TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/02847

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Manuel RAISON ; S.C.I. LEV IMMO

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02847 - N° Portalis 352J-W-B7J-C745A

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société MATERA SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE
S.C.I. LEV IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/02847 - N° Portalis 352J-W-B7J-C745A

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LEV IMMO est propriétaire du lot n°96 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75018) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER a fait assigner la SCI LEV IMMO devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner au paiement des charges de copropriété.

La procédure a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble compte tenu notamment du changement de syndic.

Par conclusions signifiées à étude le 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, la société MATERA, demande au tribunal sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de condamner la SCI LEV IMMO à lui payer sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :
- 7 161,72 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024,
- 953,85 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,
- 1 700 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3 366 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de ses conclusions.

Assignée à étude, la SCI LEV IMMO n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI LEV IMMO,
- un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 14 avril 2026,
- l'extrait du compte copropriétaire de la SCI LEV IMMO pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2026 à la somme totale de 10 237,45 euros, dont 3 681,73 euros de frais de recouvrement, dépens et honoraires d’avocat,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mai 2022, 27 juin 2023, 25 juin 2024 et 30 juillet 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) incluant un diagnostic de performance énergétique (assemblée générale du 25 juin 2024, résolutions n°30 et 31), création d’un auvent pour les vélos (même assemblée générale, résolutions n°32 et 33),
- les différents appels de fonds adressés à la SCI LEV IMMO pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2026 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les décomptes annuels de répartition des charges des exercices 2023 et 2024,
- les mises en demeure de payer du syndicat des copropriétaires des 18 juillet 2024 et 12 août 2024 avec les accusés de réception,
- les mises en demeure de payer du syndicat des copropriétaires des 19 décembre 2025, et 3 et 13 février 2026 sans les accusés de réception,
- la mise en demeure de payer de l’avocat du syndicat des copropriétaires du 13 septembre 2024 avec l’accusé de réception,
- le contrat de l’ancien et du nouveau syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 3 681,73 euros inscrite au débit du compte (et non de 953,85 euros comme mentionné dans les conclusions) correspond à des frais de recouvrement, des dépens et honoraires d’avocat et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI LEV IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 555,72 euros (10 237,45 euros - 3 681,73 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 avril 2026, appel du 2ème trimestre 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 2 978,49 euros (montant dû à cette date moins les frais de recouvrement) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais nécessaires pour le recouvrement des charges s’élèvent à la somme de 3 681,73 euros, mais le syndicat des copropriétaires sollicite uniquement le paiement à ce titre d’une somme totale de 953,85 euros.

En application de l'article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais des mises en demeure de payer des 18 juillet et 12 août 2024, soit la somme de 108 euros.

En revanche, les frais de relance pour impayés des 3 et 13 février 2026 ne seront pas retenus faute de production des accusés de réception correspondants (7,49 euros + 1,36 euros). Il en sera de même des mises en demeure des 4 et 25 mars 2026 dont la copie n’est pas produite (120 euros).

Enfin, les frais de « transmission [du] dossier à [l’] avocat » (480 euros) et de « suivi [du] dossier contentieux » (177 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI LEV IMMO au paiement de la somme de 108 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI LEV IMMO a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 6 mai 2025.

Sur les autres demandes

La SCI LEV IMMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS