TJ 13055, 24 juill. 2026, RG 25/04716

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 24 Juillet 2026
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Mai 2026

N° RG 25/04716 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7A2D

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SMAV
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Arnaud VINCENT de l’AARPI AVAMS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. TRESOR
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Fabrice GILETTA, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 24.07.26
À
- Me [Y] [S]
- Me Fabrice GILETTA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 13 septembre 2022, la SCI SMAV a donné à bail commercial à la SAS TRESOR des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 39.600 euros HT et hors charges, soit un loyer mensuel de 3.300 euros HT, outre 140 euros HT par mois au titre de la provision sur les impots et les taxes et 200 euros HT par mois au titre de la provision pour charges.
Le bail commercial a pris effet au 13 septembre 2022 pour une durée de neuf années.

Par exploit de commissaire de justice du 28 août 2025, la SCI SMAV a fait délivrer un commandement d’exécuter et d’avoir à se conformer au bail visant la clause résolutoire à la SAS TRESOR, afin qu’elle retire immédiatement et sans délai l’enseigne « [X] [Q] » installée sans autorisation sur la façade des locaux loués et, plus généralement, qu’elle se conforme strictement aux stipulations du bail notamment celles relatives à l’occupation et à l’usage des lieux et ce dans un délai d’un mois à compter de la date du commandement.

Par exploit de commissaire de justice du 04 novembre 2025, la SCI SMAV a fait assigner la SAS TRESOR, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 28 novembre 2025, aux fins de :
- Accueillir la demande présentée par la SCI SMAV ;
- La dire recevable et bien fondée ;
- Constater la résiliation du bail pour manquement contractuel inhérent au défaut d’autorisation d’installation de l’enseigne ;
- Ordonner l'expulsion de la SAS TRESOR et de tous occupants de son chef du local commercial qu'elle occupe situé [Adresse 1], et ce au besoin avec l'appui de la [Localité 1] Publique et l'assistance d'un serrurier ;
- Chiffrer à 3.300 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS TRESOR jusqu'à délaissement effectif des lieux ;
- Condamner la SAS TRESOR à payer à la SCI SMAV par provision, la somme de 9.900 euros, à valoir sur les indemnités d'occupation ;
- Condamner la SAS TRESOR à verser à la SCI SMAV la somme de 4.560 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SAS TRESOR aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026 et, après trois renvois, a été retenue à l’audience du 15 mai 2026, la SCI SMAV, par l'intermédiaire de son conseil et aux termes de ses dernières conclusions, sollicitant de :
- Constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée à l'article 10 du bail commercial du 13 septembre 2022 au profit de la société SMAV, à compter du 29 septembre 2025 ;
- Dire et juger que les conditions légales de l'article L.145-41 du Code de commerce sont réunies et qu'il n'existe aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle aux demandes de la société SMAV ;
- Débouter la société TRÉSOR de l'ensemble de ses demandes et moyens fins et conclusions ;
- Déclarer la société TRÉSOR irrecevable en sa demande reconventionnelle relative au rétablissement de l'eau courante ;
- Ordonner l'expulsion de la société TRÉSOR et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la [Localité 1] Publique et l'assistance d'un serrurier ;
- Chiffrer à 3.300 euros par mois l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la société TRÉSOR à compter du 29 septembre 2025 et jusqu'au délaissement effectif des lieux par remise des clés ;
- Condamner la société TRÉSOR à payer à la société SMAV, par provision, la somme de 9.900
euros à valoir sur les indemnités d'occupation ;
- Condamner la société TRÉSOR à payer à la société SMAV la somme de 4.560 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société TRÉSOR aux entiers dépens.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, la SAS TRESOR, représentée par son avocat, demande au juge de :
A titre principal,
- Constater qu’il existe une contestation sérieuse en l’état de l’imprécision de la clause résolutoire dont il est sollicitée l'application, et du droit à l'enseigne en tant qu’attribut du fonds de commerce inhérent au statut des baux commerciaux ;
- Débouter la Société SAMV de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- Constater que le preneur a fait déposer l’enseigne litigieuse ;
- Lui accorder rétrospectivement un délai de trois mois conformément aux dispositions de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de Commerce ;
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés ;
- Dire et juger que ce délai ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;
Par voie de conséquence,
- Débouter la Société SAMV de toutes ses demandes fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
- Condamner la Société SAMV à rétablir l’eau courante au bénéfice de son preneur sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'entre pas dans l'office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, les demandes visant à « dire » ou « dire et juger » ou « constater », tout comme les demandes de « donner acte », n’étant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.
Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial, en son article 10 intitulé « RESILIATION », qu’à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du bail, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement d’exécuter resté infructueux reproduisant la clause résolutoire avec volonté d’en user.

