TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 26/03683

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [I] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Valérie LEPAGE-ROUSSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/03683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBW2M

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 23 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [E] [F], domicilié : chez Me LEPAGE-ROUSSEL Valérie, [Adresse 1]
représenté par Me Valérie LEPAGE-ROUSSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0744

DÉFENDERESSE
Madame [I] [H], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/03683 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBW2M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2017, à effet le 1er avril 2017, [E] [F] a consenti un bail d'habitation à [I] [H] sur des locaux situés appartement au rez-de-chaussée, et cave, [Adresse 3], moyennant un loyer de 2.510 euros, complément de loyer compris et la somme de 190 euros au titre de la provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 24.700 euros au titre de l'arriéré locatif de l'appartement dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [I] [H], le 28 octobre 2025.

Par assignation du 25 février 2026, [E] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de [I] [H], ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais de la locataire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sans voir écarter l'exécution provisoire:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer, des charges et taxes qui auraient été appliqués si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce, jusqu'à complète libération des lieux, ou remise des clés au demandeur,
- 24.700 euros, au titre de l'arriéré locatif, échéance d'octobre 2025 incluse, à parfaire,
- 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 février 2026. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 21 mai 2026, [E] [F], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

[I] [H] a comparu, indiquant que des tiers allaient régler sa dette locative, invoquant des relations d'affaires entre Monsieur [F] et ses proches. Par note en délibéré non autorisée reçue le 24 juin 2026, [I] [H] a indiqué qu'un paiement allait prochainement intervenir.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[E] [F] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 24.700 euros n'a pas été réglée intégralement par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire pour l'appartement, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas remplie.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. [I] [H] sera donc condamnée à verser à [E] [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, soit la somme de 2.600 euros, à partir du 25 décembre 2025, pour l'appartement et la cave, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [E] [F] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l'espèce, [E] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, [I] [H] lui devait la somme de 42.900 euros pour l'appartement et la cave.

[I] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements éventuellement effectués postérieurement.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

[I] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025, et de l'assignation du 25 février 2026.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner [I] [H] à payer à [E] [F] la somme de 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,