TJ 75056, 23 juill. 2026, RG 26/00630

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [H] [I]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00630 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXRH

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juillet 2026

DEMANDEURS
Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 2]
Madame [B] [D] épouse [Q], demeurant [Adresse 3]
Tous représentés par Me Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juillet 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 23 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00630 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXRH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 19 août 1987, [P] [D] a consenti un bail d'habitation à [H] [I] sur des locaux situés [Adresse 5], 3ème étage, [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer de 1500 francs, soit la somme mensuelle de 228,67 euros payable trimestriellement, soit la somme trimestrielle de 686,02 euros, et d'une provision pour charges de 225 francs, soit 34,30 euros par mois, soit la somme trimestrielle de 102,90 euros.

[T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], viennent aux droits d'[P] [D].

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.702,48 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [H] [I], le 30 octobre 2025.

Par assignation du 16 janvier 2026, [T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de [H] [I], à défaut de départ volontaire, à faire séquestrer ses meubles à ses frais, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant résultant du contrat résilié, à compter du 1er avril 2026, jusqu'à libération des lieux,
- 9.265,28 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, terme du 1er janvier 2026 inclus,
- 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 janvier 2026. Un diagnostic social et financier est parvenu avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 21 mai 2026, [T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], représentés par leur conseil, ont indiqué que les loyers n'étaient plus réglés, qu'ils s'opposaient à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à tout délai de paiement. Ils ont souligné une erreur de plume dans l'assignation quant à la transmission des droits avec [P] [D], expliquant que le bail initial avait été conclu par [P] [D] et qu'ils avaient la qualité d'ayant droits de ce dernier.

[H] [I] n'a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant [H] [I].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'assignation mentionne en page 4 qu'[P] [D] vient aux droits de [T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], alors que c'est l'inverse. Il convient de retenir qu'il s'agit d'une erreur de plume ne faisant pas grief à [H] [I].

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7.702,48 euros n'a pas été réglée intégralement par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et il n'est justifié d'aucun plan d'apurement conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée au bail d'habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est pas remplie.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

2. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant du loyer en avril 2026, son montant sera fixé à la somme trimestrielle de 1.325,91 euros, outre la somme de 236,89 euros à titre de forfait trimestriel de charges, révisables comme l'étaient le loyer et le forfait de charges contractuel, soit la somme trimestrielle totale de 1.562,80 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 30 décembre 2025, et ne cessera d'être due par le défendeur qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à [T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], ou à leur mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, [T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 janvier 2026, terme de janvier à mars 2026 inclus, [H] [I] leur devait la somme de 9.265,28 euros, hors frais de commissaire de justice.

[H] [I] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

4. Sur les frais du procès

[H] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 29 octobre 2025, nécessaire à la présente procédure de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'assignation du 16 janvier 2026 et les autres actes de commissaire de justice, utiles à la présente procédure.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [T] [D], [C] [O] et [B] [Q], née [D], concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,