TJ 75056, 27 juill. 2026, RG 25/04360

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04360 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7XC5

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 27 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [A] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202520805 du 28/08/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04360 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7XC5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2011, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [A] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6516,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [V], le 26 novembre 2024.

Par assignation du 14 avril 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [A] [V] avec toutes conséquence de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges , subsidiairement au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 6478,24 euros sur l'arriéré locatif ,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 avril 2025.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026 lors de laquelle l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles il réitère les demandes visées à son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 5840,43 euros, déduction faite des frais de contentieux, par ailleurs il s'en rapporte à justice quant à la demande tendant d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et il sollicite que la défenderesse soit déboutée de sa demande fondée sur la prescription des sommes dues.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la dette est certaine liquide et exigible. A cet égard, elle soutient que la prescription n'est pas acquise, celle-ci ayant été interrompue par l'effet de la reconnaissance de la dette par la défenderesse le 09 novembre 2021 puis par l'effet de l'assignation délivrée le 14 avril 2025. Elle fait également valoir les règles d'imputation des paiements et précise que les sommes perçues par le bailleur au titre de l'APL doivent s'imputer sur les loyers correspondant aux périodes pendant lesquelles elles ont été versées. S'agissant des frais facturés, elle reconnait que ceux facturés au titre des frais de contentieux sont à déduire de la dette locative ce qu'elle a fait puisqu'elle actualise sa créance à la somme de 5840,43 euros et, s'agissant des frais facturés à hauteur de 1,75 euros, elle fait valoir qu'il s'agit de la maintenance du service " triple play " (TNT , accès internet et téléphonie), qui a été négocié avec les fournisseurs et accepté par les organisations de locataires et porté à la connaissance des locataires concernés.

Mme [A] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, reprises oralement, aux termes desquelles elle sollicite à titre principal le rejet des demandes de la bailleresse, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de paiement à raison de 35 mensualités de 10 euros payables au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé au 36 -ème mois, avec la précision qu'à défaut de paiement la procédure d'expulsion ne pourra reprendre que quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée AR demeurée infructueuse, à titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l'octroi d'un délai de 12 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause, elle sollicite le rejet de la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le rejet de la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, elle sollicite également d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir et la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Elle précise qu'elle ne soulève plus l'irrecevabilité de la demande, la bailleresse ayant justifié de la notification de l'assignation au Préfet dans le délai imparti.

Au soutien de ses prétentions à titre principal, elle soutient que la créance n'est pas certaine, liquide et exigible en raison de la prescription ; elle fait valoir qu'au regard de la date de délivrance de l'assignation, soit le 14 avril 2025, la dette antérieure au 14 avril 2022 n'est pas due et, dès lors que la dette existante au 14 avril 2022 est supérieure à la dette actuelle, il ne peut y avoir de dette à ce jour. Elle soutient également que la bailleresse sollicite la condamnation à des sommes qui ne sauraient constituer la dette locative à savoir des frais de contentieux et des frais facturés à titre de " divers ". Au soutien de sa demande de délai de paiement et de suspension d'acquisition de la clause résolutoire, elle fait valoir la reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience et les démarches entreprises par l'assistante sociale qui l'accompagne. S'agissant de l'indemnité locative, elle fait valoir sa bonne foi. Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle fait valoir son âge, ses problèmes de santé, sa situation familiale, les démarches de relogement entreprises via les interventions conjointes de son suivi social et du référent contentieux de [Localité 1] HABITAT OPH.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance

Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

S'agissant des loyers, créances périodiques, la prescription est acquise terme par terme.

Aux termes de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Aux termes de la jurisprudence, l'aide personnalisée au logement est une aide affectée, c'est à dire qu'elle est juridiquement destinée à couvrir un loyer déterminé pour une période déterminée. Le montant des APL perçues par le bailleur doit dès lors s'imputer sur les loyers correspondant aux périodes pour lesquelles elles ont été versées, et non selon la règle d'imputation de l'article 1342-10 du Code civil pour les paiements ordinaires.

En l'espèce, le 25 août 2021, [Localité 1] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [A] [V] un premier commandement de payer la somme en principale de 5 065,05 euros visant la clause résolutoire. Il ressort d'un courrier en date du 09 novembre 2021 que cette dernière a fait état de la dette locative existante et de l'existence d'un plan d'apurement de ladite dette mise en place courant 2020 entre les parties afin d'être rétablie dans ses droits à APL et, compte tenu du respect du plan d'apurement mis en place, deux rappels APL ont été portés au crédit du compte locataire à savoir les 21 novembre 2022 pour la période novembre 2020-octobre 2022 et 20 décembre 2022 pour l'année 2021 de sorte que Mme. [A] [V] a reconnu la dette et interrompu en conséquence le délai de prescription triennale lequel délai a, de nouveau, été interrompu par la délivrance de l'assignation le 14 avril 2025.

Il est constant que Mme [A] [V] n'a pas précisé, lors de ses différents paiements, la dette qu'elle entendait acquitter de sorte qu'il y a lieu de retenir que les paiements se sont imputés sur la dette la plus ancienne.

Le décompte fait apparaître une dette de 7387,85 euros au 30 avril 2022. Compte tenu des dispositions précitées et des paiements intervenus postérieurement du chef de Mme [A] [V] pour un montant supérieur à cette somme à savoir 11 108,75 euros, la date du premier impayé est donc postérieur au mois d'avril 2022.

La prescription n'est donc pas encourue.

Les frais de contentieux facturés, à savoir 281,47 seront à inclure dans les dépens et seront déduits de la dette locative. En revanche, les frais qualifiés de " divers " à savoir trois fois 1,75 euros ne seront pas déduits de la dette locative, [Localité 1] HABITAT OPH justifiant qu'il s'agit de la maintenance du service " triple play " (TNT , accès internet et téléphonie), montant qui a été négocié avec les fournisseurs, accepté par les organisations de locataires et porté à la connaissance des locataires concernés.

Au vu des développements qui précèdent, la créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 5840,43 euros.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de, 6516,21 euros hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 janvier 2025 minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il est constant qu'il y a une reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience. Mme [A] [V] perçoit une pension de retraite de 1002,26 euros par mois. Elle justifie de son accompagnement social dont il ressort que plusieurs actions sont prévues dont le dépôt d'un dossier FSL de la Ville de [Localité 1] pour apurer la dette et qui préconise un plan d'apurement, sans déséquilibrer le budget, de 20 euros à 50 euros par mois.

Il convient dès lors de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et la locataire sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l'article 1104 du même code.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il a été jugé supra que l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifiait d'une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 5840,43 euros (échéance avril 2026 incluse)

Mme [A] [V] sera donc condamnée à payer au bailleur, la somme de 5840,43 euros.

Toutefois, eu égard aux délais évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [A] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [A] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,