TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 25/06153

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie GARCON ; Madame [O] [X]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06153 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPHL

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic Cabinet [E] père, fils et [A] [D] SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE
Madame [O] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique assisté de Audrey BELTOU, Greffière à l’audience

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 29 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06153 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPHL

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [X] est propriétaire du lot n°6 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 36/5009 tantièmes.

Mme [O] [X] a été mise en demeure de payer la somme de 1 488,81 euros, au titre des charges de copropriété impayées, par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025 remis au greffe le 3 décembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris a fait assigner Mme [O] [X] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 900,29 euros au titre des charges de copropriété impayées au quatrième trimestre de l’année 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 901,47 euros au titre des frais contentieux,
- condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 2 juin 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 10, 10-1, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, que les appels de charges ne sont pas payés par Mme [O] [X] et ce, malgré une mise en demeure et une relance restées infructueuses. Il expose que les manquements des copropriétaires à leur obligation essentielle de payer les charges sans justifier de raison valable sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct, certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et tenant à la privation d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [O] [X] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que Mme [O] [X] est propriétaire du lot de copropriété n°6 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du premier au quatrième trimestres de l’année 2025,
- l'historique du compte du 31 décembre 2024 au 1er octobre 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2024 et 26 novembre 2025 comportant :
- l’approbation du compte de l’exercice 2024,
- le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2025,
- le vote des travaux ou opérations suivantes : ravalement du pignon en limite du [Adresse 5] (assemblée générale du 19 juin 2024, résolution 21) et maîtrise d’oeuvre pour la réalisation d’une étude de réfection complète de la toiture (assemblée générale du 19 juin 2024, résolution 24)
- la mise en demeure de payer la somme de 1 488,81euros réceptionnée le 14 mai 2025, adressée à Mme [O] [X].

Compte tenu de l’ensemble des pièces produites, il est justifié des appels de fonds du premier au quatrième trimestres de l’année 2025, à hauteur de 899,68 euros, correspondant aux provisions sur charges et travaux ou diverses opérations de la période. Il n’y a pas lieu d’inclure à cette somme le solde débiteur du compte de 16,94 euros au 1er janvier 2025, ce montant n’étant justifié par aucune pièce probante.

Il résulte du décompte au 1er octobre 2025 versé aux débats qu’aucun paiement n’a été effectué par Mme [O] [X] sur la période. Celle-ci, faute de comparaître, n’apporte la preuve d’aucun paiement alors que la charge de celle-ci lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Elle est donc redevable de ladite somme de 899,68 euros.

Mme [O] [X] sera en conséquence condamnée à la payer au syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 14 mai 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 901,47 euros se décomposant comme suit :
- 46,26 pour l'envoi d’une mise en demeure,
- 39,34 euros pour l'envoi d’une relance,
- 120 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat,
- 117,09 euros de frais “ouverture contentieux”,
- 578,78 euros de frais d’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un contrat de syndic du 19 juin 2024. Il n’est pas justifié de ce que la mise en demeure du 27 janvier 2025 ait été adressée par lettre recommandée alors que cette modalité d’envoi est exigée par l’article 9.1 dudit contrat pour que le tarif de 43,97 euros puisse être imputé au copropriétaire concerné. Il n’y a donc pas lieu de mettre cette somme à la charge de Mme [O] [X]. Par conséquent, la relance du 27 février 2025 ne peut être tenue comme étant une relance après mise en demeure et les frais de cet acte ne lui seront pas non plus imputés. Il n’est par ailleurs justifié d’aucune inscription d’hypothèque. Le syndicat des copropriétaires ne précise pas ce à quoi correspond les frais “ouverture contentieux” du 17 mars 2025, qui ne font pas partie de ceux visés par l’article 9.1 du contrat de syndic. En toutes hypothèses, s’il s’agit des frais de “constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice”, le syndicat des copropriétaires n'allègue d'aucune diligence exceptionnelle alors que cette condition est requise par le contrat de syndic. Ces diverses prestations ne seront donc pas remboursées.

Il est en revanche justifié d’une mise en demeure par lettre recommandée en date du 7 mai 2025 que le contrat de syndic tarife à 43,97 euros.

En conséquence, Mme [O] [X] sera condamnée à payer la somme de 43,97 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par Mme [O] [X] des charges qui sont l’objet de la présente procédure. Il ne produit aucune pièce justificative au soutien de sa demande. Le préjudice n’est donc pas démontré.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS