TJ 75056, 30 juill. 2026, RG 24/01014

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me CHAUVET LECA

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DESNOS

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/01014
N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZQV

N° MINUTE :

Assignation du :
17 janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 30 juillet 2026
DEMANDEURS

Madame [U] [N]
Monsieur [V] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0120

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet MASSON
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525 et par Maître Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière
Décision du 30 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01014 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZQV

DÉBATS

A l’audience du 27 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 4 juin 2026, prorogé au 30 juillet 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 mars 2023, Mme [U] [N] et M. [V] [Y] ont acquis les lots n°9 (cave) et n°25 (appartement au 5ème et dernier étage), situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier électronique du 19 mars 2023, Mme [N] et M. [Y] ont demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les demandes de travaux afférentes à l'appartement qu'ils venaient d'acquérir.

Le 28 mars 2023, par courrier électronique, Mme [N] et M. [Y] ont renouvelé leurs demandes et joint l'étude structure réalisée par le bureau d'études techniques ainsi qu'un plan. Ils ont, par lettre recommandée du 29 mars 2023, réitéré leurs demandes d'inscription de résolutions à l'ordre du jour.

Le syndic a répondu par courrier électronique du 22 mai 2023, confirmant l'inscription de leurs demandes à l'ordre du jour, et demandant un dossier détaillé pour la seconde porte palière, le bouchage de la trappe d'accès aux combles de leur lot, et pour la dépose du mur, les attestations d'assurance du BET (bureau d'études techniques) et de la société qui réalisera les travaux. Lesdites attestations ont été communiquées le 10 juin 2023.

Le 26 mai 2023, Mme [N] et M. [Y] ont procédé aux travaux (dépose du mur, installation d'un ballon d'eau chaude dans les combles ainsi qu'un compteur d'eau individuel, condamnation de la trappe d'accès aux combles se trouvant dans leur lot).

Par courrier électronique du 7 septembre 2023, Mme [N] et M. [Y] ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée d'une demande d'autorisation de changement de fenêtres suite à l'obtention de l'autorisation des services de la mairie de [Localité 1].

Lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2023, les résolutions n°20 (dépose de mur porteur dans le lot n°25) et n°22 (autorisation de remplacement des fenêtres du lot n°25), ont été rejetées, tandis qu'a été adoptée la résolution n°21 autorisant le syndic à ester en justice contre M. [Y] et Mme [M].

M. [Y] et Mme [M] ont procédé au changement de leurs fenêtres.

C'est dans ces conditions que Mme [N] et M. [Y] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], aux fins d'annulation des résolutions n°20, n°21 et n°22 de l'assemblée générale du 20 octobre 2023, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, Mme [N] et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de :

" Recevoir Mme [N] et M. [Y] en leurs écritures, les disant bien fondées ;

Annuler les résolutions n°20, 21 et 22 de l'assemblée générale du 20 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Subsidiairement, vu l'article 127-1 du code de procédure civile, enjoindre les parties à se réunir en médiation judiciaire ;

Débouter, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à verser à Mme [N] et M. [Y] une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

Faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que Mme [N] et M. [Y] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure du syndicat. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 12ème demande au tribunal, au visa des articles 9, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967, de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 1231-1 du code civil, et des articles 6 et 9 du code de procédure civile, de :

" Recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], en ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,
Débouter Mme [N] et M. [Y] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,
Condamner Mme [N] et M. [Y], in solidum, à procéder, à leurs frais, aux travaux de remise en état suivants :
o dans les combles : enlèvement de leur ballon d'eau chaude, démolition de l'ouvrage maçonné sur lequel il s'appuie, et dépose des gaines, câbles et fils en provenance de leur appartement ;
o au sein de leur appartement : remise en état des murs ouverts et démolis ;
o sur le palier : remise en place de la porte palière après démolition de l'ouvrage en maçonnerie réalisé à la place ;

Dire que ces travaux seront exécutés sous la surveillance de l'architecte du syndicat des copropriétaires et aux frais des demandeurs ;

Assortir cette condamnation d'une astreinte d'un montant de 150 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner Mme [N] et M. [Y], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,
Condamner Mme [N] et M. [Y], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales d'annulation des résolutions n°20, 21 et 22

A titre liminaire, il convient de constater que les demandes d'annulation des résolutions n°20, 21 et 22, dont la recevabilité n'est d'ailleurs pas contestée, sont recevables pour avoir été formulées dans le délai imparti par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que Mme [N] et M. [Y] disposent de la qualité d'opposant pour avoir voté contre la résolution n°21, et en faveur des résolutions n°20 et 22 non adoptées, lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2023, ainsi qu'établi par le procès-verbal notifié le 17 novembre 2023 aux demandeurs.

- Sur la résolution n°20

*

Il convient tout d'abord de relever que la résolution litigieuse ne porte que sur l'autorisation d'effectuer les travaux de dépose d'un mur de séparation et d'une porte palière. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner ici les moyens développés par les parties s'agissant de l'installation d'un ballon d'eau chaude dans les combles, ces travaux n'ayant pas fait l'objet du refus litigieux.

Mme [N] et M. [Y] demandent l'annulation de la résolution n°20 au motif que ce refus de l'assemblée générale serait abusif et dépourvu de motif légitime, dès lors que le bureau d'études missionné a confirmé la faisabilité de leur projet. Ils ajoutent que l'ensemble de ses éléments ont été joints à leurs demandes d'inscription à l'ordre du jour adressées au syndic dès mars 2023. Ils estiment que la note de calcul de charge avait bien été transmise mais non jointe à la convocation, ce qui relève de la responsabilité du seul syndic.

Décision du 30 juillet 2026
8ème chambre 3ème section
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Le syndicat des copropriétaires oppose que c'est le syndic qui a dû rédiger les projets de résolutions à la lecture des correspondances adressées par les demandeurs, ceux-ci n'ayant joint à leur demande aucun projet de résolution contrairement aux prescriptions de l'article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 et que les pièces adressées étaient lacunaires dès lors que le mur concerné par les travaux n'était pas identifiable, outre que les travaux ont été exécutés sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale et sans suivi par l'architecte de l'immeuble.

Sur ce,

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

De jurisprudence constante, l'abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d'utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général.

Il appartient donc aux demandeurs, qui invoquent un abus de majorité, de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.

C'est dans le libre exercice de ses droits qu'une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, l'abus de majorité doit alors être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. En matière de travaux, l'assemblée ne peut toutefois refuser l'autorisation sollicitée que si elle repose sur des motifs sérieux, notamment l'absence d'information ou l'atteinte portée à la destination de l'immeuble.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux effectués par un copropriétaire affectant les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble sont soumis à autorisation de l'assemblée générale.

Il sera rappelé que le copropriétaire qui demande à l'assemblée générale une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes est tenu, aux termes de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de produire un projet de résolution et un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

* Sur les travaux de dépose du mur

En l'espèce, et à titre liminaire, le tribunal relève qu'il est constant que ces travaux relèvent de l'autorisation de l'article 25 b), s'agissant de la dépose d'un mur de refend ainsi que l'atteste l'étude structure du BET produite aux débats, celui-ci constituant une partie commune conformément à l'article 8 du règlement de copropriété qui stipule
que :
" Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comprennent donc : (…)
Les cloisons intérieurs (mais non les gros murs ni les refends, classées dans les parties communes), ainsi que leurs portes.
Les portes palières, les fenêtres et portes-fenêtres, les persiennes et les volets, stores et rideaux roulants. (…) ".

Par ailleurs, si les pièces jointes à la convocation à l'assemblée générale litigieuse ne sont pas produites, il n'est pas contesté par les demandeurs qu'ils n'avaient pas joint de projet de résolution comme imposé par l'article 10 du décret du 17 mars 1967, de sorte que le syndic a lui-même rédigé le projet de résolution soumis à l'assemblée.

Par ailleurs, il apparait que les demandeurs n'ont fait état dans leur demande que de la dépose d'un " mur qui sépare les deux pièces du pignon ouest " alors même que le rapport du bureau d'étude structure évoque un décloisonnement, outre un refend à ouvrir. Il ressort par ailleurs des photographies des travaux effectués adressés par les demandeurs le 19 juin 2023 que plusieurs murs sont ouverts, sans qu'il soit possible, à défaut de précision sur l'emplacement exact des travaux et leur consistance, de déterminer s'il s'agit de murs de refend ou autre.

En revanche, c'est à juste titre que les demandeurs soutiennent que le syndic s'est abstenu de transmettre ces documents avec la convocation à l'assemblée générale alors même qu'il en avait été rendu destinataire plusieurs mois avant l'assemblée générale, le 19 mars 2023 s'agissant du rapport du BET.

Toutefois, comme le relève le syndicat, il apparait que les demandeurs, pourtant avertis de l'obligation de soumettre ces travaux à l'autorisation de l'assemblée générale, ont placé l'assemblée générale devant le fait accompli en mettant en œuvre les travaux dès le mois de mai 2023 sans attendre son autorisation, étant précisé qu'ils ne justifient pas avoir argué d'une urgence quelconque à convoquer une assemblée générale à leurs frais.

Or en effectuant les travaux de dépose du mur séparatif, qui constitue une partie commune sans autorisation de l'assemblée générale et sans faire d'état des lieux de constat avant travaux, les demandeurs ont privé l'assemblée de la possibilité de vérifier que ceux-ci n'emportaient aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Si l'assemblée générale peut ratifier a posteriori des travaux effectués sans autorisation, cette faculté ne dispense pas d'attendre l'autorisation de travaux requise par l'article 25 b), étant précisé qu'au regard des éléments rappelés plus haut et de l'absence de précision sur l'emplacement exact des travaux, les copropriétaires ont légitimement pu s'estimer insuffisamment informés pour régulariser ces travaux.

Le refus opposé par l'assemblée générale ne saurait dès lors constituer un abus de majorité, peu important que la faisabilité des travaux ait été confirmée par la note du BET, la note de calcul étant à cet égard peu lisible pour des profanes. Enfin, c'est à juste titre que le syndicat relève que les travaux n'ont pas été effectués sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, de sorte que les copropriétaires ont de manière légitime pu refuser de les régulariser faute d'assurance sur l'absence de conséquences sur leurs lots et sur les garanties mises en œuvre pour s'assurer de leur conformité aux travaux envisagés.
Décision du 30 juillet 2026
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* Sur la porte palière

Il est constant que les demandeurs ont fait déposer et murer une porte palière.

Il ressort de l'article 8 du règlement de copropriété que les portes palières sont précisément désignées comme des parties privatives.

Si l'article 13 du même règlement prévoit que " les portes d'entrée des appartements […] ne pourront même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n'est avec l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ", le tribunal relève que la porte palière en question ne constitue vraisemblablement pas la porte d'entrée de l'appartement des demandeurs, lesquels n'auraient de toute évidence pas décidé de la murer et de condamner ainsi tout accès à leur lot, et que sa modification ne requiert donc aucune autorisation de l'assemblée générale en application du règlement de copropriété.

Dans ces conditions, faute pour le syndicat de justifier que l'autorisation de l'assemblée était imposée et qu'il existait un motif valable de s'y opposer, compte tenu par ailleurs du fait que les photographies produites aux débats attestent que les travaux effectués sur cette porte palière respectent l'harmonie du palier et que le murage auquel il a été procédé s'y intègre parfaitement, le refus opposé est constitutif d'un abus de majorité justifiant l'annulation de la résolution n°20 s'agissant des seuls travaux de dépose de la porte palière, le surplus de la résolution n'encourant aucune annulation.

- Sur la résolution n°21

A titre liminaire, il sera rappelé que la résolution querellée est ainsi libellée :

*

Les demandeurs renvoient aux développements relatifs à l'annulation des résolutions n°20 et n°22, et soutiennent que cette résolution a été votée de manière abusive, sans motif légitime, étant rappelé que le syndic de copropriété avait été défaillant dans l'exécution de ses obligations ce qui a indéniablement contribué à influencer le vote des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires souligne que les travaux entrepris, à savoir la dépose de porte palière et remplacement par un mur plein, la démolition d'un mur porteur au sein de leur lot et l'annexion des combles par la pose d'un ballon d'eau chaude, n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale, ni fait l'objet de suivis par un maître d'œuvre et n'ont pas été couverts par une police d'assurance et que dès lors, les refus opposés ne peuvent s'analyser en un abus de majorité.

Sur ce,

Il est constant qu'une simple autorisation d'agir en justice ne peut être constitutive d'un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l'action éventuellement engagée par le syndic sur le fondement de cette autorisation n'étant pas un motif d'annulation de la délibération contestée.

En l'espèce, les demandeurs ne démontrent pas en quoi l'autorisation ainsi donnée au syndic d'engager une procédure judiciaire à leur encontre procéderait d'un abus de majorité ou d'une intention de nuire à leur égard alors que cette décision relève du pouvoir souverain de l'assemblée générale et ne présume en rien du bien-fondé de l'action judiciaire ultérieurement engagée. En effet, ce n'est que dans le cadre de la procédure éventuellement engagée sur la base de cette autorisation que chacun pourra faire valoir ses droits.

Pour ces motifs, et sans qu'il y ait lieu à ce stade d'examiner le bien-fondé des demandes formées par le syndic sur le fondement de cette autorisation, les demandeurs seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n°21.

- Sur la résolution n°22

*

Mme [N] et M. [Y] demandent l'annulation de la résolution n°22 au motif que ce refus de l'assemblée générale serait abusif car le remplacement des anciennes fenêtres vétustes en bois simple vitrage, avec une déperdition énergétique importante, par des fenêtres PVC double vitrage blanches était nécessaire, comme le démontrent les photographies produites ; que la quasi-totalité des copropriétaires possèdent des fenêtres blanches en PVC ; qu'une demande de remplacement a été faite par courriel auprès du syndic et auprès des services de la mairie de [Localité 1] laquelle a été tacitement acceptée, et que dès lors il est probable que ce refus soit la conséquence de l'absence de transmission préalable des éléments par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires reprend les moyens précédemment soulevés, en rappelant qu'aucune pièce n'a été fournie pour les fenêtres, empêchant l'assemblée d'apprécier cette demande.

Sur ce,

Au regard des articles 8 et 13 du règlement de copropriété, précédemment évoqués, si les fenêtres sont des parties privatives, leur changement suppose une autorisation de l'assemblée générale afin de préserver l'harmonie de l'immeuble.

En l'espèce, il ressort de la convocation à l'assemblée générale qu'aucune photographie ou plan n'était joint au soutien de cette résolution. Les demandeurs n'allèguent ni ne justifient avoir adressé au syndic les éléments d'information au soutien de cette demande. Le seul fait que certaines des fenêtres de l'immeuble soient déjà en PVC blanc est insuffisant à caractériser un abus de majorité ou une rupture d'égalité dans la mesure où l'assemblée ne disposait d'aucun élément permettant de connaître le nombre et l'emplacement des fenêtres concernées ainsi que le modèle de menuiserie envisagé.

Aucun abus de majorité ne saurait donc être caractérisé, l'assemblée ayant légitimement pu estimer ne pas être suffisamment informée des travaux envisagés et de leur impact sur l'harmonie de la façade.

Par conséquent, les conditions de l'abus de majorité n'étant pas réunies, les demandeurs seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n°22.
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8ème chambre 3ème section
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2 - Sur la demande subsidiaire de médiation judiciaire

Les demandeurs formulent subsidiairement, en vertu de l'article 127-1 du code de procédure civile, une demande de voir enjoindre les parties à se réunir en médiation judiciaire.

Sur ce,

L'article 1533 du code de procédure civile dispose que : " le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation ".

L'affaire présentant les critères d'éligibilité à une médiation, il convient de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur judiciaire dans le cadre de l'exécution de la présente décision.

3 - Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

- Sur la demande de remise en état sous astreinte du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires formule, à titre reconventionnel, une demande de remise en état sous astreinte de 150 euros par jour, les demandeurs ayant exécuté leurs travaux sans autorisation de l'assemblée générale. Il sollicite ainsi la remise en état de la porte palière, des murs ouverts et démolis et des combles avec l'enlèvement du ballon d'eau chaude, la démolition de l'ouvrage maçonné sur lequel il s'appuie, ainsi que des gaines, câbles et fils en provenance de leur appartement.

Les demandeurs rétorquent qu'il a été démontré ci-dessus qu'ils ont adressé les résolutions à inscrire à l'ordre du jour, le rapport du BET structure et sa note de calcul, ainsi que l'attestation d'assurance décennale ; qu'aucune demande complémentaire n'a été sollicitée par le syndic ou le syndicat des copropriétaires et que seule la défaillance du syndic est à l'origine de l'absence de transmission de la note de calcul du BET structure en annexe de la convocation ; qu'enfin, aucun désordre dans les parties communes n'a été constaté et relevé, cette demande étant dès lors infondée, disproportionnée et manifestement abusive.

Sur ce,

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l'assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d'origine, dès lors qu'elle est matériellement possible. Il est toutefois admis que la sanction soit adaptée à la gravité du manquement et examinée selon le principe de proportionnalité, invoqué en l'espèce par les demandeurs.

Il incombe en effet au juge de vérifier, lorsque cela lui est demandé, si les atteintes sont d'une gravité telle qu'elles justifient la remise en état sollicitée.
En l'espèce, à titre liminaire, conformément à ce qui a été jugé plus haut, le syndicat sera débouté de sa demande de remise en état de la porte palière, cette dernière constituant une partie privative dont la modification ne requiert pas d'autorisation de l'assemblée générale.

S'agissant de la remise en état du mur de refend démoli, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément de nature à démontrer qu'il existe du fait de ces travaux des atteintes aux parties privatives ou communes d'une gravité telle qu'elles justifient la remise en état sollicitée. En effet, si le syndicat allègue que ces travaux " semblent être d'ores et déjà à l'origine de fissures dans l'appartement du dessous ", il ne produit aucune pièce susceptible de confirmer l'existence de telles fissures et leur lien avec les travaux effectués sans autorisation, étant par ailleurs précisé que les travaux ont été effectués conformément aux préconisations du bureau d'études structure (rapport du 28 mars 2023).

Dans ces conditions, et bien que les travaux effectués affectant les parties communes aient été effectués sans autorisation de l'assemblée générale, le syndicat sera débouté de sa demande de remise en état.

S'agissant des combles, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux, exécutés sans autorisation de l'assemblée générale, ont notamment consisté dans la pose d'un ballon d'eau chaude.

Si le règlement de copropriété de l'immeuble du 1er avril 1982 ne mentionne pas les combles parmi les parties communes de l'immeuble, dont la liste n'est pas exhaustive, ils constituent néanmoins des parties communes dès lors qu'il est établi que ces combles ne sont accessibles que depuis le palier de l'escalier commun, parties communes de l'immeuble.

Les demandeurs ne revendiquent par ailleurs aucun droit de propriété sur ces combles ni droit de jouissance exclusif sur ceux-ci.

Or, aux termes du règlement de copropriété, " nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit et les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité ".

Les demandeurs contestent toute annexion des combles, et soutiennent qu'il s'agissait d'un cas de nécessité prévu par l'article 28 du règlement de copropriété, puisque le ballon d'eau chaude a été installé dans les combles afin d'alimenter leur logement en eau chaude, là où se trouvait l'ancien vase d'expansion de la chaudière du précédent propriétaire. Toutefois, il n'est nullement établi qu'ils ne disposaient dans leur appartement d'aucun emplacement pour installer ce ballon d'eau chaude, de sorte que la nécessité alléguée n'est pas caractérisée.

Peu importe à cet égard que les précédents propriétaires aient installé auparavant un vase d'expansion dans les combles, cela n'étant au surplus nullement établi par les demandeurs.

Ainsi, et en application des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d'occupation des parties communes sans autorisation, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la cessation par le copropriétaire de l'occupation indue, aucune disproportion ne pouvant en l'espèce être caractérisée, s'agissant de simples travaux de dépose.
Décision du 30 juillet 2026
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Les demandeurs seront donc condamnés à supprimer les aménagements privatifs réalisés dans les combles selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que les demandeurs l'ont placé devant le fait accompli en réalisant des travaux structurels sans autorisation préalable de l'assemblée générale, sans assurance ni suivi d'un maître d'œuvre, ni constat avant travaux, lesquels ont d'ores et déjà provoqués des désordres chez les copropriétaires du dessous.

Les demandeurs répondent que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement d'un quelconque dommage ; qu'aucun désordre n'a été relevé dans les parties communes et que s'agissant des micro fissures apparues dans l'appartement du dessous, l'expert missionné par leur assureur et celui desdits copropriétaires ont conclu à l'absence de mobilisation de la garantie, les fissures n'étant pas liées aux travaux entrepris.

Sur ce,

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, comme relevé plus haut, le syndicat échoue à caractériser l'existence d'un préjudice occasionné par les travaux effectués sans autorisation, le lien entre lesdits travaux et les fissures alléguées dans l'appartement du dessous n'étant pas établi.

De surcroit, un syndicat des copropriétaires ne peut solliciter réparation du préjudice subi qu'à condition qu'il soit collectif, c'est-à-dire qu'il touche l'ensemble des copropriétaires, et qu'il soit ressenti de manière identique par chacun d'entre eux, ce qui n'est en l'espèce pas démontré.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [N] et M. [Y], parties succombant principalement, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, Mme [N] et M. [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

- Sur les frais communs de procédure

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Compte tenu du sens de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire application de ces dispositions.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS