TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 26/03806

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah VERHELST ; Me Marie-véronique RAHON-WITZ ; Monsieur [Y] [A]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/03806 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCTR2

N° MINUTE : 10-2026

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sarah VERHELST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0480

DÉFENDEURS
Madame [F] [C], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-véronique RAHON-WITZ, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #571

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/03806 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCTR2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 11 mars 2009, a été donné à bail à M. [R] [C], pour une durée de trois ans, un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Par le même acte, Mme [F] [C] et M. [Y] [A] se sont portés caution conjointe et solidaire du paiement des loyers, charges locatives, taxes et travaux éventuels de remise en état au départ du preneur.

M. [I] [W] a acquis la propriété de ce bien immobilier le 21 décembre 2017, selon acte notarié dressé le même jour.

Au décès de M. [R] [C], le 10 mai 2025, M. [I] [W] a réclamé à Mme [F] [C], par courrier signifié par commissaire de justice le 3 septembre 2025, le paiement de la somme de 19 010,95 euros au titre des travaux de remise en état du bien, provisions sur charges et pertes de loyers durant le temps des travaux.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 mars 2026 remis au greffe le 15 avril suivant, M. [I] [W] a fait assigner Mme [F] [C] et M. [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

A l'audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [I] [W], représenté par son conseil, se référant à ses conclusions, demande de :
À titre principal,
- condamner solidairement Mme [F] [C] et M. [Y] [A] au paiement des sommes de 16 225 euros au titre des travaux de remise en état, 4 425,61 euros au titre de la perte des loyers durant la période de ces travaux et 231 euros au titre de charges impayées,
- condamner solidairement Mme [F] [C] et M. [Y] [A] au paiement d'une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
À titre subsidiaire,
- condamner Mme [F] [C] au paiement des sommes de 16 225 euros au titre des travaux de remise en état, 4 425,61 euros au titre de la perte des loyers durant la période de ces travaux et 231 euros au titre de charges impayées,
- condamner Mme [F] [C] au paiement d'une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
En tout état de cause,
- débouter Mme [F] [C] et M. [Y] [A] de leurs demandes.

À l’appui de ses prétentions, M. [I] [W] fait valoir, au visa notamment des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil, qu’il résulte de l’état des lieux de sortie suite au décès de M. [R] [C], que ce dernier n’a pas entretenu le logement alors qu’il était en très bon état général à l’entrée dans les lieux, de sorte que des travaux de nettoyage et de remise en état ont dû être réalisés. Il ajoute que l’état des lieux de sortie est opposable aux défendeurs, car, d’une part, il ne pouvait être réalisé en présence du locataire en raison de son décès, qu’il a multiplié les tentatives amiables pour associer Mme [F] [C] aux opérations et que les dégradations sont corroborées par d’autres éléments de preuve. M. [I] [W] conteste le fait que ces dégradations résulteraient de la seule vétusté du bien.

M. [I] [W] ajoute que l’obligation pour les cautions d’avoir à payer les travaux de remise en état est expressément prévue par le bail.

M. [I] [W] fait également valoir que, conformément à la pratique alors en vigueur, l’acte de cautionnement est intégré au contrat de location lui-même, qui comporte les paraphes de Mme [F] [C] et M. [Y] [A] à chaque page ainsi que leurs signatures in fine, de sorte que le formalisme a été respecté. Il considère comme inopérants les arguments, d’une part, de Mme [F] [C] selon lesquels sa demande aurait dû être adressée à la succession et, d’autre part, de M. [Y] [A] qui argue de la dissolution en 2013 du pacte civil de solidarité le liant à celle-ci.

Sur la réalisation des travaux, M. [I] [W] estime que leur coût doit être supporté par les cautions de même que le préjudice résultant de l’impossibilité de louer le bien durant la période de travaux, dont aurait été tenu le locataire en application de l’article 1732 du code civil. À cet égard, il considére justifier de leur durée.

Enfin, M. [I] [W] fait valoir, à titre subsidiaire, que Mme [F] [C] ne conteste pas être la seule héritière de M. [R] [C] et est donc redevable des dettes de la succession, dont les frais d’indemnisation au titre de la remise en état du bien litigieux, et ce, en application de l’article 873 du code civil.

À l’audience, Mme [F] [C], représentée par son conseil, se référant à ses conclusions, demande de :
- débouter M. [I] [W] de l’intégralité de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [F] [C] fait valoir que l’acte de cautionnement comportant les mentions manuscrites obligatoires ne sont pas produites, de sorte que le cautionnement est nul.

Mme [F] [C] fait également valoir que le logement litigieux ne répondait pas aux critères esthétiques et juridiques pour une mise en location au point que M. [I] [W] était dans l’obligation de procéder à des travaux d’aménagement. Elle estime pour cette raison qu’il serait inique qu’il puisse obtenir le remboursement intégral des coûts des travaux. Elle ajoute que l’état des lieux de sortie n’est pas probant, faute d’avoir eu recours à un commissaire de justice en l’absence de possibilité d’établir un état des lieux contradictoire. Elle énonce encore que le devis produit par le demandeur est également peu probant et indique en outre qu’il vise des travaux qui excédent la simple remise en état du bien. Elle rappelle que le bien était loué depuis seize ans et qu’un coefficient de vétusté doit être pris en compte.

En ce qui concerne la demande au titre de la perte des loyers, Mme [F] [C] répond qu’il n’est pas justifié de la réalisation des travaux et de leur durée, qui apparaît excessive compte tenu de la surface du bien.

À l’audience, M. [Y] [A], comparant en personne, se référant en partie à ses écritures, demande de :
- débouter M. [I] [W] de l’ensemble de ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [Y] [A] fait tout d’abord siens les développements de Mme [F] [C]. Il ajoute qu’il considére que les travaux dont il est demandé le paiement correspondent à une mise à niveau générale du bien après seize ans d’occupation continue. Il indique que la caution ne peut être tenue responsable de la durée d’immobilisation liée à ces travaux. Il estime que la demande de paiement portant sur le reliquat de loyer impayé de 84,30 euros est disproportionnée au regard de la durée d’occupation par le locataire. Enfin, M. [Y] [A] indique que le contexte familial dans lequel il s’est porté caution a disparu depuis 2013 (dissolution du pacte civil de solidarité l’unissant à Mme [F] [C]). Il infère du fait que le bailleur a laissé subsister son engagement sans aucun échange que la portée et la durée de son engagement doivent être interprétées strictement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement dirigée à l’encontre de Mme [F] [C] et M. [Y] [A] en leur qualité de caution

Selon le troisième alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au moment de l’établissement du contrat, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

Ces formalités sont prescrites à peine de nullité sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l’espèce, le seul acte versé aux débats par lequel Mme [F] [C] et M. [Y] [A] se portent caution d’engagements du locataire, M. [R] [C], est le bail d’habitation du 11 mars 2009. Si cet acte prévoit que Mme [F] [C] et M. [Y] [A] garantissent “conjointement et solidairement (sic)” le paiement des loyers, charges locatives, taxes et travaux éventuels de remise en état au départ du preneur résultant des différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et est paraphé et signé par eux, il ne comporte toutefois aucune des mentions manuscrites prévues à peine de nullité par les dispositions précitées. Ces cautionnements ne sont donc pas valides.

Il convient en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un grief, de rejeter les demandes de paiement de M. [I] [W] dirigées à l’encontre de Mme [F] [C] et M. [Y] [A] en leur qualité de cautions solidaires.

Sur la demande de paiement dirigée à l’encontre de Mme [F] [C] en qualité d’héritière

Selon l’article 873 du code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M. [I] [W] allègue que Mme [F] [C] serait tenue au paiement des travaux qu’il a réalisés dans le logement loué à M. [R] [C], en sa qualité d’unique héritière de ce dernier. Toutefois, il ne produit aucun élément de preuve au soutien de cette dernière allégation, ne justifie d’aucune démarche pour en obtenir communication et n’en sollicite pas la production. Il échoue donc dans l’administration de la preuve.

La demande de paiement de M. [I] [W] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera débouté en conséquence de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge Mme [F] [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [A], qui ne justifie d’aucuns frais irrépétibles, sera en revanche débouté de sa demande au titre de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS