TJ 75056, 28 juill. 2026, RG 26/00219

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Anne FRAYSSE

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Josépha REFUVEILLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00219 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBXWR

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 28 juillet 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [E],
[Adresse 1]
représenté par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS,

Madame [B] [K] [U] épouse [E],
[Adresse 1]
représentée par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [O],
[Adresse 2]
représenté par Me Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00219 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBXWR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 7 et 8 juillet 2021, à effet à compter du 23 juillet 2021, [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E] ont consenti un bail d’habitation meublé à [S] [O] sur des locaux situés 5ème étage, face ascenseur, 1ère porte à gauche, lot n°38, [Adresse 3], pour une durée d’un an.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 1.918,62 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [S] [O], le 5 septembre 2025.

Par assignation du 12 décembre 2025, [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de [S] [O], voir dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer actuel augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, jusqu’à complète libération des lieux, somme à indexer sur l’indice INSEE des loyers, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,3.370,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 novembre 2025, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 2 juillet 2026, [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E], représentés par leur conseil, ont indiqué que la dette locative s’élevait à la somme de 8.433,02 euros au 30 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse. Ils ont mentionné s’opposer aux délais de paiement et pour quitter les lieux et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en raison de l’ampleur de la dette. En réponse aux demandes et moyens de [S] [O], ils opposent la prescription triennale, indiquent que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas les désordres invoqués et relèvent qu’ils sont évoqués depuis qu’ils ont initié la procédure de résiliation du bail pour impayé de loyer. Ils exposent que le problème des prises électriques évoqué en 2021 n’a pas pu être réglé compte-tenu de l’absence de disponibilité du locataire et soulignent que l’ouvrant dont dispose la salle de bain a été scotché par le locataire lui-même et qu’ils ont été diligents dans le traitement des doléances du défendeur. Les époux [E] s’opposent aux demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

[S] [O] a sollicité le rejet de la demande d’expulsion, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, en proposant de régler des mensualités de 110,75 euros en plus du loyer courant. Il a sollicité subsidiairement le sursis à l’expulsion pendant une année.
[S] [O] a sollicité la condamnation des époux [E] à lui payer la somme de 2.880 euros au titre de la privation de jouissance des deux prises électriques, leur condamnation au paiement de la somme de 7.200 euros au titre de la privation de jouissance de la salle de bain à raison de l’absence de ventilation suffisante et dans l’appartement en général à raison de l’absence de résolution des problèmes d’humidité et de moisissures régnant dans celui-ci, le rejet de leurs autres demandes et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle, aux dépens et qu’il soit dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, [S] [O] expose qu’un report de la dette pendant deux ans lui permettrait de stabiliser sa situation financière avant de régler l’arriéré, subsidiairement des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, [S] [O] expose avoir subi le dysfonctionnement de 2 des 4 prises électriques équipant les lieux et avoir subi une insuffisance de ventilation dans la salle de bain entraînant des problèmes d’humidité et de moisissures dans l’appartement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par les parties.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 septembre 2025 pour l’appartement. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.918,62 euros n’a pas été réglée intégralement par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire pour l’appartement, dont les conditions sont réunies depuis le 4 novembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas remplie.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux formulée par [S] [O]. Elle sera donc rejetée et l’expulsion sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. [S] [O] sera donc condamné à verser à [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, soit la somme de 880,34 euros, à partir du 5 novembre 2025, pour l’appartement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E], ou à son mandataire.

Le contrat de bail prévoyant la révision du loyer en fonction de l’indice de révision des loyers, il n’y a donc pas lieu d’indexer l’indemnité d’occupation sur l’indice INSEE des loyers, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la dette locative

En l’espèce, [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2026, terme de juin 2026 inclus, [S] [O] leur devait la somme de 8.433,02 euros.

[S] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements effectués postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, compte-tenu de la date des demandes reconventionnelles, le 26 mars 2026, les demandes antérieures au 26 mars 2023 sont prescrites.

Sur les demandes de dommages intérêts

[S] [O] expose que la salle de bain est dépourvue de VMC, ce qui génère de l’humidité et des moisissures dans l’appartement. En l’espèce, il n’établit pas objectivement ces désordres et sera donc débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Le défendeur mentionne également des problèmes de prises électriques présents dès l’entrée dans les lieux. Or, les bailleurs justifient avoir mandaté dès 2021 une entreprise pour y remédier, entreprise que le locataire devait recontacter pour convenir d’une intervention. Il ressort de ces éléments que la demande relative au dysfonctionnement des prises est prescrite pour la période antérieure au 26 mars 2023 et mal fondée pour la période postérieure au 26 mars 2023, compte-tenu de la carence du locataire à convenir d’un rendez vous avec le prestataire du bailleur.

Les demandes reconventionnelles de [S] [O] non prescrites, seront donc rejetées car mal fondées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[S] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 4 septembre 2025 et de l’assignation du 12 décembre 2025, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner [S] [O] à payer à [B] [K] [U], épouse [E], et [G] [E] la somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa demande au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,