TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/05116

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne GUALTIEROTTI ; Monsieur [S] [O]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05116 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA77N

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la société MYRABO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anne GUALTIEROTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0051

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05116 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA77N

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [O] est propriétaire du lot n°80 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la société MYRABO, a assigné Monsieur [S] [O] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de le condamner à lui payer les sommes suivantes:
- 4 436,72 au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 290,75 euros à compter de la mise en demeure du 29 octobre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation,
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 200 au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 13 mai 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

Assigné à étude, Monsieur [S] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, le défendeur ayant été représenté à la première audience, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2026.

MOTIFS

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [O] concernant le lot n° 80,
- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [S] [O] pour la période du 28 mars 2024 au 21 mai 2025 arrêté à la somme de 4 436,72 euros en ce inclus 823,08 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2023, 28 mars 2024, 7 novembre 2024 et 3 novembre 2025 avec les attestations de non-recours pour les deux premières assemblées générales comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels et vote du fonds ALUR et des travaux et opérations suivantes : départ à la retraite du gardien (assemblée générale du 28 mars 2024, résolution n°23), réalisation DTG (assemblée générale du 3 novembre 2025, résolutions n°22 à 25), mission architecte ravalement (assemblée générale du 27 juin 2023, résolution n° 23 + assemblée générale du 28 mars 2024, résolution n° 25), création grille loge (assemblée générale du 7 novembre 2024, résolution n°20)
- les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 28 mars 2024 au 21 mai 2025,
- les mises en demeure de payer des 31 juillet 2024, 29 octobre 2024, 31 janvier 2025, 14 février 2025 avec les accusés de réception,
- les mises en demeure de payer des 6 et 21 mai 2025 sans les accusés de réception,
- les commandements de payer par actes de commissaire de justice des 16 décembre 2024 et 19 mars 2025,
- le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [S] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 613,64 euros (4 436,72 euros - 823,08 euros) à titre d'arriéré de charges arrêtées au 21 mai 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 206,75 euros (2 290,75 euros - 84 euros de frais de recouvrement) à compter du 5 février 2025, date de réception de la mise en demeure du 31 janvier 2025 (la date de première présentation de la mise en demeure précédente du 31 juillet 2024 n’est pas visible) et sur celle de 1 406,89 euros (3 613,64 euros – 2 206,75 euros) à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de mise en demeure et de commandement de payer.

Toutefois, ne sauraient être considérés comme « nécessaires » les frais engendrés par de multiples mises en demeure et relances (au nombre de 7 pour un total de 288 euros) et commandements de payer (au nombre de 2 pour un total de 295,08 euros).

En effet, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une seule mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.

Aussi, seul sera mise à charge de Monsieur [S] [O] le coût de la mise en demeure du 31 janvier 2025 (45 euros) et du commandement de payer du 19 mars 2025 (151,76 euros).

S’agissant des frais d’honoraires de « transmission [du] dossier [à l’] huissier » (240 euros), ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [S] [O] au paiement de la somme de 196,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [S] [O] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [O], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, incluant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision.

L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic la société MYRABO, les sommes suivantes :
- 3 613,64 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés selon décompte arrêté au 21 mai 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 206,75 euros à compter du 5 février 2025 et sur celle de 1 406,89 euros à compter du 10 juillet 2025,
- 196,76 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025,
- 300 euros au titre des dommages et intérêts,
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président