TJ 75056, 27 juill. 2026, RG 25/08902

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08902 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6OW

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE
Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025147775 du 07/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08902 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6OW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2309,10euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [O], le 14 mai 2025.

Par assignation du 21 août 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [E] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 1780,30 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 août 2025,

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a actualisé sa créance à l'égard de Mme [E] [O] à la somme de 1650,31euros selon décompte arrêté au 18 mai 2026, terme avril 2026 inclus. Il a précisé que le paiement du loyer courant a été repris avant l'audience et il s'est associé à la demande d'octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la défenderesse, sous réserve toutefois de mensualités d'un montant égal.

Mme [E] [O], représentée par son conseil, a sollicité l'octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; elle a proposé des mensualités de 20 euros par mois, le solde à la 36 ème mensualité. Aucune indication sur la situation personnelle et financière n'a été donnée.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art. 16.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 13 mai 2025, pour la somme en principal de 2309,10euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2025 minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience, de la diminution de la dette depuis la délivrance de l'assignation et de l'accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et la défenderesse sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 mai 2026, Mme [E] [O] restait lui devoir la somme de 1485,77 euros au titre des loyers et charges, terme avril 2026 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l'instance. Ce décompte n'est pas contesté par la défenderesse.

Mme [E] [O] sera donc condamnée à payer au bailleur, la somme de 1485,77 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,