TJ 75056, 27 juill. 2026, RG 26/02462

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02462 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZE3

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 27 juillet 2026

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
Situation :

DÉFENDERESSE
Madame [U] [A], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 juillet 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02462 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZE3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2009, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [U] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 2][Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 479,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2975,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [A] le 18 septembre 2025.

Par assignation du 9 février 2026, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [U] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges ou subsidiairement égale au loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2 722,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026, lors de laquelle l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1 100,03 euros, selon décompte arrêté au 19 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [A] a comparu et n'a pas contesté la dette. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle a proposé le versement de la somme de 30 euros en plus du loyer courant afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié à la locataire le 17 septembre 2025, pour la somme en principal de 2975,39 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 novembre 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d'audience, de la diminution significative de la dette depuis la délivrance l'assignation, de l'échéancier proposé qui permettra de résorber la dette dans un délai raisonnable, et du diagnostic social et financier qui fait apparaitre une demande de dossier FSL, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mai 2026, Mme [U] [A] lui devait la somme de 777,56 euros, soustraction faite des frais de procédure qui seront à inclure dans les dépens et terme du mois d'avril 2026 inclus. Cette somme n'est pas contestée.

Mme [U] [A] sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 18 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,