TJ 13055, 23 juill. 2026, RG 25/06291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le 23 juillet 2026
à Me DAHAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 juillet 2026
à Me PRIMA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/06291 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EFH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [B]
né le 22 Octobre 1989 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Daisy DAHAN, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEFENDERESSE

Madame [G] [J] [M] épouse [L]
née le 21 Juillet 1985 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Hélène PRIMA, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-068309 du 06/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, M. [D] [B] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [J] [M] épouse [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 819,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 29 octobre 2025, M. [D] [B] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [J] [M] épouse [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 824,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 octobre 2025,3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 28 mai 2026, M. [D] [B] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2026, s'élève désormais à 5 859,17 euros. M. [D] [B] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais que Mme [G] [J] [M] épouse [L] est à nouveau en défaut de paiement depuis le mois de février 2026.

Mme [G] [J] [M] épouse [L] ne conteste pas l’existence d’un arriéré locatif mais en conteste le montant, indiquant que les sommes sollicitées au titre des taxes d’ordures ménagères ne doivent pas être prises en compte, faute de décompte de régularisation annuelle de charges permettant de justifier de la facturation de la TEOM à la locataire. La défenderesse sollicite des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours desdits délais.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
M. [D] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 819,63 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [G] [J] [M] épouse [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 140 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [J] [M] épouse [L] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [D] [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2026, Mme [G] [J] [M] épouse [L] lui devait la somme de 5859,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [G] [R] [J] [M] épouse [L] sollicite la déduction de la somme de 827 euros correspondant à des taxes d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui lui auraient été facturées pour les années 2020, 2021 et 2023, soit 266 euros au 1er janvier 2021, 266 euros au 1er avril 2022 et 295 euros au 1er novembre 2023.

La TEOM figure effectivement dans la liste des charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Cependant, le contrat de bail prévoit que le règlement des charges récupérables s'effectue par provisions mensuelles avec régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles. Or, M. [D] [B] ne produit aucun décompte de régularisation annuelle des charges permettant de justifier de la facturation de la TEOM à la locataire et d'établir le différentiel avec les provisions versées.

En l'absence de tout justificatif de régularisation, la facturation de ces taxes à la locataire n'est pas sérieusement établie. Il convient en conséquence de déduire la somme de 827 euros du montant de la dette locative.

La provision due par Mme [G] [R] [J] [M] épouse [L] s'établit donc à la somme de 5 032,17 euros (5 859,17 – 827).
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [J] [M] épouse [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 757,79 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [B] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [J] [M] épouse [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [D] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,