TJ 75056, 21 juill. 2026, RG 26/00697

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [J] [Q]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00697 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZH3

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ARSUK,
[Adresse 1]
représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Q],
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00697 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZH3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022, la SAS ARSUK a donné à bail à Monsieur [J] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 1er étage, porte 6, moyennant un loyer mensuel initial de 505 euros, outre une provision sur charges de 90 euros. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ARSUK a fait signifier par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 3 125,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, au 23 octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, la SAS ARSUK a fait assigner en référé Monsieur [J] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989;
- ordonner l'expulsion deMonsieur [J] [Q] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est;
- condamner Monsieur [J] [Q] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2026, soit la somme de 4 653,92 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi;
- condamner Monsieur [J] [Q] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;
- ordonner l’execution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 22 mai 2026, la SAS ARSUK représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 6 452,56 euros et s'est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés. Elle s’est opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait état de versements sporadiques mais précise que Monsieur [J] [Q] a effectué deux virements récents de 610,77 euros.

Comparant en personne, Monsieur [J] [Q] a reconnu le montant de la dette et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il a déclaré exercer la profession d’éboueur à la Ville de [Localité 1], percevoir des revenus à 2 200 euros par mois. Il précise qu’il va faire valoir ses droits à la retraite à compter de juillet 2026 et qu’il devrait percevoir une pension mensuelle de 1200 euros. Il a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.
A l’issue des débats, le locataire s’est engagé à verser à la bailleresse la somme de 3 500 euros au 22 juin 2026 et la somme de 2 000 euros au 31 mai 2026.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 janvier 2026.

En conséquence, l’action introduite par la SAS ARSUK est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 23 mars 2022 avec prise d’effet au 1er avril 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois (Article V) après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 29 octobre 2024 pour la somme en principal de 3 125,15 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 décembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS ARSUK produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [J] [Q] restait devoir la somme de 6 452,56 euros à la date du 18 mai 2026, échéance du mois mai 2026 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 6 452,56 euros arrêtée au 18 mai 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 125,15 euros euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [J] [Q] sera également condamné au paiement à compter du 18 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Décision du 21 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00697 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZH3

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire a sollicité des délais de paiement. Le décompte actualisé produit confirme que le 18 mai 2026, le locataire a effectué deux versements de 610,77 euros chacun, correspondant à une reprise du loyer. Il soutient avoir une épargne et s’est engagé à l’audience à opérer deux versements, le premier de 3 500 euros le 22 mai 2026 et le second de 2000 euros au 31 mai 2026.
Il justifie enfin de son activité professionnelle d’éboueur de la ville de [Localité 1] et d’un salaire mensuel moyen de 2 200 euros.

En ces conditions, et en dépit de l’opposition de la bailleresse, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [J] [Q] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile,Monsieur [J] [Q] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS