TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 25/06556

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pauline ROUSSEAU ; S.C.I. [Adresse 1]

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSCH

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], [Adresse 3] [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS SULLY GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDERESSE
S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06556 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSCH

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. Parking Métropole est propriétaire du lot n°13128 au [Adresse 7] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 7/10 000 tantièmes.

Ce bien fait partie d’un immeuble soumis au régime de la copropriété dont la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat des copropriétaires dénommé Socopar 3ème tranche B (Socopar 3B). Ce syndicat des copropriétaires, et ceux dénommés Socopar 2 et Socopar 3A sont soumis à un règlement de gestion commune aboutissant à une contribution aux charges en commun des biens et éléments communs compris dans les trois immeubles concernés, ce qui s’impose à tous les membres. Les membres du syndicat des copropriétaires Socopar 3B sont également membres de l’association syndicale libre du [Adresse 2] à qui ont été confiées certaines missions de gestion.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 1er avril 2025, la S.C.I. [Adresse 1] a été mise en demeure de payer la somme de 2 612,64 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025 remis au greffe le 12 décembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Socopar 3B, sis [Adresse 2] à Paris (75003) a fait assigner la S.C.I. [Adresse 1] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- condamner la S.C.I. Parking Métropole à lui payer la somme de 1 020,15 euros au titre des charges de copropriété impayées (décompte arrêté au 18 novembre 2025), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2025,
- condamner la S.C.I. [Adresse 1] à lui payer la somme de 738 euros au titre des frais contentieux et ce, à compter de la mise en demeure du 21 mars 2025,
- condamner la S.C.I. Parking Métropole à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la S.C.I. [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Socopar 3B, sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Socopar 3B, sis [Adresse 2] à [Localité 2] fait valoir, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés sans raison valable par la S.C.I. [Adresse 1] et ce, malgré plusieurs relances et mises en demeure restées infructueuses. Il ajoute que les frais de relances, mises en demeure, ouverture de dossier contentieux et transmission à l’avocat sont facturés conformément au contrat de syndic approuvé en assemblée générale. Il énonce que le traitement des impayés engendre des difficultés de trésorerie à la copropriété, constitutif d’un préjudice financier distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la S.C.I. Parking Métropole ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que la S.C.I. [Adresse 1] est propriétaire du lot de copropriété n°13128 au sein de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du premier au quatrième trimestre de l’année 2025,
- l’historique du compte du 15 mai 2024 au 18 novembre 2025,
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires membres du syndicat Socopar 3B du 6 mars 2025 comportant notamment :
- l’approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,
- le vote des budgets prévisionnels (et fonds travaux le cas échéant) 2024 et 2025,
- le vote des travaux ou opérations suivantes : projet d’étude de séparation distribution électrique des commerces et bureaux (assemblée générale du 6 mars 2025, résolution 15),
- les procès-verbaux des assemblées générales de gestion commune des 28 novembre 2023, 15 avril 2024 (gestion commune Socopar) et 6 mars 2025 (gestion commune Socopar) comportant notamment :
- l’approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,
- le vote des budgets prévisionnels (et fonds travaux le cas échéant) 2024 et 2025,
- le vote des travaux ou opérations suivantes : rénovation des ascenseurs (assemblée générale du 28 novembre 2023, résolution 28), mise en place de déclencheurs manuels sur les portes coupe feu (assemblée générale du 28 novembre 2023, résolution 30), provision complémentaire concernant les frais issus de la procédure “[U] [X]” (assemblée générale du 15 mai 2024, résolution 20) et complément de mission de contrôle technique dans le cadre des travaux de désamiantage des parkings - phase ADP (assemblée générale du 15 mai 2024, résolution 21),
- les procès-verbaux des assemblées générales de l’association syndicale libre des 29 novembre 2023 et 25 juin 2024 comportant notamment :
- l’approbation du compte de l’exercice 2022,
- le vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025,
- le vote des travaux ou opérations suivantes : provision complémentaire concernant les frais issus de la procédure “[U] [X]” (assemblée générale du 25 juin 2024, résolution 16),
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des 6 mars 2025 et 29 novembre 2023,
- la mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception, de payer la somme de 2 612,64 euros présentée le 1er avril 2025 à la S.C.I. [Adresse 1],
- le règlement de gestion commune des syndicats de copropriété Socopar 2, Socopar 3A et Socopar 3B du 21 décembre 1983 et l’acte contenant modification à ce réglement du 5 novembre 2015, le règlement de copropriété de Socopar 3B et les statuts de l’association syndicale libre du [Adresse 2].

Compte tenu de l’ensemble des pièces produites, il est justifié des appels de fonds du premier trimestre au quatrième trimestre de l’année 2025, incluant celui pour le projet d’étude de séparation distribution électrique des commerces et bureaux (appel du 15 juin 2025), à hauteur de 1 020,15 euros. Il n’y a pas lieu d’inclure à cette somme les frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun appel de fonds pour la période antérieure alors qu’il fait état d’un paiement de 1 765,49 euros du 2 octobre 2025 s’imputant sur une dette constituée à cette période. Or, il appartient à la présente juridiction de vérifier si cette somme s’impute ou non sur les sommes réclamées.

Le relevé de compte au 18 novembre 2025 permet d’identifier précisément les charges et provisions sur charges dont le paiement a été sollicité entre le 1er juillet et le 31 décembre 2024, lesquelles sont corroborées par les autres pièces produites (vote des diverses assemblées générales et lettres de mise en demeure). Ces charges sont justifiées à hauteur de 509,34 euros. En revanche, s’agissant du solde de 1 106,15 euros antérieure au 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune information permettant de déterminer à quoi il correspondrait, ce qui ne met pas la présente juridiction en état de vérifier si cette dette est justifiée. Il convient notamment de relever que l’historique de compte produit débute au 15 mai 2024, et non au 1er janvier 2024 comme l’indique ce document par erreur, de sorte qu’en sont absentes toutes les sommes réclamées et payées antérieures à cette date.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ajouter aux sommes dues par la S.C.I. [Adresse 1] au titre des diverses charges de copropriété impayées les frais de mise en demeure (celles-ci s’imputent le cas échéant sur les frais de recouvrement).

Il s’en déduit ainsi qu’il est seulement justifié que les charges à payer par la S.C.I. Parking Métropole au 31 décembre 2025 s’élèvent à 1 529,49 euros alors que celle-ci a réglé la somme de 1 765,49 euros sur cette période (le 2 octobre 2025). Ainsi, au vu des pièces produites, il apparaît que la dette est soldée par ce paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 738 euros se décomposant comme suit :
- 224 euros pour l’envoi de quatre mises en demeure,
- 340 euros pour les honoraires de mise en demeure par avocat,
- 174 euros pour un relevé de factures,

Il n’y a donc pas lieu d’imputer à la S.C.I. [Adresse 1] les frais de relevé de factures, qui ne sont pas listés au titre des frais de recouvrement par le contrat de syndic.

Par ailleurs, selon le contrat de syndic du 15 mai 2024, seules les mises en demeure par lettre recommandée avec avis de réception relèvent des frais de recouvrement (article 9.1) et sont à ce titre imputables au copropriétaire concerné selon un forfait de 55 euros l’acte. Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie que d’un seul envoi de ce type (la mise en demeure par avocat présentée le 1er avril 2025), faute de produire les avis de réception dans les autres cas. Cette mise en demeure était justifiée compte tenu de la tardiveté du paiement de la défenderesse et les frais de 55 euros seront donc mis à la charge de la défenderesse.

Toutefois, compte tenu des sommes réclamées à la S.C.I. Parking Métropole et payées par celle-ci, tel que cela résulte des pièces produites, la somme de 55 euros est couverte par le solde créditeur.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, Socopar 3B, sis [Adresse 2] à [Localité 1] sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, la demande de syndicat des copropriétaires ne saurait prospérer.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution du litige, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS