TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/02742

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Charles-Xavier BEKUS

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Jacques ZOUKER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02742 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGNM

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 juillet 2026

DEMANDEURS

Madame [F] [P],
[Adresse 1]
représentée par Me Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [L] [Z],
[Adresse 1]
représenté par Me Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [I] [Z]
[Adresse 1]
représenté par Me Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [O],
[Adresse 2]
représenté par Me Charles-Xavier BEKUS, avocat au barreau de PARIS,

Madame [S] [X],
[Adresse 2]
représentée par Me Charles-Xavier BEKUS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2026
Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02742 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCGNM

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 17 juillet 2013, [F] [P], usufruitière au sein de l’indivision [P], a consenti un bail d’habitation à [N] [O] et [S] [X] sur des locaux situés au 2ème étage gauche, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 1.880 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10.026,03 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [N] [O] et [S] [X], le 15 décembre 2025.

Par assignation du 5 mars 2025, [F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus propriétaires, ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [N] [O] et [S] [X], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel, augmenté des charges récupérables, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à libération des lieux,12.234,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de février 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.026 ,03 euros, à compter du 12 décembre 2025, date du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 décembre 2025.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 mars 2026. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 4 juin 2026, [F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus propriétaires, représentés par leur avocat, ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 3 juin 2026, s'élevait à la somme de 12.104,05 euros, compte-tenu des règlements intervenus. [F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus -propriétaires, ont indiqué accepter des délais de paiement pendant 6 à 8 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
[N] [O] et [S] [X] étaient représentés et ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement, indiquant que Monsieur [O] était gérant de bar, qu’il avait eu des difficultés financières qui étaient en train de se régler, sa situation financière s’améliorant.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[N] [O] et [S] [X] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus-propriétaires, justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 décembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10.026,03 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et un plan d’apurement a été conclu postérieurement à ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2026.

Eu égard aux règlements faits par les locataires qui réduisent la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2.353,99 euros, en juin 2026.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2026, comme demandée, et ne cessera d’être solidairement due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus-propriétaires, ou à leur mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus-propriétaires, versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2026, [N] [O] et [S] [X] lui devaient la somme de 11.899,97 euros, soustraction faite du coût du commandement de payer, qui sera examiné avec les dépens, terme du mois de juin 2026 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte de versements éventuellement intervenus et non pris en compte, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10.026 ,03 euros à compter du 12 décembre 2025.

[N] [O] et [S] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [N] [O] et [S] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès

[N] [O] et [S] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[N] [O] et [S] [X] seront solidairement condamnés à payer à [F] [P], usufruitière, et [L] [Z] et [I] [Z], nus-propriétaires, la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,