TJ 75056, 24 juill. 2026, RG 25/11043

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Guillaume DEROUX
Me Isabelle DURAND

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/11043 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOMN

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 24 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [H] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume DEROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0053

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1251

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11043 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOMN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2019 à effet à la même date, M. [S] [U] et Mme [H] [U] ont consenti un bail d’habitation non meublée à leur fille, Mme [L] [U], et leur gendre, M. [I] [N], sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.500 €.

M. [S] [U] est décédé le 5 avril 2021.

Mme [L] [U] est décédée le 24 avril 2022 et M. [I] [N] est demeuré seul dans les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 mai 2023 réceptionnée le 20 mai 2023, Mme [H] [U] a donné congé à M. [I] [N] au 29 avril 2025 pour reprise de l’appartement.

M. [I] [N] a quitté les lieux le 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, Mme [H] [U] a assigné M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement d’une indemnité d’occupation majorée et d’indemnisation de divers préjudices.

Initialement appelée à l’audience du 29 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 18 mai 2026.

À l’audience du 18 mai 2026, Mme [H] [U], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-constater que le congé délivré par Mme [H] [U] est parfaitement valide et a produit l’intégralité de ses effets à l’encontre de M. [I] [N],
-constater que M. [I] [N] s’est maintenu sans droit ni titre dans les locaux à compter du 1er mai 2025 et jusqu’au 30 juin 2025,
-condamner M. [I] [N] à verser à Mme [H] [U] la somme de 5.400 € au titre de l’indemnité d’occupation,
-condamner M. [I] [N] à verser à Mme [H] [U] la somme de 8.750,37 € au titre du préjudice financier résultant de la libération tardive de l’appartement,
-condamner M. [I] [N] à verser à Mme [H] [U] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral résultant des conditions de libération de l’appartement,
-juger que les sommes octroyées au titre des préjudices subis porteront intérêt au taux légal à compter du 30 juin 2025,
-débouter M. [I] [N] de ses demandes,
-condamner M. [I] [N] aux dépens,
-condamner M. [I] [N] à verser à Mme [H] [U] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] [N], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-juger le congé du 13 mai 2024 nul et de nul effet,
-débouter Mme [H] [U] de toutes ses demandes,
-condamner Mme [H] [U] à payer à M. [I] [N] la somme de 1 € à titre de dommages-intérêts en conséquence du caractère abusif de la procédure,
-condamner Mme [H] [U] aux dépens,
-condamner Mme [H] [U] à payer à M. [I] [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-assortir la décision de l’exécution provisoire de droit.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, M. [I] [N] conteste la validité du congé réceptionné le 20 mai 2023 en ce qu’il ne reproduirait pas les termes de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, ne contiendrait pas d’éléments permettant d’apprécier le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, ne mentionnerait pas l’adresse du second bénéficiaire de la reprise (M. [J] [C]) et ne serait pas clair sur la date pour laquelle il a été délivré, le terme du bail datant du 28 avril et non du 29.

Or, s’agissant de la reproduction des termes de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale ne la prévoit à peine de nullité. De plus, le congé vise expressément cette disposition et mentionne toutes ses références permettant de s’y reporter sans difficulté (« conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs » et « loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 »).

S’agissant de l’adresse du second bénéficiaire de la reprise, il convient de retenir que M. [J] [C] était étudiant et domicilié chez sa grand-mère. La mention de l’adresse de Mme [H] [U] était donc suffisante.

S’agissant de la date pour laquelle le congé a été délivré, le courrier est suffisamment clair et explicite quant à la date du 29 avril 2025. Le fait que le terme du bail du 29 avril 2019 était, pour être parfaitement rigoureux, le 28 avril 2025, est sans réelle incidence sur le congé délivré pour le 29 avril 2025 et est, en tout état de cause, favorable au locataire (un jour supplémentaire).

S’agissant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, Mme [H] [U] explique avoir quitté avec son époux l’appartement de la [Adresse 4] en 2019 car celui-ci n’était plus adapté à l’état de santé de son époux atteint de la maladie d’Alzheimer et avoir intégré un appartement dans une résidence services plus adapté aux besoins de son époux. Il n’est pas insensé de considérer qu’au décès de son époux, Mme [H] [U] n’avait plus nécessairement besoin de vivre dans une résidence services et souhaitait réintégrer son appartement dans lequel elle a vécu une grande partie de sa vie et pour lequel elle n’avait pas besoin de payer un loyer. En tout état de cause, M. [I] [N] a désormais quitté les lieux et il s’avère que Mme [H] [U] a effectivement regagné l’appartement de la [Adresse 4] avec son petit-fils M. [J] [C], tel qu’elle en justifie. Le caractère réel et sérieux de la décision de reprise de l’appartement ne fait aucun défaut.

Par conséquent, il sera considéré que le congé pour reprise réceptionné le 20 mai 2023 est valable et que M. [I] [N] a occupé les lieux sans droit ni titre du 30 avril 2025 au 30 juin 2025.

II) Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation majorée

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [I] [N] a versé, pour les mois de mai et juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuellement fixé dans le bail du 29 avril 2019 (1.500 € x 2).

Mme [H] [U] sollicite néanmoins, pour les mois de mai et juin 2025, le paiement d’une indemnité d’occupation majorée égale à la valeur locative du bien, considérant que le loyer contractuel de 1.500 € n’avait été fixé et jamais indexé ni révisé qu’en raison du lien de filiation unissant les bailleurs à Mme [L] [U]. Elle fixe ainsi à 4.200 € par mois la valeur locative de l’appartement au regard de sa localisation, de sa surface habitable, de ses caractéristiques et du loyer de référence majoré.

Or, si Mme [H] [U] entend fixer le montant de l’indemnité d’occupation strictement en fonction de la valeur locative réelle de l’appartement, il convient parallèlement de faire preuve de rigueur quant à l’évaluation de cette valeur locative. Or, comme le relève M. [I] [N], le bail du 29 avril 2019 ne contient aucune annexe, et notamment aucun DPE ni aucun décompte de surface, et Mme [H] [U] ne produit aucun élément concret relatif à l’appartement justifiant la retenue du loyer de référence majoré. La possibilité même de proposer légalement cet appartement à la location n’est pas justifiée en l’absence de DPE.

En outre, pendant la durée du bail et notamment après le décès de Mme [L] [U], Mme [H] [U] n’a jamais sollicité de révision du loyer auprès de M. [I] [N]. Au regard du contexte dans lequel s’inscrit ce litige, il n’est pas opportun d’appliquer une indemnité d’occupation majorée pour une courte durée de deux mois.

Par conséquent, Mme [H] [U] sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation majorée.

III) Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [H] [U] indique qu’en raison de la libération tardive des lieux par M. [I] [N], elle a été contrainte de prolonger sa location [Adresse 5] jusqu’au 31 juillet 2025.

Le congé du 20 mai 2023 ayant été déclaré valable, M. [I] [N] a effectivement occupé les lieux sans droit ni titre du 30 avril 2025 au 30 juin 2025. Durant ces deux mois, Mme [H] [U] n’a pu reprendre son appartement et a dû conserver sa location pour laquelle elle a versé un loyer charges comprises de 2.890,03 € en mai 2025 et de 2.930,17 € en juin 2025.

M. [I] [N] explique avoir tardé à quitter les lieux en raison du processus d’achat de son propre bien qui a pris du retard. Cette circonstance est toutefois étrangère à Mme [H] [U] et il n’en demeure pas moins que M. [I] [N] s’est maintenu dans les lieux loués sans droit ni titre pendant deux mois.

Il convient néanmoins de retenir que, durant ces deux mois, Mme [H] [U] a perçu le loyer mensuel de 1.500 € que M. [I] [N] n’aurait pas versé s’il avait quitté les lieux le 29 avril 2025.

M. [I] [N], par son occupation sans droit ni titre des lieux aux mois de mai et juin 2025, a donc causé un préjudice financier à Mme [H] [U] qui s’élève à 2.820,20 € (5.820,20 € - 3.000 €).

Mme [H] [U] sollicite également le remboursement de son loyer du mois de juillet 2025. Elle explique que, faute pour M. [I] [N] de l’avoir prévenue suffisamment tôt de la date de libération effective des lieux, elle n’a pas pu organiser son déménagement avec la société de déménagements qui était indisponible à la fin du mois de juin. Or, les lieux étaient libérés au mois de juillet 2025 et le fait que la société de déménagements choisie par Mme [H] [U] n’était pas disponible ne peut être imputé à M. [I] [N].

M. [I] [N] sera donc condamné à verser à Mme [H] [U] la somme de 2.820,20 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025, date de l’assignation.

IV) Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [H] [U] explique avoir subi un préjudice moral en raison des conditions dans lesquelles M. [I] [N] a rendu l’appartement de famille alors qu’il disposait d’un délai de deux années pour organiser son départ, années pendant lesquelles il n’a pas daigné répondre à ses sollicitations. Elle ajoute avoir été contrainte de vivre deux mois supplémentaires dans un appartement « difficilement habitable » alors qu’elle est âgée de 89 ans et qu’elle se déplace avec une canne.

Toutefois, outre le fait que Mme [H] [U] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral qu’elle déclare subir, il convient de retenir que le présent litige s’inscrit dans un contexte conflictuel familial particulier dans lequel M. [I] [N] formule aussi des reproches à l’encontre de Mme [H] [U].

Dans ces conditions, Mme [H] [U] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

V) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour caractère abusif de la procédure

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il est effectivement regrettable qu’une telle affaire ait été portée sur le plan judiciaire, Mme [H] [U] a néanmoins eu des droits à défendre et il a été fait droit à une partie de ses demandes (préjudice financier partiellement indemnisé).

Le caractère abusif de la procédure ne saurait dès lors être caractérisé et M. [I] [N] sera débouté de sa demande symbolique de dommages-intérêts.

VI) Sur les mesures de fin de jugement

Cette affaire, au regard du contexte particulier dans lequel elle s’inscrit et du rejet de la majorité des demandes, ne saurait connaître de partie gagnante ou de partie perdante.

Dans ces conditions, les dépens seront partagés par moitié entre les parties et les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront toutes rejetées, chaque partie conservant à sa charge ses propres frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS