TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 25/06996

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Agnès COUTANCEAU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me René DECLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06996 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAP2K

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 23 juillet 2026

DEMANDERESSE
Fondation [U] [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me René DECLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1315

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06996 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAP2K

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 février 2024, à effet le même jour, la Fondation [U] [W] a donné à bail à [Z] [O] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3].

[Z] [O] a déclaré subir des désordres dans les lieux loués dès son entrée dans les lieux, en l'occurrence une odeur nauséabonde l'empêchant d'en jouir paisiblement.

Il n'a pas réglé régulièrement les loyers.

Par exploit du 31 décembre 2024, la Fondation [U] [W] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme de 3.316,80 euros. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 janvier 2025.

Par exploit du 8 juillet 2025, la Fondation [U] [W] a fait délivrer une assignation à comparaître devnt le juge des contentieux de la protection à [Z] [O].

L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l'audience du 21 mai 2026, au cours de laquelle la Fondation [U] [W] a sollicité du juge qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononce la résiliation judiciaire du bail, ordonne l'expulsion immédiate de [Z] [O], statue ce que de droit sur le sort des meubles, et condamne le défendeur au paiement des sommes suivantes, sans voir écarter l'exécution provisoire :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l'application de la convention locative, et ce jusqu'à libération des lieux,
- 11.043,62 euros, au titre de l'arriéré locatif, échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts de droit à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 3.316,80 euros et pour le surplus, à compter du jugement à intervenir,
- 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Au soutien de ses prétentions, la Fondation [U] [W] expose que le locataire n'a pas réglé ses loyers régulièrement, et ce, de mauvaise foi, en l'absence de démonstration du fait que le dysfonctionnement allégué incombait au bailleur. Elle souligne avoir été diligente dans la résolution du désordre et indique que l'indemnisation sollicitée par le locataire au titre du prétendu trouble de jouissance n'est pas justifiée.

[Z] [O] sollicite du juge des contentieux de la protection qu'il condamne son bailleur à lui payer la somme de 7.000 euros au titre des dommages intérêts pour indécence du logement, lui accorde des délais de paiement pendant 36 mois pour la somme qui resterait due après compensation des créances réciproques des parties et qu'il condamne la bailleresse à lui payer la somme de 1.800 euros au titre des frais de constat.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir cessé le paiement du loyer pour contraindre le bailleur à remédier au désordre l'empêchant de jouir paisiblement de l'appartement dès son entrée dans les lieux. Il indique avoir repris le paiement des loyers en février 2026, et que les travaux récemment effectués par le bailleur ont permis de remédier au désordre.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Fondation [U] [W] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou volontairement exécutées par le bailleur.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 décembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.316,80 euros n'a pas été réglée intégralement par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire pour l'appartement, dont les conditions sont réunies depuis le 28 février 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant par le locataire et à la stabilité de sa situation professionnelle, permettant de convenir de mensualités d'apurement, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion.

2. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. [Z] [O] sera donc condamné à verser à la Fondation [U] [W] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer, soit la somme de 589,25 euros, et la provision pour charges, soit la somme de 131,20 euros, soit la somme totale de 720,45 euros, à partir du 1er mars 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Fondation [U] [W] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l'espèce, la Fondation [U] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, [Z] [O] lui devait la somme de 11.043,62 euros pour l'appartement.

[Z] [O] expose avoir cessé de régler les loyers pour contraindre son bailleur à remédier à des désordres affectant les lieux.
A cet égard, il justifie d'un désordre consistant en une odeur nauséabonde affectant les lieux loués en provenance du siphon de douche par la production de procès-verbaux de constat en date des 23 janvier 2026 et 13 mars 2026. Toutefois, il ne justifie pas avoir saisi son bailleur de ce désordre, ni lui avoir adressé une mise en demeure d'y remédier. En d'autres termes, il ne justifie pas avoir exposé à la bailleresse qu'il entendait arguer d'une inexécution de ses obligations par la bailleresse pour exciper de sa propre obligation en paiement.
En outre, la bailleresse justifie avoir mandaté des entreprises de plomberie dès janvier 2026 et avoir suivi la résolution complète du désordre au cours du premier semestre 2026. Ces professionnels exposent que le désordre résulte de la perte d'éléments par le locataire, le godet de la bonde de douche, nécessitant le remplacment du dispositif et la transformation structurelle des lieux pour y accéder.

Il résulte de ces éléments que le désordre affectant les lieux n'est établi qu'à partir de janvier 2026 alors que l'impayé de loyers a débuté à l'automne 2024 et que le locataire ne justifie pas avoir saisi son bailleur du désordre avant janvier 2026, ce qui ne lui permet pas d'exciper utilement d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance des lieux pour fonder ses impayés. En outre, le bailleur justifie avoir été diligent pour résoudre le désordre entre janvier et avril 2026 et produit l'avis d'un tiers au contrat de bail indiquant que le désordre résulte d'une faute du locataire.
Il convient de considérer que [Z] [O] ne justifie pas que le désordre allégué relève d'un manquement du bailleur à son obligation avant les 23 janvier et 13 mars 2026.

[Z] [O] sera donc condamné à payer la somme de 11.043,62 euros au bailleur, au titre des loyers impayés au 11 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l'absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Sur les dépens, l'article 700 du Code de procédure civile et l'exécution provisoire

[Z] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024, et de l'assignation du 8 juillet 2025.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner [Z] [O] à payer à la Fondation [U] [W] la somme de 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS