TJ 75056, 11 juin 2026, RG 24/02474

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GUITTON
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me GUITTON, Me AMICO

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02474 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C3XGF

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 11 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL CBMC, et dont le Gérant est domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [N], agissant en sa qualité de tuteur aux biens de Madame [J] [O] [I] veuve [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [J] [Q] [F] [O] [I] veuve [D], placée sous tutelle aux biens et sous curatelle à la personne [Adresse 1]
[Localité 3]

Représentés par Maître Thomas AMICO de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0006

Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/02474 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XGF

Monsieur [Y] [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [M] [D]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Monsieur [T] [D]
[Adresse 6]
[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [Z] [I] épouse [D] et M. [R] [D] ont acquis, chacun pour la moitié indivise, les lots n°2, 3, 5, 17, 21 et 22 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété.

Le 13 juillet 2018, M. [R] [D] est décédé laissant pour lui succéder, son épouse, Mme [J] [D], leurs trois enfants, M. [A] [D], M. [Y] [D] et M. [M] [D] ainsi que son fils issu d’une précédente union, M. [T] [D].

M. [A] [D] a refusé la succession.

Mme [J] [D] a, par ordonnance du 8 décembre 2023 du Juge des tutelles, été placée sous sauvegarde de justice puis par jugement du 9 août 2024 sous tutelle aux biens et sous curatelle à la personne, M. [W] [N] étant désigné en qualité de tuteur pour “représenter la personne protégée dans l’administration de ses biens et pour l’assister dans les actes relatifs à sa personne”. Le jugement a été confirmé par un arrêt du 21 janvier 2025 de la Cour d’appel de [Localité 1].

Par actes de commissaires de justice des 11, 16 et 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 6ème, représenté par son syndic la société CBMC, a assigné, devant ce tribunal, Mme [J] [O] [I] veuve [D], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D], aux fins de:

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,
- condamner in solidum Mme [O] [I] veuve [D], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] à lui payer la somme en principal de 59.608,01 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/01/2024, et représentant :
* 58.547,79 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
* 818,11 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
* 242,11 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens,
- assortir la condamnation prononcée à l’encontre d’une condamnation solidaire au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
* de la relance adressée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 30/11/2021 d’avoir à payer la somme de 28.027,91 euros,
* de la relance LRAR adressée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 09/12/2021 d’avoir à payer la somme de 28.075,91 euros,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 20/12/2021 d’avoir à payer la somme de 28.123,91 euros,
* de la sommation de payer délivrée par la SCP [H], huissiers de justice, en date du 28/02/2022 sur la somme de 30.841,60 euros,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 13/05/2022 d’avoir à payer la somme de 33.149,18 euros,
* de l’assignation pour le surplus,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
- condamner in solidum Mme [O] [I] veuve [D], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] à lui payer :
* la somme de 5.900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 242,11 euros, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 17 juin 2025 et signifiées par commissaire de justice les 11 juin, 12 juin et 18 juin 2025 à M. [Y] [D], à M. [T] [D] et à M. [M] [D], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], demande de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,
- débouter Mme [J] [O] [I] veuve [D], et son tuteur M. [W] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner in solidum Mme [O] [I] veuve [D] représentée par son tuteur aux biens M. [W] [N], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] à lui payer la somme actualisée en principal de 22.352,38 euros (59.608,01 € - 37.255,63 €) à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/01/2024, et représentant:
* 21.292,16 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
* 818,11 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
* 242,11 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens,
A titre subsidiaire, de ce chef, si le Tribunal devait faire droit à la demande formulée par Mme [O] [I] veuve [D] et son tuteur, de voir écartée sa demande visant à voir les condamnations prononcées in solidum, il conviendra, après prise en compte du paiement opéré par celle-ci, d’ordonner les condamnations dans les proportions suivantes :
* M. [Y] [D] pour 1/8ème, soit 7.450,80 euros,
* M. [M] [D] pour 1/8ème, soit 7.450,80 euros,
* M. [T] [D] pour 1/8ème, soit 7.450,80 euros,
- assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [O] [I] veuve [D], représentée par son tuteur aux biens M. [W] [N], et de Messieurs [Y] [D], [M] [D] et [T] [D], d’une condamnation solidaire au paiement de l’intérêt au taux légal à compter:
* de la relance adressée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 30/11/2021 d’avoir à payer la somme de 28.027,91 euros,
* de la relance LRAR adressée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 09/12/2021 d’avoir à payer la somme de 28.075,91 euros,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 20/12/2021 d’avoir à payer la somme de 28.123,91 euros,
* de la sommation de payer délivrée par la SCP [H], huissiers de justice, en date du 28/02/2022 sur la somme de 30.841,60 euros,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet CBMC, syndic, en date du 13/05/2022 d’avoir à payer la somme de 33.149,18 euros,
* de l’assignation pour le surplus,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
- condamner in solidum Mme [O] [I] veuve [D], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] à lui payer :
* la somme de 5.900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
A titre subsidiaire, de ce chef, si le Tribunal devait faire droit à la demande formulée par Mme [O] [I] veuve [D] et son tuteur, de voir écartée sa demande visant à voir les condamnations prononcées in solidum, il conviendra, après prise en compte du paiement opéré par celle-ci d’ordonner les condamnations dans les proportions suivantes :
* Mme [O] [I] veuve [D] pour 5/8ème, soit 3.687,20 euros,
* M. [Y] [D] pour 1/8ème, soit 737,50 euros,
* M. [M] [D] pour 1/8ème, soit 737,50 euros,
* M. [T] [D] pour 1/8ème, soit 737,50 euros,
- condamner in solidum Mme [O] [I] veuve [D], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] à lui payer :
* une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 242,11 euros, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire, de ce chef, si le Tribunal devait faire droit à la demande formulée par Mme [O] [I] veuve [D] et son tuteur, de voir écartée sa demande visant à voir les condamnations prononcées in solidum, il conviendra, après prise en compte du paiement opéré par celle-ci d’ordonner les condamnations dans les proportions suivantes :
* Mme [O] [I] veuve [D] pour 5/8ème, soit 3.125 euros,
* M. [Y] [D] pour 1/8ème, soit 625 euros,
* M. [M] [D] pour 1/8ème, soit 625 euros,
* M. [T] [D] pour 1/8ème, soit 625 euros.

