TJ 13055, 23 juill. 2026, RG 25/06867

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Juin 2026

GROSSE :
Le 23 juillet 2026.
à Me DI COSTANZO
à Me ALDIAS-LOUBIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/06867 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7HL7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SOLIHA PROVENCE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [N]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Virginie ALDIAS-LOUBIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [S]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Virginie ALDIAS-LOUBIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er décembre 2025, l'Association SOLIHA PROVENCE a assigné Monsieur [C] [N] et Madame [E] [S] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de Madame [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 1] Publique, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés;

• ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [N] et de Madame [S];

• condamner solidairement Monsieur [N] et Madame [S] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 863,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

L'Association SOLIHA PROVENCE sollicite en outre que dans l'hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être entreprise par l'intermédiaire d'un Huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, seront supportées par Monsieur [N] et Madame [S].

Monsieur [N] et Madame [S], cités en l'Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n'ont pas comparu à l’audience mais se sont faits représenter par un avocat lequel a soulevé à titre liminaire l'irrecevabilité des demandes présentées par l'Association SOLIHA PROVENCE faute de respecter les dispositions de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile.

Il s'est ensuite opposé à l'ensemble des demandes en faisant valoir que la dette sollicitée par l'Association SOLIHA PROVENCE n'était pas exigible en l'état et a sollicité la condamnation de l'Association SOLIHA PROVENCE à établir un décompte sincère et réel des loyers et des charges depuis août 2020 et à satisfaire aux demandes de travaux nécessaires à l'usage attendu du bien loué.

Il a sollicité qu'il soit enjoint à l'Association SOLIHA PROVENCE de communiquer les quittances des loyers payés par Monsieur [N] et Madame [S].

Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement sur 30 mois avec des remboursements qui ne sauraient dépasser la somme mensuelle de 30,00 euros.

En tout état de cause, il a sollicité la condamnation de l'Association SOLIHA PROVENCE à payer à Monsieur [N] et à Madame [S] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts faute d'avoir rempli ses obligations de bailleur.

Il a sollicité la condamnation de l'Association SOLIHA PROVENCE à payer à Monsieur [N] et à Madame [S] la somme de 1134,00 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ajoutée aux droits de plaidoirie.

L'Association SOLIHA PROVENCE s'est opposée aux demandes présentées par Monsieur [N] et Madame [S] et a maintenu l'ensemble de ses prétentions tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 3589,63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 juin 2026 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l'Association SOLIHA PROVENCE a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'Association SOLIHA PROVENCE produit la notification à la CCAPEX en date du 9 janvier 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 1er décembre 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 2 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 29 janvier 2026.

L'action de l'Association SOLIHA PROVENCE est donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la procédure:

Monsieur [N] et Madame [S] soutiennent que la procédure diligentée par l'Association SOLIHA PROVENCE est irrecevable faute d'avoir respecté les dispositions de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile.

L'article 750-1 du Code de Procédure Civile dispose "qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage".

Il sera rappelé que l'obligation de tentative préalable de conciliation telle que prévue par les dispositions susvisées ne s'applique pas aux demandes en expulsion locative y compris lorsque la dette locative est inférieure à 5000,00 euros dans la mesure où la demande principale en expulsion est une demande indéterminée en ce qu'elle porte sur l'acquisition d'une clause résolutoire, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

La nature indéterminée de la demande suffit à exclure l'application des dispositions de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile.

La procédure engagée par l'Association SOLIHA PROVENCE est donc parfaitement recevable.

Sur l'exigibilité de la dette réclamée par l'Association SOLIHA PROVENCE:

Monsieur [N] et Madame [S] indiquent que la créance de l'Association SOLIHA PROVENCE n'est pas exigible du fait du non respect de la législation sur la révision des loyers, sur la régularisation des charges et des incohérences dans les documents comptables.

-sur la révision des loyers:

Monsieur [N] et Madame [S] indiquent que la révision du loyer ne prévoit ni date, ni indice de référence et renvoie à un contrat qui ne leur est pas accessible.

Il ressort du contrat de location liant les parties article IV LOYERS ET CHARGES que l'indexation du loyer afférent au contrat de sous location se fera concomitamment à l'indexation du loyer afférent au contrat principal.

L'Association SOLIHA PROVENCE a communiqué aux débats le bail principal qui prévoit les conditions de révision du loyer.

La demande de l'Association SOLIHA PROVENCE ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

-sur la régularisation des charges:

Le contrat de bail signé entre les parties le 3 août 2020 prévoit que les provisions sur charges s'élèvent à la somme de 86,00 euros par mois.

Il ressort du décompte versé aux débats que les charges réclamées par l'Association SOLIHA PROVENCE sont de 86,00 euros par mois et correspondent dès lors à ce qui était contractuellement prévu entre les parties.

La régularisation de charges n'a pas pu être réalisée par l'Association SOLIHA PROVENCE dans la mesure où elle ne l'a pas reçue de son bailleur principal.

Les sommes dues par Monsieur [N] et Madame [S] au titre des charges sont donc parfaitement justifiées.

-sur les documents comptables:

Les différences apparaissant entre les extraits de compte et les avis d'échéance s'expliquent par le fait que l'avis d'échéance permet de connaître le montant des loyers et des charges à régler pour le mois à venir alors que l'extrait de compte arrête le compte à une date précise.

Il est donc normal que l'avis d'échéance soit plus élevé que l'extrait de compte.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la créance sollicitée par l'Association SOLIHA PROVENCE est justifiée et exigible.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2020, l'Association SOLIHA PROVENCE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] et à Madame [S] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 500,08 euros outre 86,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [N] et Madame [S] ne réglant pas régulièrement leurs loyers, l'Association SOLIHA PROVENCE leur a fait délivrer le 8 janvier 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1723,04 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 8 mars 2024.

En l'absence de clause de solidarité dans le contrat de bail, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de Madame [S] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de les condamner à payer à l'Association SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 3354,32 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 9 juin 2026, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [N] et Madame [S] seront en outre condamnés à payer à l'Association SOLIHA PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] et Madame [S] de quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Enfin, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles dès lors que celui-ci est d'ores et déjà prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à l’initiative du Commissaire de Justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte versé aux débats de la non reprise de paiement intégral du loyer courant avant l'audience, condition nécessaire pour obtenir des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 susvisé.

Dès lors, et quelle que soit la situation financière et personnelle difficile de Monsieur [N] et de Madame [S], des délais de paiement ne peuvent leur être accordés sur le fondement de l'article 24 susvisé.

Par ailleurs, Monsieur [N] et Madame [S] ne peuvent davantage bénéficier des dispositions de l'article 1343-5 du code civil selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, dès lors qu'ils ont précisé ne pas pouvoir opérer un remboursement supérieur à 30,00 euros par mois et qu'un tel remboursement est insuffisant pour apurer leur dette sur 24 mois.

Sur les travaux:

Monsieur [N] et Madame [S] indiquent que le logement loué ne comporte pas les éléments d'équipement et de confort usuels et que notamment, l'évacuation des eaux usées doit être effectuée à l'aide d'un tuyau permettant leur écoulement sur la terrasse, l'évacuation principale des eaux du logement étant complètement bouchée.

Il ressort des mails échangés avec l'Association SOLIHA PROVENCE qu'une visite technique a dû être réalisée dans le logement de Monsieur [N] et de Madame [S] mais ces derniers n'indiquent pas quelles suites ont été données à cette visite technique.

Monsieur [N] et Madame [S] ne produisent en outre aucune pièce démontrant que les désordres perdurent à ce jour.

Par ailleurs, ils n'indiquent aucunement la nature des travaux devant être réalisés par l'Association SOLIHA PROVENCE, ni leur ampleur.

Monsieur [N] et Madame [S] ne sauraient dès lors prospérer en leur demande de travaux nécessaires à l'usage attendu de leur bien.

Sur la communication des quittances de loyers payés:

La suspension des droits aux APL est due au défaut de paiement des loyers par Monsieur [N] et Madame [S].

En l'absence de paiement des loyers, l'Association SOLIHA PROVENCE ne peut pas transmettre les quittances de loyers à la CAF.

En revanche, il sera enjoint à l'Association SOLIHA PROVENCE de communiquer les quittances de loyers payées par Monsieur [N] et Madame [S].

Sur les dommages et intérêts:

Monsieur [N] et Madame [S] indiquent subir un préjudice du fait des manquements de l'Association SOLIHA PROVENCE à leur égard.

Si le juge des référés a le pouvoir de statuer à titre provisionnel sur le dommage causé par le comportement d’une partie à la procédure dont il est saisi, force est cependant de constater qu'aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de l'Association SOLIHA PROVENCE susceptible d'ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit de Monsieur [N] et de Madame [S].

Monsieur [N] et de Madame [S] ne sauraient donc prospérer en leur demande présentée à ce titre.

Sur les frais d'exécution forcée:

L'Association SOLIHA PROVENCE n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes retenues par le Commissaire de Justice sur Monsieur [N] et Madame [S].

Elle sera donc déboutée de sa présentée à ce titre.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [N] et Madame [S] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [N] et Madame [S] seront tenus de payer à l'Association SOLIHA PROVENCE la somme de 250,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS