TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/00753

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Romain HAIRON ; Madame [S] [I] [G] [Q] épouse [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00753 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCCUF

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet [M] , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDERESSE
Madame [S] [I] [G] [Q] épouse [F], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffière lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 29 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00753 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCCUF

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [Q] épouse [F] est propriétaire du lot n°213 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 70/10792 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [S] [Q] épouse [F] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 30 août 2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris la somme de 1 942,79 euros, correspondant aux impayés sur la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 20 septembre 2023 (échéance du quatrième trimestre de l’année 2023 incluse), outre 300 euros de dommages et intérêts et 500 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025 remis au greffe le 13 février suivant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris a fait assigner Mme [S] [Q] épouse [F] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- condamner Mme [S] [Q] épouse [F] à lui payer la somme de 1 144,99 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner Mme [S] [Q] épouse [F] à lui payer la somme de 216 euros au titre des frais contentieux et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner Mme [S] [Q] épouse [F] à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Mme [S] [Q] épouse [F] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 2 juin 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 10, 10-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967, qu’en dépit d’une première condamnation, les appels de charges ne sont de nouveau pas régulièrement payés par Mme [S] [Q] épouse [F]. Il énonce que l’incurie de Mme [S] [Q] épouse [F] lui cause un préjudice, car il est contraint de faire l’avance des charges en ses lieu et place et qu’il ne peut donc disposer d’une trésorerie nécessaire et suffisante.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [S] [Q] épouse [F] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que Mme [S] [Q] épouse [F] est propriétaire du lot de copropriété n°213 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
- le précédent jugement du 30 août 2024 de condamnation,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux ou autres opérations pour la période du premier trimestre de l’année 2024 au quatrième trimestre de l’année 2025 outre les régularisations pour les trois exercices compris entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2024,
- l’historique du compte du 4 octobre 2023 au 1er octobre 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 octobre 2023, 22 décembre 2023, 28 mars 2024 et 14 avril 2025 comportant :
- l’approbation des comptes des exercices compris entre le 1er octobre 2021 et 30 septembre 2024,
- le vote des budgets prévisionnels du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026,
- la fixation du montant du fonds travaux pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (0%) et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 (rejet de la résolution de le fixer à 5%),
- vote des travaux ou opérations suivantes : indemnité de départ à la retraite de la gardienne de l’immeuble (assemblée générale du 22 décembre 2023, résolution 4), installation de boîtes aux lettres (assemblée générale du 14 avril 2025, résolution 20)
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés.

Compte tenu de l’ensemble des pièces produites, il est justifié des appels de fonds du premier trimestre de l’année 2024 au quatrième trimestre de l’année 2025 à hauteur de 1 090,21 euros, correspondant aux provisions sur charges et travaux ou diverses opérations de la période et la régularisation des charges des exercices compris entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2024, déduction faite des deux appels de fonds pour travaux libellés “enveloppe grilles fenêtres 6e” (appel de 14,69 euros) et “réfection porte sas” (appel de 40,09 euros), dont il n’est pas justifié du vote par l’assemblée générale.

Il résulte du décompte au 1er octobre 2025 versé aux débats qu’aucun paiement n’a été effectué par Mme [S] [Q] épouse [F] depuis le 4 octobre 2023. Celle-ci, faute de comparaître, n’apporte la preuve d’aucun paiement alors que la charge de celle-ci lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Elle est donc redevable de ladite somme de 1 090,21 euros.

Mme [S] [Q] épouse [F] sera en conséquence condamnée à la payer au syndicat des copropriétaires. Conformément à ce qui est demandé et en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 216 euros au titre du suivi de la procédure (frais en date du 20 novembre 2024, selon le décompte). Toutefois, si les frais de suivi du dossier transmis à l’avocat sont imputables au copropriétaire concerné en vertu du contrat de syndic du 14 avril 2025 (acte par ailleurs non signé par le représentant du syndicat des copropriétaires), il n’est allégué d’aucune diligence exceptionnelle alors que cette condition est requise par ledit contrat. Il n’y aura donc aucune indemnisation à ce titre.

La demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par Mme [S] [Q] épouse [F] des charges qui sont l’objet de la présente procédure. Aucune pièce justificative n’est produite au soutien de la demande. Le préjudice n’est donc pas démontré. En toutes hypothèses, la mauvaise foi de la demanderesse n’est ni alléguée ni démontrée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [Q] épouse [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS