TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 23/12347

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me CHAUVET LECA

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8ème chambre
3ème section

N° RG 23/12347
N° Portalis 352J-W-B7H-C22WT

N° MINUTE :

Assignation du :
22 septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 30 juillet 2026
DEMANDEURS

Madame [T] [L] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [A] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Maître Jean LAFITTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0050

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet MASSON
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525 et par Maître Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

Décision du 30 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12347 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22WT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 27 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 4 juin 2026, prorogé au 30 juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [C] (lots n°13, 34, 41, 45 et 59) et Mme [T] [L] ép. [O] (lots n°38, 39 et 40) sont chacun propriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°39 de Mme [L] ép. [O] et les lots n°41 et n°45 de M. [C] sont accessibles par la cour commune de l'immeuble.

L'assemblée générale du 22 juin 2023 a adopté la résolution n°21 portant sur l'installation de racks à vélos dans la cour.

C'est dans ces conditions que M. [C] et Mme [L] ép. [O] ont fait assigner, par exploit de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], aux fins, à titre principal, d'annulation intégrale de l'assemblée générale du 22 juin 2023, et à titre subsidiaire, d'annulation de la résolution n°21, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024, M. [C] et Mme [L] ép. [O] demandent au tribunal, au visa des articles 10-1 et 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'articles 514 du code de procédure civile, de :

" Annuler en son ensemble l'assemblée générale du 22 juin 2023 ;

Subsidiairement,
Annuler la délibération n°21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2023 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [C] et Mme [O] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que M. [C] et Mme [O] seront dispensés de participer aux dépenses communes relatives à la présente instance ;

Rappeler que la décision est exécutoire de plein droit ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 11ème demande au tribunal, au visa des articles 24, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7] en ses demandes et l'y déclarer bien fondé ;

Déclarer irrecevables M. [C] et Mme [L] épouse [O] en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 22 juin 2023 ;

Débouter M. [C] et Mme [L] épouse [O] de leur demande d'annulation de la résolution n°21 de ladite assemblée générale ;

Débouter M. [C] et Mme [L] épouse [O] de leur demande de dispense de participation aux frais de procédure au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Débouter M. [C] et Mme [L] épouse [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [C] et Mme [L] épouse [O] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à [Localité 7] une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [C] et Mme [L] épouse [O] aux entiers dépens ;

Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la recevabilité de la demande principale d'annulation de l'assemblée du 22 juin 2023

Le syndicat des copropriétaires soulève, sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l'irrecevabilité de la demande d'annulation intégrale de l'assemblée litigieuse de M. [C] et de Mme [L] ép. [O], au motif qu'ils ont votés en faveur de l'ensemble des résolutions prises lors de cette l'assemblée, exceptée la résolution n°21.

En réponse, M. [C] et Mme [L] ép. [O] soutiennent que ce moyen ne pourra prospérer, en présence d'une irrégularité formelle qui s'est révélée après la deuxième résolution, à savoir l'absence d'élection de deux scrutateurs tel que prévu par le règlement de copropriété, et qu'il s'agit en réalité d'une résolution manquante, qui par définition n'a pas été soumise au vote, et contre laquelle les demandeurs ne pouvaient protester.

Sur ce,

L'article 122 du code de procédure civile dispose que : " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Conformément à l'article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs sont irrecevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale querellée en son entier au motif qu'ils n'ont pas la qualité d'opposants pour toutes les résolutions.

Le tribunal relève que cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir n'a pas été soulevée par le syndicat des copropriétaires devant le juge de la mise en état qui a la compétence exclusive pour l'examiner. Il y a donc lieu de la déclarer irrecevable.

Toutefois, aux termes de l'article 125 du code de procédure civile, " le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. "

Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ".

Il est de jurisprudence constante qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises au cours de cette assemblée, à défaut d'avoir la qualité de copropriétaire opposant requise par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour exercer son recours, même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de la règle de droit, le juge peut relever d'office qu'un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu'il n'a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s'oppose, sans être tenue d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'il se borne à vérifier les conditions d'application de la règle de droit invoquée.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2023, que M. [C] et Mme [L] ép. [O] étaient présents, et ont voté en faveur de toutes les résolutions soumises à l'assemblée générale, à l'exception de la résolution n°21, ce qu'ils ne contestent pas.

Ainsi, ils ne disposent pas de la qualité de copropriétaires opposants au sens des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et ne sont donc pas recevables à solliciter l'annulation de cette assemblée générale dans son entier, même si certains de leurs griefs reposent sur l'inobservation de formalités substantielles, ou des dispositions légales ou réglementaires d'ordre public.

Par conséquent, il convient de déclarer M. [C] et Mme [L] ép. [O] irrecevables en leur demande d'annulation intégrale de l'assemblée générale du 22 juin 2023, et recevables en leur contestation formée contre la résolution n°21 adoptée lors cette assemblée, contre laquelle ils ont voté.

2 - Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n°21

A titre liminaire, il sera rappelé que la résolution n°21 querellée est ainsi libellée :

Au soutien de leur demande d'annulation, les demandeurs invoquent la violation du règlement de copropriété et l'atteinte aux modalités de jouissance de leurs lots.

- Sur le moyen tiré de la violation du règlement de copropriété

M. [C] et Mme [L] ép. [O] demandent l'annulation de la résolution n°21, pour violation de l'article 10 du règlement de copropriété prohibant l'encombrement des parties communes, notamment des cours et autres endroits communs, par des bicyclettes, motocyclettes ou des voitures d'enfants, car la place disponible dans la cour ne permet pas de créer une zone de stationnement de vélos pour chaque copropriétaire ; que sont prévus douze emplacements alors que l'immeuble comporte trente-six copropriétaires, violant ainsi le principe d'égalité entre les copropriétaires ; qu'enfin, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'installation de racks à vélos n'est pas de nature à régler les problèmes de stationnement anarchique dans les parties communes.

En réplique, le syndicat des copropriétaires expose qu'il ressort de l'article 10 du règlement de copropriété, que la notion d'encombrement implique un entassement d'objets de nature à gêner en privant de liberté de mouvement, alors que la résolution litigieuse tend à organiser le stationnement des vélos dans la cour, notamment pour que les autres parties communes comme l'entrée et la cage d’escalier, ne soient pas encombrées par le stationnement de vélos, comme illustré par les photographies versées aux débats ; qu'il n'y aurait une rupture d'égalité que si les places étaient attribuées à certains copropriétaires, au détriment des autres, ce qui n'est pas le cas puisque ces racks à vélos ont vocation à être mis à la disposition de tous, le fait de ne pas prévoir un emplacement pour chaque copropriétaire ne créé pas de rupture d'égalité et l'installation des douze emplacements laisse un espace de circulation suffisant.

Sur ce,

Aux termes de l'article 10 du règlement de copropriété : " Chaque copropriétaire usera librement des parties communes, suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

Aucun des copropriétaires ou occupants de l'ensemble, ne pourra encombrer les entrées, les vestibules, paliers et escaliers, cours et autres endroits communs, ni laisser séjourner quoi que ce soit sur ces parties de l'immeuble.

Les vestibules d'entrées ne pourront en aucun cas, servir de garages de bicyclettes, de motocyclettes ou de voitures d'enfants. (…) ".

En l'espèce, il convient de souligner que le règlement de copropriété versé au débat par les demandeurs ne fait état d'aucune mesure de la cour litigieuse, ni de l'existence d'un droit de jouissance exclusif au profit des copropriétaires des lots dont l'accès donne sur ladite cour, et que ces derniers ne se prévalent pas de l'existence éventuelle d'une prescription acquisitive ou d'une décision de l'assemblée générale en ce sens.

La résolution n°21, laquelle précise qu'en " aucun cas les vélos ne devront gêner les entrées et sorties des lots du rez-de-chaussée, si tel devait être le cas des mesures seront prises pour enlever les racks ", ne contrevient pas à l'article 10 du règlement de copropriété, mais au contraire, en rappelle les stipulations, outre le fait que l'assemblée générale est souveraine concernant l'administration des parties communes. En outre, le simple fait qu'il n'y ait pas un emplacement de vélo pour chaque copropriétaire ne viole ni ledit règlement, ni le principe d'égalité entre les copropriétaires dans la mesure où ces derniers sont mis à la disposition de tous.

Le moyen tiré de la violation du règlement de copropriété sera ainsi écarté.

- Sur le moyen tiré de l'atteinte aux modalités de jouissance

M. [C] et Mme [L] ép. [O] demandent l'annulation de la résolution n°21 en application de l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que la configuration des lieux après l'installation des racks à vélos ferait obstacle à l'accès normal des lots desservis par la cour, portant ainsi atteinte à leurs modalités de jouissance et qu'enfin, des places de stationnement pour vélos ont été installées sur la voie publique par la mairie, devant l'immeuble.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir, en vertu de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 9 du code de procédure civile, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur qualité de propriétaire des lots n°39, n°41 et n°45, ni de ce que l'accès à ces lots serait difficile en cas d'installation des racks à vélos, alors que l'état descriptif de division indique que le lot n°38 a une entrée sur rue et communique avec le lot n°39, et que les lots n°41 et n°45 disposent d'un accès dans le couloir de l'immeuble ; qu'enfin, aucune mesure ni constat permettant d'affirmer que les racks à vélos affecteraient l'accès à leurs lots ne sont versés au débat par les demandeurs et que la résolution litigieuse est conditionnée à l'absence de gêne pour l'accès aux lots du rez-de-chaussée.

Sur ce,

L'article 26 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
" L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ".

Ces dispositions prohibent toute atteinte à la jouissance des parties privatives qui empêche le copropriétaire d'utiliser son lot conformément aux stipulations du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble. Est ainsi prohibée toute atteinte qui excède d'évidence les sujétions que les copropriétaires doivent s'attendre à supporter du fait de l'état de copropriété. La légalité de la décision doit être appréciée au regard de l'importance des troubles causés au copropriétaire en comparaison des intérêts collectifs en jeu.

En l'espèce, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les demandeurs rapportent bien la preuve de leur qualité de propriétaires des lots donnant sur la cour litigieuse.
Ils versent à cet égard des relevés de propriété émanant de la direction des finances publiques, lesquels indiquent que M. [C] est propriétaire des lots n°34, n°41 et n°45, et que Mme [L] ép. [O] est propriétaire indivise des lots n°25, n°38, n°39 et n°40, tous situés au sein de la copropriété.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l'assemblée du 27 juin 2011 (résolution n°19) et des photographies produites, que le lot n°41 appartenant à M. [C] n'est plus accessible par le couloir de l'immeuble, l'accès ayant été muré après autorisation de l'assemblée, si bien que lot en question n'est désormais accessible que par la cour.

Bien que les plans soumis à l'assemblée litigieuse ne comportent aucune mesure lisible, ni n'indiquent le sens d'ouverture des portes et des fenêtres donnant sur la cour, il s'infère de ces derniers et des photographies versées aux débats, que l'installation des racks à vélos placés en épi devant les portes d'accès serait de nature à réduire considérablement l'accès aux lots des demandeurs, au regard du peu d'espace disponible, dans une cour peu large, toute en longueur, où les poubelles de la copropriété sont déjà entreposées.

En effet, si les mesures exactes de la cour ne sont justifiées que par des relevés établis par les demandeurs eux-mêmes, le syndicat ne produit aucun élément de nature à les remettre en question, le procès-verbal de constat daté du 5 décembre 2023 qu'il produit aux débats pour attester de l'encombrement de la cour par des plantes appartenant à M. [C] étant au contraire de nature à confirmer la très faible largeur de la cour en question. Cette largeur (1,90 mètre) apparait ainsi incompatible avec l'installation de racks à vélo conformément aux plans soumis à l'assemblée générale. En effet, il ressort du document établi par le ministère de l'égalité des territoires et du logement que les emplacements de vélo en " épi ", tels que ceux envisagés devant les lots des demandeurs, ont une largeur de 1,40 mètre qui ne laisserait que 50 cm entre les vélos et les lots des demandeurs dont leurs portes d'accès, s'agissant spécialement du lot °41.

En conséquence, il apparaît que la résolution contestée restreint significativement l'accès aux lots des demandeurs, lesquels ne peuvent dans ces conditions user et jouir librement de leurs lots conformément à leur destination compte tenu du positionnement envisagé des racks à vélos.

Par conséquent, il convient d'annuler la résolution n°21.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

Décision du 30 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 23/12347 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22WT

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

M. [C] et Mme [L] ép. [O] seront dispensés de toute participation aux frais communs de procédure.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [C] et à Mme [L] ép. [O] la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS