TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/03204

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03204 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWC2

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT
rendu le 29 juillet 2026

DEMANDEURS :Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 1], Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 2] CHARTRES, Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 3], Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 4], L’ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE [Localité 1] EN FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 5], Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 6], Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 7], Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 8], Madame [I] [K] épouse [R], demeurant [Adresse 9], Madame [V] [S] veuve [X] [J], demeurant [Adresse 10], Monsieur [D] [Q], demeurant [Adresse 11], Madame [C] [Q], demeurant [Adresse 12] (IRLANDE), Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 13], Madame [U] [K], demeurant [Adresse 14], représentés par le cabinet de Me Vincent LAI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 15], vestiaire : #D2074

DÉFENDERESSE : Madame [O] [A], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 20 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier
Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03204 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBWC2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juin 2009, l’indivision [X]-[K]-[Q], représentée par la S.A. MICHEL & XAVIER GRIFFATON, administrateur de biens, a donné à bail à Madame [O] [A] épouse [W] et Monsieur [T] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1460 euros, ainsi que 80 euros de provision pour charges.

Par jugement du 27 juin 2011, homologuant la convention de divorce par consentement mutuel, le divorce des époux [W] a été prononcé. Madame [O] [A] s’est vue attribuer le droit au bail.

Araisond’impayéslocatifs,l’indivision [X]-[K]-[Q] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6168,92 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 juillet 2025.

Par notification électronique du 15 juillet 2025, l’indivision [X]-[K]-[Q] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2026 à étude, l’indivision [X]-[K]-[Q] a fait assigner Madame [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
-ordonner l’expulsion de Madame [O] [A], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
-la condamner à lui payer la somme de 9880,48 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 06 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer sur la somme de 6354,91 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
-la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer mensuel, charges comprises ;
-la condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 19 janvier 2026 à la préfecture de Paris, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, l’indivision [X]-[K]-[Q], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 11 084,50 euros au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. L’indivision [X]-[K]-[Q] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque le loyer n’est pas systématiquement payé dans son intégralité, et s’oppose à tout délai de paiement, faisant notamment valoir que Madame [O] [A] ne justifie pas être en mesure de régler sa dette.

Madame [O] [A] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, demandant à demeurer dans le logement. Elle propose de régler la somme de 120 euros en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette. Elle explique qu’une dette s’est constituée du fait d’une dette d’impôt conduisant à des prélèvements sur ses indemnités chômages, ainsi qu’en raison d’une importante dette auprès d’EDF parce que le logement est très mal isolé. Elle souligne qu’il est DPE G. Elle indique avoir quasiment soldé sa dette auprès d’EDF et avoir un rattrapage des impôts à venir ce qui lui permettra plus aisément d’apurer sa dette. Elle va également bénéficier d’un contrat avec France Télévision. Elle explique payer désormais son loyer tous les mois mais que le montant peut effectivement ne pas être exactement le bon parce qu’elle n’ouvre pas toujours son courrier pour savoir quel montant lui est demandé. Elle fait également valoir avoir fait des travaux d’embellissement de l’appartement et sollicite une diminution de sa dette de ce fait.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’indivision [X]-[K]-[Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2009 entre l’indivision [X]-[K]-[Q] et Madame [O] [A] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 6168,92 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [O] [A] le 11 juillet 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Or, il ressort du décompte produit par l’indivision [X]-[K]-[Q] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’indivision [X]-[K]-[Q] est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [A] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 120 euros en plus du loyer mensuel pour apurer sa dette.

Madame [O] [A] prétend avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce que conteste l’indivision bailleresse, faisant valoir que le montant exact du loyer n’est pas réglé.

Il ressort du décompte produit par l’indivision bailleresse que si des versements ont été effectués pour les mois de février, mars, avril, et mai 2026, au mois de février et d’avril il manquait à chaque fois la somme 79,40 euros par rapport au loyer courant, charges comprises, et au mois de mai 2026, il manquait la somme de 279,40 euros.

Par ailleurs, Madame [O] [A] ne justifie pas de ses ressources et évoque un échéancier dont il avait été convenu en janvier 2026 avec l’indivision bailleresse et qu’elle n’a pas été en mesure d’honorer à raison d’un avis à tiers détenteur de l’administration fiscale impactant ses allocations chômage. Elle ne démontre ainsi pas être en mesure de s’acquitter de sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à accorder à Madame [O] [A] des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. Madame [O] [A] sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’indivision [X]-[K]-[Q] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [O] [A] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, qui sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, l’indivision bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice distinct de l’occupation du logement qui justifierait le doublement de l’indemnité d’occupation.

Par ailleurs, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 12 mai 2026. Madame [O] [A] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juin 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’indivision [X]-[K]-[Q] que Madame [O] [A] est redevable de la somme de 11 084,50 euros au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [O] [A] sollicite une diminution de sa dette au regard de travaux d’amélioration qu’elle indique avoir fait faire à ses frais dans le logement. Toutefois, si elle produit des photographies, elle ne produit aucun autre document pour justifier des travaux réalisés, du montant de ceux-ci et de leur réalisation en accord avec l’indivision bailleresse ou son mandataire. Notamment, aucune facture desdits travaux n’est produite.

Par conséquent, sa demande de diminution de sa dette locative sera rejetée et Madame [O] [A] sera condamnée au paiement de la somme de 11 084,50 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 11 juillet 2025 sur la somme de 6168,92 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700- 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [O] [A], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Madame [O] [A] sera condamnée à verser à l’indivision [X]-[K]-[Q] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS