TJ 75056, 11 juin 2026, RG 24/03501

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CANDAN
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me CANDAN, Me CAULI

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Charges de copropriété

N° RG 24/03501 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BZA

N° MINUTE :

Assignation du :
01 Mars 2024

JUGEMENT
rendu le 11 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SUPERGESTES, SARL, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

La société LE YUCCA, SCI, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Nathalie CAULI de la SELEURL AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, A.C.A, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0236

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 11 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/03501 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BZA

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 18 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 Juin 2026

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE YUCCA est propriétaire des lots n°4 et 12 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 18ème, soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 18ème, représenté par son syndic la société SUPERGESTES, a assigné, devant ce tribunal, la SCI LE YUCCA aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342,
Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil,
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
- condamner la société LE YUCCA à lui payer :
* la somme de 40.477,24 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 3 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,
* la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,
* la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,
* la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la société LE YUCCA aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], demande de :

Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342,
Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil,
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
- débouter la société LE YUCCA de ses demandes,
- la condamner à lui payer
* la somme de 16.758,58 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 22 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,
* la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,
* la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,
* la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la société LE YUCCA aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

La société LE YUCCA, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, demande de :

Vu les articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1302 et suivants, 1343-5 et 1347 du code civil,
- ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires qui ne sauraient excéder la somme de 10.348,58 euros montant arrêté à la date du 29 septembre 2025,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des intérêts, ou subsidiairement dire que les intérêts seront dus sur la somme due au jour du jugement et à compter du 20 novembre 2023,
- rejeter la demande au titre de la capitalisation des intérêts,
Subsidiairement, si les frais imputés à tort à la société LE YUCCA n’étaient pas déduits du décompte d’arriéré de charges,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 480 euros au titre des frais imputés à tort à ladite société,
- ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties,
- débouter le syndicat des copropriétaires :
* de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
* de sa demande au titre des frais contentieux,
- lui accorder des délais de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- juger que les sommes dues ne produiront pas intérêt pendant le délai de grâce,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,
- le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI LE YUCCA pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 26 novembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 mars 2026 et a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Il appartient donc au copropriétaire de justifier de l’annulation d’une assemblée générale ou de résolutions et non au syndicat des copropriétaires d’établir l’absence de recours.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI LE YUCCA sur les lots n°4 et 12, ce qui n’est, au surplus, pas critiqué.

Le SCI LE YUCCA ne conteste pas que les appels de fonds sont justifiés par les décisions des assemblées générales des 29 juin 2022, 21 mars 2023, 26 mars 2024 et 18 mars 2025 qui ont approuvé les comptes, les budgets prévisionnels et les travaux sur la période concernée.

Elle discute la prise en compte de ses différents règlements et les frais.

S’agissant de ces derniers, il résulte du décompte sur la période du 21 mars 2023 au 14 mai 2025 (pièce Sdc. n°9) que celui-ci comprend la somme des frais de 120 euros, réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 par le requérant et qui seront examinés ci-après.

Il ressort par ailleurs de l’extrait de compte initial sur la période du 21 juin 2017 au 3 octobre 2023 (pièce Sdc. n°2) que des frais cumulés de 360 euros (30 + 42 + 96 + 96 + 96) ont été comptabilisés, lesquels ne sont pas sollicités par le demandeur au titre de l’article 10-1 précité, dès lors qu’il a affecté les paiements successifs de la SCI LE YUCCA, notamment, sur lesdits frais facturés.

Dans la mesure où la défenderesse les conteste et en sollicite, à titre reconventionnel, la restitution, si nécessaire par voie de compensation, il y a lieu, du chef des appels de charges et de travaux stricto sensu, de déduire ladite somme.

L’examen du décompte au 22 mai 2025 produit par le syndicat des copropriétaires (sa pièce n°9) établit qu’il a pris en considération l’ensemble des règlements effectués par la SCI LE YUCCA jusqu’à celui de 1.132,34 euros du 14 mai 2025.

La SCI LE YUCCA justifie, par la communication d’un relevé de compte daté du 4 septembre 2025 émanant du syndic, qu’elle a, ensuite, procédé à un paiement de 1.800 euros comptabilisé à son crédit le 5 juin 2025, de 1.345,27 euros comptabilisé à son crédit le 16 juillet 2015 et de 2.600 euros comptabilisé à son crédit le 1er septembre 2025. Ces règlements effectués, même après la période de référence arrêtée par le syndicat des copropriétaires au 22 mai 2025, doivent être pris en compte dans la mesure où ils doivent s’imputer sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

La SCI LE YUCCA expose avoir procédé à un paiement de 850 euros le 29 septembre 2025. Toutefois, celui-ci ne résulte que d’un extrait de compte établi par son mandataire et elle ne justifie pas de son encaissement par la copropriété.

Dans ces conditions, la SCI LE YUCCA sera condamnée, en deniers ou quittance, à payer au syndicat des copropriétaires, - déduction faite des règlements effectués par la défenderesse entre le 5 juin 2025 et le 1er septembre 2025 -, la somme de 10.653,31 euros (16.758,58 - 360 - 1.800 - 1.345,27 - 2.600), au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 22 mai 2025, “charges courantes 2025 - Appel n°2/4 01/04” et “Fonds de travaux - Appel n°2/4 01/04” des 01/04/2025 compris.

S’agissant des intérêts au taux légal, la sommation reçue le 20 novembre 2023 ne tenait pas compte de règlements opérés antérieurement par la SCI LE YUCCA et ne peut pas porter sur des appels de fonds non encore échus.

La somme précitée de 10.653,31 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, date des conclusions d’actualisation.
Dès lors que la demande de capitalisation des intérêts est présentée, le tribunal ne peut l’écarter, si les conditions de son application sont réunies. Aussi, les intérêts ci-avant échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Compte tenu des paiements précédents échelonnés, la SCI LE YUCCA reste également devoir les intérêts au taux légal sur la période du 1er mars 2024, date de l’assignation, au 26 mai 2025, sur la somme de 11.956,04 euros, - soit les sommes dues au titre des appels de fonds déduction faite des frais et des versements crédités entre le 1er mars 2024 et le 26 mai 2025,- sans capitalisation possible.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 120 euros soit ceux facturés le 21 novembre 2023 correspondent à des frais d’avocat, lesquels relèvent de l’appréciation de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ne seront pas pris en considération du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef sera rejetée, sachant, en tant que de besoin, qu’il lui appartiendra de ne plus faire figurer ce poste non admis sur le compte de la copropriétaire ou de le contrebalancer.

La SCI LE YUCCA conteste les frais antérieurement facturés du 25 février 2021 pour 30 euros, du 19 mars 2021 pour 42 euros, du 14 décembre 2021 pour 96 euros et du 22 décembre 2022 pour 96 et 96 euros, soit 360 euros et forme, de ces chefs, une demande reconventionnelle en répétition de l’indu.

Les frais des 14 décembre 2021 et 22 décembre 2022 correspondent à des frais d’avocats qui, comme il a été rappelé ci-avant, ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais du 25 février 2021 et du 19 mars 2021, ils sont comptabilisés sous l’intitulé “mise en demeure”. Dans la mesure où la SCI LE YUCCA les a contestés et en a sollicité le remboursement, il appartenait au syndicat des copropriétaires de justifier de ces mises en demeure, ce qu’il ne fait pas de sorte que ces frais ne peuvent être pris en considération.

Aussi, la SCI LE YUCCA est fondée en sa demande de restitution à concurrence de la somme de 360 euros.

Sachant que cette somme a été déduite dans le calcul de la demande globale ci-avant au titre des appels de charges et de travaux, il y a lieu de dire que la somme précitée de 360 euros devra être restituée à la SCI LE YUCCA, en contrebalançant comptablement les postes sur son compte de copropriétaire si nécessaire par voie de recréditation de ladite somme.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne prétend pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI LE YUCCA ait agi de mauvaise foi, alors qu’elle a procédé depuis de nombreux mois à des règlements substantiels et réguliers pour apurer la dette.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI LE YUCCA au titre des délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, - le syndicat des copropriétaires -, nécessitent que la créance soit payée dans les meilleurs délais. De plus, la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement.

Le tribunal observe également, à lire la matrice cadastrale, qu’elle est propriétaire d’un lot dans un autre immeuble. Elle n’a, dès lors, pas justifié de sa situation financière globale ni de l’état d’avancement des démarches engagées contre son locataire commercial en novembre 2024.

Dans ces conditions, la SCI LE YUCCA sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI LE YUCCA sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI LE YUCCA succombant principalement, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Tenue aux dépens, la SCI LE YUCCA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS