TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 25/05427

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabien ESCAVABAJA ; S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/05427 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAAXE

N° MINUTE : 2-2026

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA - IPP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060

DÉFENDERESSE
S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par M. [P] [Q] (Gérant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05427 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAAXE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 5 septembre 2017 excluant expressément l’application de la loi du 6 juillet 1989, la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF a donné à bail à la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], rez-de-chaussée, à [Localité 2], comprenant une cave. Un bail commercial pour une durée de neuf ans avait précédemment été conclu entre les parties, le 30 décembre 2013, concernant un local attenant à celui à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], et où le locataire exploite son activité professionnelle.

La S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF, se plaignant de troubles de voisinage occasionnés par M. [P] [Q], gérant de la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, et d’une mésentente avec celui-ci a, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025 remis au greffe le 26 mai suivant, fait assigner cette société devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d’obtenir son expulsion.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF, représentée par son conseil, se référant à son acte introductif d’instance, demande de :
- prononcer la résolution judiciaire du bail du 5 septembre 2017,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- l’autoriser à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE à la somme de 1% du dernier loyer annuel par jour, outre les charges et taxes et ce, jusqu’à la libération des lieux,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE à procéder à la remise en état des locaux donnés à bail et, plus spécifiquement, à supprimer la communication entre les deux terrasses desservant le local commercial et le local à usage d’habitation, supprimer la passerelle, remettre en état la cloison séparative et ce, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamner la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF fait valoir, au visa des articles 1103, 1217, 1224 et 1728 du code civil, que, par courriel ou par voie d’affichage dans l’immeuble, la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE a fait part de propos agressifs et intimidants, des réflexions ouvertement antisémites, de multiples divagations et de menaces à l’égard du voisinage. Elle ajoute avoir été contrainte de mettre en demeure son locataire de cesser ces nuisances. Elle rappelle avoir précédemment été condamnée pour manquement à son obligation de faire jouir des lieux paisiblement du fait des troubles occasionnés par la défenderesse et son gérant.

La S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF considère, en outre, que les aménagements réalisés par la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE pour réunir les deux lots, objets des deux locations, n’ont pas été autorisés par elle, contreviennent à l’article 11 du bail et qu’en conséquence les locaux doivent être remis en état. Elle estime que l’ensemble de ces manquements justifie la résolution judiciaire du bail.

À l’audience, la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, représentée par son gérant en exercice, M. [P] [Q], demande de :
- écarter des débats le procès-verbal établi par commissaire de justice et les photographies qu’il contient,
- rejeter les demandes de la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF.

À l’appui de ses prétentions, la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE fait valoir au préalable que les photographies contenues dans le procès-verbal établi par un commissaire produit par la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF contreviennent au respect de sa vie privée et que ce document doit donc être écarté des débats.

La S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE fait valoir qu’elle n’est à l’origine d’aucune nuisance et conteste tous propos antisémites, faisant état d’une interprétation erronée de ceux-ci de la part de la bailleresse. Elle énonce que les seules plaintes à son encontre émanent de quelques personnes avec qui elle est en litige et ajoute avoir déposé une plainte avec constitution de partie civile devant le juge d’instruction contre l’une d’entre elles. Elle en infère que les troubles du voisinage allégués ne sont pas démontrés et que la demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas fondée.

La S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE estime que les modifications qu’elle a apportées pour faire communiquer le local à usage d’habitation et celui à usage commercial qu’elle loue sont seulement mobilières et temporaires et ne modifient pas la destination de ces locaux. Elle ajoute qu’à son départ, elle remettra en état ce qu’elle a modifié.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des débats du procès-verbal établi par commissaire de justice

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient au juge de mettre en balance le droit à la preuve et le droit au respect de la vie privée.

En l’espèce, la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE allègue que le procès-verbal de constat établi le 13 mai 2019 par Maître [S] [Z], huissier de justice, méconnaît le droit au respect de sa vie privée par la production de photographies de son domicile, qui est une des composantes protégées par ce droit.

Il convient toutefois de relever que, selon les termes de ce procès-verbal, celui-ci a été établi et les photographies qu’il contient ont été prises à la demande de la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE elle-même dans le cadre d’un litige avec la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF. La S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE n’allègue pas que ce document a été obtenu de manière illicite ou déloyale.

Le procès-verbal et les photographies versés aux débats par la demanderesse ayant été établis avec l’accord et à la demande de la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE et ceux-ci n’ayant pas été obtenus frauduleusement par la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF, l’atteinte au droit au respect de la vie privée n’est pas caractérisée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter des débats cette pièce et la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE sera déboutée de sa demande en ce sens.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Il se déduit de ce texte une obligation pour le preneur de jouir paisiblement des lieux.

Par ailleurs, l’article 1729 du même code dispose que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En l’espèce, l’article X du contrat de bail du 5 septembre 2017 prévoit notamment que le locataire est tenu de se porter garant de l’usage paisible et en bon père de famille des lieux loués par les occupants et conformément à la destination des lieux loués.

Il résulte des pièces produites que, le 12 février 2025, M. [P] [Q], gérant de la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, a adressé au gestionnaire de l’immeuble un courriel qui, outre qu’il est plein d’incohérences, comporte des propos injurieux (“arrétez de me CASSER LES COUILLES JE N’AI PAS DE TEMPS POUR VOS CONNERIES STUPIDES”), agressifs voire menaçants (“(...) nous oblige à vous fighter à votre tour, ne vous amusez pas car vous allez tomber malade” ; “MON TATOUAGE DE LUCIFER & DE L’ARAIGNÉE VA FAIRE LE TRAVAIL”) ainsi que des références récurrentes pouvant légitimement être perçues comme ayant des connotations antisémites (“VOTRE PRÉDÉCESSEUR DE CONFESSION JUIVE ET SON ATTITUDE TOUTE EMPREINTE DE RESSENTIMENT A MON EGARD, NOUS OBLIGE À VOUS FIGHTER A VOTRE TOUR” ; “comme convenu avant mes vacances à [Localité 3]” ; “J’AI DONC EFFECTUER UNE DÉRIVATION DU CABINET [Localité 4] LE SAUNA AFIN DE POUVOIR ME DÉBARASSER DES STIMAGTES D’AUSCHWITZ” ; “je leur [un équipage de police] ai fait le signe des trois doigts, ils ont rigolé même avec la lame de 25 cm que j’avais dans ma poche arrière comme à auschwitz, avec visites offertes par l’état de POLOGNE..”). Si M. [P] [Q] conteste tout caractère antisémite de ces propos, il convient de relever que la teneur générale de son courriel est agressive et relève du règlement de compte et que ses propos sont explicitement situés dans le cadre d’une animosité avec le précédent gestionnaire de l’immeuble à propos duquel M. [P] [Q] prend le soin de préciser qu’il est de confession juive. Les références reprochées qu’il utilise n’ont enfin aucun lien avec l’objet du courriel (demande de divers travaux et évocation d’un différend la veille au soir avec un voisin lui reprochant des nuisances sonores) et ne peuvent se comprendre, compte tenu de la teneur du courrier, que comme ayant une connotation antisémite.

Par ce même courriel, M. [P] [Q] a annoncé l’affichage le même jour dans l’immeuble d’une lettre. La photographie de celle-ci versée aux débats permet de constater qu’elle est signée par ce dernier et “pour [V] EUROPE”. Outre qu’elle est également pleine d’incohérences, cette lettre s’adresse de manière injurieuse ou insultante à un voisin (“gueuse de paysanne” ; “si vous avez l’habitude de vivre dans la merde et donc de faire vivre dans la merde votre goule [R] (...)” ; “REGARDE BIEN LE LOGO CONNASSE”) ainsi que de manière intimidante ou menaçante (“ne jouez pas avec plus fort que vous” ; “VOUS DEVRIEZ VOUS METTRE EN RECHERCHE D’APPARTEMENT” ; “LES VOISINS DE L’IMMEUBLE (...) SAVENT TOUS COMME MOI QUE VOUS ALLEZ DEMENAGER RAPIDEMENT APRES LECTURE DE CETTE MISSIVE”).

L’emploi à deux occasions de tels propos inappropriés, offensants voire répréhensibles contribue à créer un climat intimidant voire menaçant à l’encontre du gestionnaire de l’immeuble ou d’occupants de ce bien et ce, au sein même de l’immeuble où les locaux sont loués par l’emploi d’un affichage dans ses parties communes accessible à tous les résidents des lieux. Ils constituent un manquement à l’obligation de la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE d’user paisiblement des lieux loués.

