TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 25/09973

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me France-olivia KWAN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra BOISSET
[X] [J]
[L] [C] [U]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09973 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGOJ

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me France-olivia KWAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0098

DÉFENDEURS
Madame [Y] [D] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026004563 du 30/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [L] [C] [U], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier
Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09973 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGOJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 30 avril 2022, à effet le 15 mai 2022, [P] [W] a consenti un bail d'habitation meublé à [Y] [D] [F] sur des locaux situés [Adresse 5], bâtiment sur [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.280 euros et d'un forfait de charges de 120 euros.

Par actes sous seing privés en date du 4 mai 2022, [X] [J] et [L] [C] [U] se sont portés cautions solidaires des engagements de [Y] [D] [F].

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4.680 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail. Cet acte a été dénoncé aux cautions par exploits séparés en date du 8 août 2025.

Par assignation en dates des 3 et 17 octobre 2025, [P] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de [Y] [D] [F], [X] [J] et [L] [C] [U], à défaut de départ volontaire, sous astreinte de 50 euros par jour calendaire de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir, ordonner la mise sous séquestre des biens aux frais du locataire et obtenir la condamnation des défendeurs au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer actuel et aux charges, soit la somme de 1.540 euros jusqu'à libération des lieux,
- 5.480 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, outre les intérêts de retard, à compter du 8 juillet 2025, avec capitalisation des intérêts,
- 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'expulsion.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 21 mai 2026, [P] [W], représenté par son conseil, a indiqué que la dette actualisée, s'élevait à la somme de 15.480 euros, forfait de charges compris, échéance de mai 2026 incluse. Il a indiqué s'opposer à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il souligne que le bail conclu est conforme au modèle prévu par le journal officiel, que l'absence de ventilation dans le commandement de payer signifié n'est pas nul, en l'absence de justification d'un grief, que la contestation du quantum de l'arriéré n'est pas fondée et que les charges sont justifiées. Subsidiairement, il s'oppose aux délais de paiement.

[Y] [D] [F] était représentée. Elle soulève la nullité du commandement de payer en l'absence de distinction entre les loyers et les charges, sollicitant qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé en considération de contestations sérieuses sur les sommes dues. Elle conteste le quantum demandé, mentionnant avoir réglé certaines factures qui doivent s'imputer sur l'arriéré et que les charges doivent être régularisées. Elle indique rencontrer de graves problèmes de santé.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[P] [W] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant [Y] [D] [F].

[X] [J] et [L] [C] [U] n'ont pas comparu, bien que régulièrement cités à tiers présents à domicile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[P] [W] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 juillet 2025 et dénoncé aux cautions solidaires le 8 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4.680 euros n'a pas été réglée intégralement par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n'est justifié d'aucun plan d'apurement conclu dans ce délai entre les parties.

En l'espèce, la clause résolutoire stipulée au bail n'est certes pas une phrase mais la dénomination de cette clause est suffisamment intelligible pour comprendre qu'il s'agit des motifs de résiliation du contrat de bail.

En outre, la défenderesse indique que le décompte mentionné au commandement ne distingue pas le loyer et les charges, en contrariété avec les dispositions légales applicables, ce qui justifie de prononcer la nullité de cet acte.

L'article 24 de la loi n89-462 prévoit que " Le commandement de payer contient, à peine de nullité : […]
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ; […] "
En l'espèce, le commandement de payer mentionne que le loyer mensuel s'élève à la somme de 1.400 euros, alors que le bail stipule un loyer de 1.280 euros et un forfait de charges de 120 euros. Le décompte joint au commandement de payer, s'il distingue les mois impayés, mentionne qu'il s'agit de loyers mensuels et non pas des loyers, charges comprises.
Cette absence de distinction des sommes dues dans le décompte n'a pas permis à la locataire de démontrer avoir procédé à des règlements partiels, à certaines dates et lui a donc causé un grief.

En conséquence, il convient de déclarer nul le commandement de payer délivré le 8 juillet 2025 à [Y] [D] [F] et signifié aux cautions solidaires le 8 août 2025.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion subséquente, ni de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

2. Sur la dette locative et la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [P] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mai 2026, terme de mai 2026 inclus, [Y] [D] [F] lui devait la somme de 15.480 euros, au titre du loyer et du forfait de charges dus en application du bail.

[Y] [D] [F] expose avoir réglé le loyer en décembre 2024, une facture de désinsectisation, l'entretien de la chaudière en août 2025 et que les sommes appelées au titre du forfait de charges ne sont pas justifiées.

Les décomptes produits par les parties ne sont pas relatifs aux mêmes périodes. Dès lors, il convient de considérer que la demande d'[P] [W] est bien fondée.
En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la facture relative au traitement de désinsectisation des lieux sera mise à la charge du bailleur.
[Y] [D] [F] justifie avoir réglé l'entretien de la chaudière intervenu en août 2025. La somme de 267,60 euros sera mise à la charge du bailleur, et déduite de l'arriéré locatif.

S'agissant du forfait de charges appelé, la nature forfaitaire de cette somme ne justifie aucune régularisation.

[Y] [D] [F] sera donc condamnée, solidairement avec [X] [J] et [L] [C] [U], ès qualité de cautions, à payer la somme de 14.732,40 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l'absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Les dispositions spécifiques de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'ont pas vocation à s'appliquer en l'absence de mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Toutefois, l'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues."

En application de ces dispositions, il convient d'autoriser [Y] [D] [F] à se libérer de la dette selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

3. Sur les frais du procès

[Y] [D] [F], [X] [J] et [L] [C] [U], qui succombent à la cause, seront donc solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025, déclaré nul, et comprenant le coût de l'assignation des 3 et 17 octobre 2025, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de [P] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,