le procès verbal de recherches infructureuses dressé par le commissaire de justice le 23 janvier 2026 lors de la délivrance de l’assignation marquant l’absence de la défenderesse des lieux et son départ du logement depuis février 2023 justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit supprimé.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [X] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02881 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXAL

En l'espèce, EPIC [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Madame [X] [B] reste lui devoir la somme de 36 382,38 euros (en ce inclus 314,15 euros de frais de poursuite) à la date du 29 avril 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [X] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 36 068,23 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 008,73 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [X] [B] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame Madame [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS