TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/06201

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sophie BILSKI CERVIER ; Madame [G] [J] [Y]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06201 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPTQ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SAS Cabinet LE DOME IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEURS
Madame [G] [J] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06201 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPTQ

EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [G] [J] [Y] et Monsieur [B] [Y] sont propriétaires des lots n°12 et 27 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par actes de commissaire de justice des 20 et 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet LE DOME IMMOBILIER, a fait assigner Madame [G] [J] [Y] et Monsieur [B] [Y] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
- 2 450,14 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025,
- 144 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] [Y] et a actualisé sa créance principale à l’encontre de Madame [G] [J] [Y] à la somme de 3 086,82 euros au titre des charges de copropriété et à celle de 2 703,90 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 5 mai 2026. Il s’en est rapporté à justice s’agissant de l’octroi de délais de paiement au profit de la défenderesse.
Madame [G] [J] [Y], comparante en personne, a reconnu le montant des sommes réclamées et a sollicité des délais de paiement en proposant de régler sa dette par mensualités de 500 euros, exposant être divorcée depuis 2016, percevoir un salaire de l’ordre de 2 300 euros par mois et avoir deux enfants à charge.
Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [B] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention « pli avisé, non réclamé ».
En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2026.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- le relevé de propriété et le certificat délivré par le service de la publicité foncière établissant la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [B] [Y] et de Madame [G] [J] [Y],
- le relevé de compte pour la période du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, arrêté à la somme de 2 594,14 euros, dont 144 euros de frais de recouvrement,
- le relevé de compte arrêté au 5 juin 2026 à la somme de 5 790,72 euros, dont 2 703,90 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2023, 25 avril 2024 et 17 juin 2025, avec les attestations de non-recours correspondantes, comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels en cours, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) (assemblée générale du 25 avril 2024, résolution n° 14), travaux d’installation d’un contrôle d’accès à code et VIGIK (même assemblée générale, résolutions n° 16 et 17), mission d’étude et de maîtrise d’œuvre en vue de travaux de ravalement de la courette latérale (assemblée générale du 17 juin 2025, résolution n° 14), travaux d’entretien de la couverture (même assemblée générale, résolution n° 15),
- les appels de fonds correspondant à l’arriéré,
- les décomptes de répartition des charges des exercices 2023 et 2024,
- la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à Madame [G] [J] [Y] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 août 2025, reçue le 3 septembre suivant,
- le contrat de syndic.
Il résulte du relevé de compte arrêté au 17 octobre 2025, tel que l’expose le syndicat des copropriétaires, que la somme de 144 euros inscrite au débit du compte de Monsieur [B] [Y] et de Madame [G] [J] [Y] correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi, il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.
Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y] demeurent redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 2 450,14 euros (2 594,14 euros - 144 euros), selon décompte arrêté au 17 octobre 2025, incluant l’appel de provisions du 4ème trimestre 2025.
S’agissant de la somme complémentaire restant due par Madame [G] [J] [Y], son montant s’établit à 492,68 euros, après déduction des frais de recouvrement, selon décompte arrêté au 5 juin 2026 incluant les appels de provisions des 1er et 2e trimestres 2026.
En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En matière de recouvrement de charges de copropriété, les copropriétaires indivis d’un même lot sont tenus conjointement au paiement des charges, chacun devant contribuer à la dette à proportion de ses droits dans l’indivision, sauf à ce que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve soit de l’existence d’une clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, soit des conditions d’application de la solidarité prévue par l’article 220 du code civil.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété et ne justifie donc pas de l’existence d’une clause de solidarité. Par ailleurs, s’il soutient que Madame [G] [J] [Y] ne rapporte pas la preuve de la publication de la convention de partage consécutive au divorce qu’elle invoque, cette circonstance est sans incidence sur les conditions d’application de l’article 220 du code civil. En effet, il n’est pas établi que les lots litigieux constituent le logement de la famille, Monsieur [B] [Y] ayant été assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice n’ayant pu déterminer son domicile actuel.
En conséquence, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.
Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires, à proportion de leurs droits dans l’indivision, la somme de 2 450,14 euros au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et travaux, selon décompte arrêté au 17 octobre 2025, incluant l’appel de provisions du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 792,11 euros à compter du 3 septembre 2025, date de réception de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.
Madame [G] [J] [Y] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme complémentaire de 492,68 euros au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et travaux, selon décompte arrêté au 5 juin 2026, incluant les appels de provisions des 1er et 2ème trimestres 2026.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l’espèce, les frais de mise en demeure par avocat (144 euros) sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne peut y avoir de double indemnisation à ce titre. Il en va de même des honoraires de l’avocat (1 344 euros et 738 euros).
Les frais de commissaire de justice exposés pour la délivrance de l’assignation (160,15 euros et 185,75 euros) relèvent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.
Enfin, les frais de vacation pour l’envoi du dossier au commissaire de justice (132 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, dès lors qu’ils correspondent à des diligences normales du syndic, qui demeurent à la charge de l’ensemble des copropriétaires, sauf à être intégrés dans une demande au titre des frais irrépétibles.
Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce en omettant de payer les charges dues, Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y] sont de nature à perturber la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, qui sera justement réparé par la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, au regard de la situation financière exposée par Madame [G] [J] [Y] à l’audience, cette dernière apparaît en mesure de régler sa dette selon l’échéancier proposé, sans que l’octroi de délais n’apparaisse contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires.
Aussi il sera fait droit à sa demande de délai de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision. Toutefois, afin de tenir compte des besoins du syndicat des copropriétaires, il sera précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les autres demandes
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (2 500 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi puisque supérieure à sa créance initiale d’un montant principal en frais de recouvrement de 2 450,14 euros, le syndicat des copropriétaires a pu contourner l'obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu'imposée par l'article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d'avocat.
Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d'assignation qu'il a exposés, seul étant mis à charge de Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06201 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPTQ

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet LE DOME IMMOBILIER, à proportion de leurs droits dans l’indivision, la somme de 2 450,14 euros au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et travaux, selon décompte arrêté au 17 octobre 2025, incluant l’appel de provisions du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 792,11 euros à compter du 3 septembre 2025, CONDAMNE Madame [G] [J] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet LE DOME IMMOBILIER, la somme complémentaire de 492,68 euros au titre des charges, provisions sur charges de copropriété et travaux, selon décompte arrêté au 5 juin 2026, incluant les appels de provisions des 1er et 2ème trimestres 2026, CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y], à proportion de leurs droits dans l’indivision, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts, REJETTE la demande de condamnation solidaire de Monsieur [B] [Y] et de Madame [G] [J] [Y], AUTORISE Madame [G] [J] [Y] à se libérer des condamnations prononcées à son encontre en 5 mensualités de 500 euros chacune, pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la 6ème mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et dommages et intérêts, DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision, CONDAMNE Monsieur [B] [Y] et Madame [G] [J] [Y], à proportion de leurs droits dans l’indivision, aux frais de signification de la présente décision, LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires le surplus des dépens, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Président