TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 25/11461

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [Y] [N] [E] [M]
Monsieur [W] [V] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11461 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRMN

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 30 juillet 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH,
[Adresse 1]
représenté par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [Y] [N] [E] [M],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [V] [M],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11461 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBRMN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 1994, l’OPAC de [Localité 1] aux droits duquel vient aujourd’hui l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.173,60 francs.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.481,16 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] le 8 janvier 2025.

Par assignation du 27 novembre 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2.133,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 03 février 2026 et un renvoi a été ordonné.
À l'audience de renvoi du 11 mai 2026, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, maintient ses demandes et s’oppose à l’octroi de délai. Il actualise la dette arrêtée au 04 mai 2026 à la somme de 186,26 euros, frais de contentieux déduits.
L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.481,16 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que la dette locative de 186, 26 euros pourra être régler par Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] en leur octroyant d’office un échéancier de 47 euros par mois sur 4 mensualités en plus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et d’ordonner la suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 mai 2026, Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] lui devaient la somme de 186,26 euros, soustraction faite des frais de contentieux et de procédure.

Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [N] [E] [M] et M. [W] [V] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,