Or, il y a lieu de rappeler que, par arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 6 juin 2024, M. [P] [Q] et la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE ont été condamnés à garantir la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF du montant de l’indemnité due à deux voisins au titre de leur préjudice de jouissance en lien avec les troubles de voisinage qu’ils leur ont causés. Il ressort de cette décision que M. [P] [Q] et la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, en dépit d’une mise en demeure adressée par le bailleur le 14 janvier 2019, ont causé des troubles anormaux du voisinage à compter de l’été 2018 et ce, pendant plusieurs années, du fait de nuisances sonores tôt le matin jusqu’en début de soirée et y compris le week-end, de nuisances olfactives (odeurs de cuisine, de friture, de tabac et de cannabis) et lumineuses excessives (utilisation d’un spot lumineux sur la terrasse). Il était relevé que le comportement de M. [P] [Q] et la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE n’était pas respectueux de la tranquillité du voisinage ni soucieux de la gêne occasionnée.

La réitération de manquements à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués, moins d’un an après une première condamnation pour des faits de troubles anormaux du voisinage commis durant plusieurs années, constitue un manquement grave, au sens de l’article 1224 du code civil, rendant impossible maintien de la relation contractuelle et justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, sans qu’il y ait lieu d’examiner le second grief tiré de la transformation de la chose louée, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de la date du présent jugement et d’ordonner à la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il se déduit des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.

En l’espèce, par l’effet de la résiliation judiciaire du bail, la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE est occupante sans droit ni titre du local à usage d’habitation à compter du 30 juillet 2026. Le préjudice de jouissance pour la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF sera compensé par une indemnité d’occupation équivalant au montant des loyers et charges dont elle sera privée à compter cette date. En effet, il n’y a pas lieu de faire application de l’article XIV-3 du bail afin de fixer cette indemnité, ces stipulations étant explicitement limitées aux seuls cas de congé ou d’expiration du bail par cession.

En conséquence, la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE sera condamnée à verser mensuellement à la bailleresse une indemnité égale au montant actuel du loyer et charges, avec indexation dans les conditions du bail, et ce, à compter du 30 juillet 2026, jour où le bail s’est trouvé résilié, et jusqu'à libération effective des lieux.

Il sera dit que les intérêts échus sur chaque indemnité d’occupation produiront intérêts à condition qu’ils soient dus pour une année entière à compter de la date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation concernée.

Sur la demande de remise en état

L’article 1103 du code civil prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En l’espèce, il est constant que M. [P] [Q] a installé un escalier sur la terrasse permettant la communication entre le local à usage commercial et celui à usage d’habitation que la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE loue à la S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF et, pour ce faire, a retiré un élément mobilier séparateur des deux locaux. Toutefois, il n’est pas allégué que la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE userait des locaux à d’autres fins que ceux pour lesquels ils ont été donnés à bail, de sorte qu’il n’y a aucune violation des dispositions de l’article 1728 précité.

Cependant, l’article XI du bail stipule qu’il est interdit au locataire “de faire ou laisser faire quelque modification que ce soit à la distribution des locaux et aux équipements existants et de procéder à toute installation nouvelle sans l’autorisation écrite du bailleur” et que “en cas de méconnaissance de ces prescriptions, le bailleur pourra exiger la remise en l’état initial des lieux loués ou des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations ou aménagements effectués, sans que le preneur puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés”. Or, il n’est ni allégué ni justifié par la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE qu’elle a obtenu l’autorisation de la bailleresse pour procéder aux modifications de la terrasse, de sorte qu’elle est obligée à la remise en l’état initial des lieux à son départ.

Il sera en conséquence enjoint à la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE de procéder à la dépose de l’escalier litigieux et de remettre en place le mobilier séparateur des deux locaux loués sur la terrasse à son départ des lieux.

Il apparaît opportun d’assortir, comme sollicité, la présente mesure d’une astreinte afin d’assurer l’effectivité de la présente décision compte tenu de la persistance des divers troubles causés au voisinage par la S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE en dépit de mises en demeure et condamnation en justice.

En conséquence, cette société sera condamnée à s’exécuter sous astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

La S.C.I. IMEFA SOIXANTE NEUF n’arguant d’aucune autre modification précise des lieux contraire au bail, elle sera déboutée de ses autres demandes de remise en état.

Sur les demandes accessoires

La S.E.L.A.R.L. [V] EUROPE, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS