TJ 75056, 29 juill. 2026, RG 25/06165

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thomas RONZEAU ; Monsieur [Q] [H]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06165 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPIT

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 29 juillet 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION [Localité 2] 17, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0499

DÉFENDEUR
Monsieur [Q] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 juillet 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 29 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06165 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPIT

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [H] est propriétaire des lots n°32 et 67 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété représentant au total 26/1000 tantièmes.

Sommation a été faite à M. [Q] [H] de payer la somme de 2 170,37 euros, au titre des charges de copropriété impayées, par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025 remis au greffe le 24 novembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris a fait assigner M. [Q] [H] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- le condamner à payer la somme de 4 593,05 euros au titre des charges de copropriété impayées, appels de fonds du 1er octobre 2025 inclus selon décompte arrêté à cette date, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 2 170,37 euros,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- le condamner à payer la somme de 1 078 euros au titre des frais contentieux,
- le condamner à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- le condamner à payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer, les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres frais découlant de la présente instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du code de procédure civile.

À l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] fait valoir, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés sans raison valable par M. [Q] [H] et ce, malgré relance, mise en demeure et sommation de payer restées infructueuses. Il énonce que les sommes réclamées au titre des frais contentieux sont des prestations prévues au contrat de syndic et votées en assemblée générale et que tous les frais dont il est demandé le paiement traduisent une diligence réelle et inhabituelle afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété impayées. Il expose que les manquements réitérés de M. [Q] [H] constituent une résistance abusive et injustifiée, en application de l’article 1231-6 du code civil, et qu’ils ont mis sa trésorerie en difficulté au risque d’être privé de prestations nécessaires.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [Q] [H] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [Q] [H] est propriétaire des lots de copropriété n°32 et 67 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 20 juin 2024 au 29 septembre 2025 ou les appels correspondant à l'arriéré,
- l'historique du compte du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2017, 20 décembre 2021, 6 avril 2022, 21 février 2023, 16 avril 2024, 15 janvier 2025 et 7 juillet 2025 comportant :
- l’approbation des comptes des exercices 2015, 2016, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
- le vote des budgets prévisionnels 2017, 2018, 2022, 2023, 2024 et 2025,
- le fonds travaux pour les exercices concernés,
- le vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement partiel de la descente WC commun (assemblée générale du 16 avril 2024, résolution 24), financement du départ à la retraite de la gardienne (assemblée générale du 15 janvier 2025, résolution 7), financement des frais de procédure d’expulsion de la gardienne (assemblée générale du 15 janvier 2025, résolution 8), rénovation des hall et cage d’escalier (assemblée générale du 15 janvier 2025, résolution 9), financement de la procédure l’encontre du propriétaire S.C.I. MOBIFRANCE (assemblée générale du 15 janvier 2025, résolution 11) et financement de la procédure à l’encontre du propriétaire [B] [R] (assemblée générale du 15 janvier 2025, résolution 12),
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- une mise en demeure de payer la somme de 1 199,35 euros en date du 10 septembre 2024, à M. [Q] [H],
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, valant mise en demeure sur la somme de 2 170,37 euros,
- le règlement de copropriété.

Compte tenu de l’ensemble des pièces produites, il est justifié des appels de fonds du 20 juin 2024 au 29 septembre 2025 à hauteur de 3 970,96 euros, correspondant aux provisions sur charges et travaux ou diverses opérations de la période et la régularisation des charges de l’année 2024. Il n’est en revanche pas justifié du solde antérieur de 622,09 euros au 20 juin 2024 et il n’y a pas lieu d’ajouter les différentes sommes réclamées au titre des frais de recouvrement.

Il résulte du décompte au 1er octobre 2025 versé aux débats qu’aucun paiement n’a été effectué par M. [Q] [H] depuis le 20 juin 2024. Celui-ci, faute de comparaître, n’apporte la preuve d’aucun paiement alors que la charge de celle-ci lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. Il est donc redevable de ladite somme de 3 970,96 euros.

Il sera en conséquence condamné à la payer au syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 janvier 2025 sur la somme de 2 170,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 078 euros se décomposant comme suit :
- 136 euros pour l'envoi de deux mises en demeure,
- 20 euros pour l'envoi d’une relance après mise en demeure,
- 510 euros pour la constitution du dossier avocat,
- 204 euros d’honoraires pour la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice,
- 208 euros d’honoraires de constitution d’hypothèque.

À l’appui de sa demande de paiement des frais de constitution d'un dossier avocat et de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice, le syndicat des copropriétaires n'allègue d'aucune diligence exceptionnelle alors que cette condition est requise par le contrat de syndic du 22 janvier 2024. Il n'y aura donc aucune indemnisation à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une seule mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (datée du 10 septembre 2024), d’une relance après mise en demeure (datée du 28 octobre 2024) ainsi qu’une demande d’inscription d’une hypothèque en application de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, enregistrée le 21 novembre 2025. Le contrat de syndic précité prévoit que ces actes sont indemnisés respectivement 64,80 euros, 19,20 euros et 194,40 euros.

En conséquence, M. [Q] [H] sera condamné à payer la totalité de ces sommes, soit 278,40 euros, au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par M. [Q] [H] des charges qui sont l’objet de la présente procédure. Le préjudice n’est donc pas démontré.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application des dispositions précitées et dans les conditions de celles-ci.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation aux dépens au profit de l’avocat du syndicat des copropriétaires du droit de recouvrer ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision. Cette disposition est en effet seulement applicable dans les matières où la représentation par avocat est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS