TJ 13055, 23 juill. 2026, RG 25/06683

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 23 juillet 2026
à Me RICHELME-BOUTIERE
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EXPEDITION :
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N° RG 25/06683 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GHB

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [T]
né le 03 Juillet 1972 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie RICHELME-BOUTIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [Q] [K]
née le 22 Juin 1984 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018 avec prise d’effet au 17 septembre 2018, M. [E] [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [K] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2 495,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [K] [X] le 18 août 2025.

Par courrier recommandé du 8 octobre 2025, le bailleur, par l’intermédiaire de son conseil a mis en demeure Mme [Q] [K] [X] de régler la somme de 4 025,81 euros.

Par assignation du 14 novembre 2025, M. [E] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard de Mme [Q] [K] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation, à titre provisionnel, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles,4 025,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par décision en date du 9 avril 2026, le juge a ordonné une réouverture des débats pour production d’un décompte complet à jour de l’audience afin de pouvoir vérifier la reprise ou non du paiement du loyer courant.

À l'audience du 18 mai 2026, M. [E] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et précise que la dette locative, actualisée au 18 mai 2026, s'élève désormais à 7 607,09 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [Q] [K] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [E] [T] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
M. [E] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 495,81 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [E] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mai 2026, Mme [Q] [K] [X] lui devait la somme de 6 710 euros, soustraction faite des décomptes de charges 2024,2025 et la taxe de ramassage de poubelles non justifiés.

Mme [Q] [K] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 510 euros.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [T] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [K] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [E] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,