***

M. [W] [N], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant en sa qualité de tuteur aux biens de Mme [J] [F] [D], née [Z] [I], placée sous tutelle aux biens et sous curatelle à la personne, aux termes de leurs conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025 demandent de :

- recevoir et juger recevable l’intervention volontaire de M. [W] [N] en sa qualité de tuteur aux biens de Mme [J] [D],
- juger que Mme [J] [D] représentée par son tuteur aux biens M. [W] [N] n’est redevable que de la somme de 37.255,63 euros, à raison de sa quote-part dans l’indivision,
- juger que Mme [J] [D] représentée par son tuteur aux biens M. [W] [N] s’est acquittée de la totalité des sommes dues au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées par ses soins,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,
- juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

M. [M] [D], assigné à sa personne et à qui les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées le 18 juin 2025 par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [Y] [D], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice et à qui les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées le 11 juin 2025 dans les mêmes conditions, et M. [T] [D], assigné à tiers présent à domicile, à savoir sa mère, et à qui les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées le 12 juin 2025 suivant procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile mais dont l’avis de réception du 18 juin 2025 a été retourné signé, n’ont pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de Mme [J] [F] [D] représentée par son tuteur aux biens M. [W] [N], pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 26 novembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 mars 2026 et a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de paiement au titre des charges de copropriété:

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production de la matrice cadastrale, de la propriété indivise de Mme [J] [D] née [Z] [I], et de feu M. [R] [D] sur les lots n°2, 3, 5, 17, 21 et 22 de l’état descriptif de division.

Il établit, par la production d’un acte notarié du 24 mars 2023 rédigé après le décès de M. [R] [D] que la dévolution successorale concernait sa veuve Mme [J] [D] née [Z] [I] et ses quatre fils M. [A] [D], M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D]. Il en ressort également que M. [A] [D] a refusé la succession et que M. [T] [D] l’a acceptée.

Il produit les sommations d’accepter ou de renoncer à succession délivrées à M. [Y] [D] et à M. [M] [D], respectivement les 3 août et 11 août 2023, restées, faute de preuve contraire, sans réponse dans le délai de deux mois de sorte qu’ils sont réputés acceptants.

Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/02474 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XGF

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2020, 29 juin 2021, 20 juin 2022 et 23 juin 2023 approuvant les comptes des années 2019, 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des années 2021, 2022, 2023 et 2024 et certains travaux dont ceux de ravalement de la courette, d’aménagement d’un local poubelles et de maçonnerie en cave, ou encore de constitution d’une provision pour copropriétaire défaillant,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs, ou encore la facture d’intervention d’un plombier quant à une recherche de fuite dans les parties privatives de l’indivision [D],
- un décompte faisant apparaître, au 1er janvier 2024, un solde débiteur de 59.608,01 euros, comprenant la somme de 818,11 euros de frais (48 + 48 + 48 + 216 + 216 + 242, 11 = 818,11), sachant que ces derniers frais de sommation, - laquelle n’a pas été ordonnée par une juridiction -, ne relèvent pas des dépens mais, le cas échéant, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, examinés ci-après.

Il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel des défendeurs était, au 1er janvier 2024, débiteur, déduction faite des frais, de la somme de 58.789,90 euros (59.608,01 - 818,11) au titre des appels de charges et de travaux.

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.” Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune clause insérée au règlement de copropriété stipulant la solidarité entre les indivisaires tant initiaux que successoraux.

Dans ces conditions, faute de toute solidarité établie, l’obligation des défendeurs est nécessairement conjointe et ils ne sont tenus au paiement des appels de charge et de travaux qu’à concurrence de leurs droits respectifs dans l’indivision. La demande du syndicat des copropriétaires du chef d’une condamnation “in solidum” des défendeurs sera rejetée.

IL résulte des actes de propriété initiaux, de la dévolution successorale ainsi que des conclusions concordantes des parties que les quotes-parts entre les défendeurs s’établissent comme suit :
-Mme [J] [D] : 5/8 (1/2 + 1/8),
- Messieurs [Y], [M] et [T] [D] : 1/8 chacun.

La quote-part de Mme [J] [D] était donc, du chef des appels de charges et de travaux, de 36.743,69 euros (58.789,90 x 5/8). Elle justifie de paiements, le 28 janvier 2025, à concurrence de la somme totale de 37.255,63 euros de sorte qu’elle a réglé sa quote-part au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 1er janvier 2024, appels 1er trimestre 2024 et Fonds travaux Loi Alur du 01/01/2024 compris. Aucune condamnation de ce chef ne peut dès lors prospérer à son endroit.

Messieurs [Y], [M] et [T] [D] sont tenus à hauteur de 1/8 chacun. Ils seront, chacun, condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.348,74 euros, (58.789,90/8).

En vertu des dispositions de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Faute d’obligation solidaire, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1314 du code civil qui prévoit que la demande d’intérêts formée contre l’un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous.

En l’espèce, les lettres de mise en demeure ou les sommations, antérieures à la délivrance des assignations, ont été adressées à la seule adresse de Mme [J] [D] et il n’est pas établi que Messieurs [Y], [M] et [T] [D] aient été destinataires d’une mise en demeure de payer. Aussi, les condamnations précitées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie des avis de réception des relances/mise en demeure des 9 décembre 2021, 20 décembre 2021 et 13 mai 2022. Toutefois, l’utilité de la lettre de relance du 20 décembre 2021, moins de 15 jours après la précédente mise en demeure, et qui ne comprend que la facturation de frais complémentaires, n’est pas établie. Aussi, seule la somme de 96 euros (48 x2) sera admise du chef des frais de syndic de relance/mise en demeure.

De même, seront acceptés les frais de sommation de payer à hauteur de 242,11 euros, lesquels relèvent des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dépens.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “remise de dossier à l’huissier” du 23 février 2022 pour 216 euros et de “remise dossier à l’avocat” du 11 septembre 2023 à hauteur de 216 euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle précise et explicitée qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Dans ces conditions, les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront arrêtés à la somme de 338,11 euros (96 + 242,11) et le surplus sera rejeté.

Seule Mme [J] [D] a été concernée par les lettres de relance ou la sommation de payer de sorte que les frais en résultant peuvent lui être imputés. Or, il y a lieu de constater que par ses règlements précités, elle a les a d’ores et déja payés.

La demande du syndicat des copropriétaires du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 admis est, dès lors, sans objet.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, il ressort de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 que compte tenu de l’absence de règlement par les consorts [D] de leur quote-part de charges, les copropriétaires ont dû alors voter un appel exceptionnel de 20.000 euros.

Le défaut de paiement récurrent contraint ainsi le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Toutefois, s’agissant de Mme [J] [D], âgée de plus de 90 ans, celle-ci a été placée sous sauvegarde justice par ordonnance du juge des tutelles du 8 décembre 2023 puis sous tutelle aux biens et sous curatelle à la personne par jugement du juge des tutelles du 9 août 2024, décisions confirmées par la Cour d’appel de [Localité 1] du 21 janvier 2025.

Il en ressort, notamment, que la défenderesse se trouve dans une situation grave de précarité et de vulnérabilité devant le conflit entre ses enfants et qu’elle avait besoin d’être représentée d’une manière continue en ce qui concerne l’exercice de ses intérêts patrimoniaux. Par ailleurs, elle a, seule, réglé sa quote-part de charges à la suite de la vente d’un bien immobilier qui a dû nécessiter, compte tenu de la mesure de protection, des autorisations du juge des tutelles, allongeant ainsi les délais.

Aussi, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi de Mme [J] [D], et sa demande de dommages et intérêts dirigée à son encontre sera rejetée.

À l’égard de Messieurs [Y], [M] et [T] [D], il convient de relever qu’ils ne se sont pas préoccupés, pendant plusieurs années, du paiement des charges de copropriété alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’intervention du syndicat des copropriétaires pour avoir accepté la succession ou avoir reçu une sommation de prendre parti sur celle-ci aux termes de sommations délivrées par le syndicat requérant.

En outre, l’absence de toute information de leur part sur les raisons du défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de les considérer comme des débiteurs de bonne foi.

Ils ont, tous trois, contribué, par leur carence dans le règlement des appels de fonds, au préjudice de la copropriété. Ils seront, dans ces conditions, condamnés in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] succombent in fine. Ils seront in solidum condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/02474 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XGF

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [Y] [D], M. [M] [D] et M. [T] [D] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS