TJ 13055, 28 mai 2026, RG 25/00666

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 28 Mai 2026

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 juillet 2026
à Me [Localité 1]
à Me JULES
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00666 - N° Portalis DBW3-W-B7J-57QZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [E] [H]
né le 12 Décembre 1971 à [Localité 2] (MARTINIQUE)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emeline JULES, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-004622 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [M] [H]
né le 29 Novembre 1970 à [Localité 2] (MARTINIQUE)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emeline JULES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

13 Habitat est un organisme d'habitations à loyer modéré. Par contrat sous seing privé du 15 avril 1986, ayant pris effet le 16 avril 1986, il a donné à bail à Mme [R] [X] [G] un logement de type 4 situé [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5].

Mme [G] est décédée le 4 janvier 2024.

Par courrier du 21 février 2024, M. [F] [E] [H], fils de la locataire décédée, a informé 13 Habitat du décès et sollicité le transfert du bail à son profit, en se maintenant dans les lieux.

Par courrier du 21 mars 2024, M. [M] [H], autre fils de la locataire décédée, a transmis à 13 Habitat des pièces relatives à sa propre situation.

Par courrier du 11 juillet 2024, 13 Habitat a notifié à M. [F] [E] [H] son refus de transfert du bail, au motif que la condition de superficie du logement n'était pas remplie et que la condition de communauté de vie d'au moins un an avec la locataire décédée n'était pas davantage démontrée.

Par courrier du 14 octobre 2024, 13 Habitat a notifié à M. [M] [H] son refus de transfert du bail, au motif que la typologie du logement n'était pas en adéquation avec sa situation d'occupation.

Les défendeurs se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, 13 Habitat a fait assigner M. [F] [E] [H] et M. [M] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille. La société 13 Habitat demande de :
- prononcer la résiliation du bail conclu le 15 avril 1986 en raison du décès de la locataire ;
- dire et juger que M. [F] [E] [H] et M. [M] [H] occupent les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner leur expulsion immédiate, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;
- abroger les délais prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
- les condamner solidairement à payer une indemnité d'occupation provisionnelle de 606,73 euros par mois, charges non comprises, jusqu'à leur départ effectif des lieux ;
- les condamner solidairement à payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement aux dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'audience du 28 mai 2026, 13 Habitat a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions.

M. [F] [E] [H] et M. [M] [H], bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, concluent à titre principal à l'incompétence du juge des référés du fait de l'existence d'une contestation sérieuse, en faisant valoir que M. [M] [H] bénéficie, en application combinée des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, d'un droit au transfert du bail dont il était dispensé de justifier de l'adaptation du logement à la taille du ménage, en sa qualité de personne présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, antérieur au décès de la locataire. À titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi de délais de grâce d'un an avant toute expulsion ainsi que la suspension de l'exécution provisoire. Ils demandent en outre le rejet de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de 13 Habitat à payer à leur conseil la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il appartient au juge des référés de rechercher si les éléments versés aux débats font apparaître une contestation suffisamment sérieuse pour faire obstacle à l'exercice de ses pouvoirs, sans pour autant trancher lui-même le fond du droit litigieux.

L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré de plein droit, notamment, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, et qu'à défaut de personnes remplissant les conditions prévues par cet article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L'article 40 de la même loi ajoute, pour les logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, deux conditions supplémentaires tenant à ce que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions supplémentaires ne sont toutefois pas exigées à l'égard des descendants présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, dès lors qu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an. Il en résulte que le transfert du bail, lorsque ses conditions sont réunies, opère par le seul effet de la loi à la date du décès du locataire, indépendamment de toute décision du bailleur.

Il n'est pas contesté que M. [M] [H] vivait avec sa mère, Mme [G], dans le logement litigieux depuis 1986, soit depuis bien plus d'un an à la date du décès de celle-ci.

M. [M] [H] soutient présenter, depuis l'année 1988, une pathologie constitutive d'un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, de nature à le dispenser de la condition tenant à l'adaptation du logement à la taille du ménage. Il produit à cet égard deux décisions de la maison départementale des personnes handicapées du 19 mars 2019, antérieures de plusieurs années au décès de la locataire, lui octroyant l'allocation aux adultes handicapés et la carte mobilité inclusion mention invalidité, ainsi qu'un certificat médical circonstancié, une carte mobilité inclusion mention invalidité délivrée le 1er mars 2024 sans limitation de durée et une attestation de la caisse d'allocations familiales établissant la continuité du versement de cette allocation.

13 Habitat, dans ses dernières conclusions, soulève trois critiques distinctes à l'encontre de cette argumentation : l'absence de décision de la maison départementale des personnes handicapées fixant le taux d'incapacité retenu, l'absence de preuve du versement de l'allocation aux adultes handicapés, et la postériorité de la carte mobilité inclusion mention invalidité du 1er mars 2024 par rapport à la demande de transfert. Ces trois critiques sont cependant répondues par les pièces produites postérieurement par les défendeurs : les décisions de la maison départementale des personnes handicapées du 19 mars 2019 constituent la décision de reconnaissance recherchée et sont antérieures de plusieurs années tant à la demande de transfert qu'au décès de la locataire, tandis que l'attestation de la caisse d'allocations familiales du 25 mars 2026 établit la continuité du versement de l'allocation aux adultes handicapés. Aucun élément complémentaire n'a été apporté par 13 Habitat à l'audience du 28 mai 2026.

La question de savoir si M. [M] [H] présente la qualité de personne handicapée au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles antérieurement au décès de Mme [G], et bénéficie en conséquence du transfert du bail à son profit, constitue une contestation sérieuse au sens de l'article 834 du code de procédure civile, qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher. Cette contestation, par l'effet du mécanisme prévu par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne permet l'attribution du bail qu'à un seul bénéficiaire ou sa résiliation à défaut de bénéficiaire répondant aux conditions légales, commande le sort de l'ensemble des demandes formées par 13 Habitat, y compris à l'égard de M. [F] [E] [H].

Il y a donc lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par 13 Habitat, les parties étant renvoyées, si elles s'y croient fondées, à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ni de statuer sur l'exécution provisoire. Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,