TJ 13055, 24 juill. 2026, RG 26/01768

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 24 Juillet 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2026

N° RG 26/01768 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7UUQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DACYN
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Alexandre LECLERCQ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [J]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

non comparante

Grosse délivrée le 24.07.26
À
- Me Alexandre LECLERCQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2024, la SCI DACYN a donné à bail commercial à l’EURL LA CASA MIA des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 13.200 euros, hors taxes et hors charges, payable par mois, outre 20 euros par mois de provisions sur charges.
Le bail commercial a pris effet au 1er août 2024 pour une durée de neuf années.

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2024, la SARL [J] a acquis le fonds de commerce de l’EURL LA CASA MIA.

Par exploit de commissaire de justice du 27 février 2026, la SCI DACYN a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL [J], pour une somme de 5.450 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 15 avril 2026, la SCI DACYN a fait assigner la SARL [J], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 15 mai 2026, aux fins de voir :
- Condamner la société [J] à verser à la SCI DACYN la somme provisionnelle de 5.611,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 février 2026, sauf à parfaire ;
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 31 juillet 2024 ;
- Ordonner en conséquence l’expulsion de la société [J] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
- Condamner la société [J] à payer à la SCI DACYN une indemnité d'occupation due conformément au bail, fixée à 1 % du montant du dernier loyer annuel révisé par jour de retard, à compter du 27 mars 2026 et jusqu'à restitution effective des lieux ;
- Dire que la dette locative sera actualisée au jour de l’audience, en ce compris les loyers échus postérieurement au commandement de payer et les indemnités d'occupation ;
- Condamner la société [J] à verser à la SCI DACYN la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société [J] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2026, la SCI DACYN, par l'intermédiaire de son conseil, réitérant ses demandes dans les termes de son assignation et actualisant la dette selon décompte arrêté au 5 mai 2026.

La SARL [J] assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’en cas de non-exécution par le preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le contrat est résilié de plein droit un mois après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d’user de son intention du bénéfice de la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 5 mai 2026.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnant le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et reprenant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, a été délivré le 27 février 2026 et n’a fait l’objet d’aucune opposition.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 27 mars 2026.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SARL [J] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

S’il est vrai que le bail prévoit qu’« à défaut par le Preneur d'évacuer les locaux, il serait redevable au Bailleur de plein droit et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà pour chaque jour de retard à 1 % du montant du dernier loyer annuel révisé », cette disposition doit être qualifiée de clause pénale en ce qu’elle prévoit que le contractant s’engage à payer à son co-contractant une somme prévue de manière forfaitaire en cas d’inexécution contractuelle.

Les clauses pénales peuvent être modérée par le juge du fond, à la hausse ou à la baisse et ne peuvent ainsi être analysées comme une obligation non sérieusement contestable, de sorte que la demande de la bailleresse de fixer le montant de l’indemnité d'occupation due conformément au bail à 1 % du montant du dernier loyer annuel révisé par jour de retard sera rejetée.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la SARL [J] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer que la bailleresse aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la bailleresse justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte actualisé en date du 5 mai 2026 que la SARL [J] a cessé de payer ses loyers de manière régulière, et reste lui devoir une somme de 9.080,33 euros.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 27 mars 2026, les sommes dues par la SARL [J] au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Par ailleurs, il convient de déduire de la somme réclamée par la bailleresse la somme de 2.780 euros correspondant à l’arriéré antérieur au 05 septembre 2025 qui n’est pas détaillé, de sorte qu’il est impossible de s’assurer de l’origine de cette dette et que ce montant est sérieusement contestable, ainsi que la somme totale de 270,33 euros (161,08+109,25) qui correspond à des frais qui doivent figurer au poste des dépens.

L'obligation de la locataire de payer la somme de 6.030 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, comptes arrêtés au 5 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 6.030 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, comptes arrêtés au 5 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SARL [J] sera condamnée à payer à la SCI DACYN la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL [J], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance en référé.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,