L’article 4-6 du bail intitulé « OCCUPATION – JOUISSANCE » énonce que « le PRENEUR ne pourra installer d’enseigne sur la façade extérieure des Locaux sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur et à la condition qu’elle soit placée de manière à ne provoquer aucune gêne et qu’elle ne déborde pas la façade. Cette enseigne pourra être lumineuse. Cette enseigne ne pourra pas être lumineuse, il appartiendra [Localité 2] de se soumettre aux prescriptions administratives qui règlementent la pose et l’usage et à acquitter toutes taxes pouvant être dues à ce sujet. »

La SAS TRESOR fait valoir que la clause 4-6 du bail est ambigüe, contenant des contradictions indiquant tantôt que l’enseigne pourra être lumineuse, tantôt qu’elle ne pourra pas l’être, et que sa licéité est sujette à interprétation, la locataire d’un local soumis au statut des baux commerciaux disposant d’un droit à l’enseigne considéré comme un attribut de son fonds de commerce et l’ancienneté de la préexistence de l’enseigne révélant l’absence d’opposition de la bailleresse.
Elle ajoute que la mention dans la clause résolutoire du défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du bail, n’est pas suffisamment précise et qu’en application du principe d’interprétation stricte des clauses du bail, en l’absence de stipulations expresses, la clause résolutoire ne peut être invoquée.

La SCI SMAV soutient que la clause 4-6 insérée au bail est claire et dépourvue d’ambiguïté, l’obligation d’obtenir l’accord du bailleur avant toute installation d’enseigne étant formulée en termes clairs, et que sa violation est matériellement établie par procès-verbal de constat du 13 septembre 2024, que le commandement délivré le 28 août 2025 identifie précisément la clause violée et reproduit la clause résolutoire, de sorte qu’il satisfait à l’ensemble des conditions de forme.
Elle ajoute que le bail précise et détaille l’ensemble des obligations du preneur et que la clause résolutoire, en visant leur inexécution, satisfait à l’exigence de précision des engagements dont l’inexécution entraîne la résolution.
Elle précise que quand bien même la présence de l’enseigne serait ancienne, cela ne présume nullement d’un accord du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice du 28 août 2025, la SCI SMAV a fait délivrer un commandement d’exécuter et d’avoir à se conformer au bail visant la clause résolutoire à la SAS TRESOR, afin qu’elle retire immédiatement et sans délai l’enseigne « [X] [Q] » installée sans autorisation sur la façade des locaux loués et, plus généralement, qu’elle se conforme strictement aux stipulations du bail notamment celles relatives à l’occupation et à l’usage des lieux et ce dans un délai d’un mois à compter de la date du commandement.

Il est constant que les stipulations contradictoires de la clause 4-6 du bail concernant la possibilité de poser une enseigne lumineuse ou non ne sont pas l’objet du présent litige qui porte sur l’existence même de l’enseigne.

Cette clause prévoit de manière non équivoque que la locataire ne peut installer d’enseigne sur la façade extérieure des locaux qu’après avoir obtenu l’autorisation du bailleur, de sorte que la possibilité d’installation d’une enseigne extérieure existe mais sous certaines conditions dont la locataire était informée puisqu’elle a librement consenti à cette clause lors de la signature du bail.

En outre, le commandement reproduit l’intégralité de cette clause ainsi que la clause résolutoire et précise bien que la bailleresse entend se prémunir de la clause résolutoire insérée au bail si l’enseigne installée sans autorisation sur la façade n’est pas retirée sans délai.

Un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 2 octobre 2025 fait état de la présence d’une enseigne « [X] [Q] » sur le fronton des lieux loués.

Dès lors, les causes du commandement de payer n’ont pas été respectées dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 28 septembre 2025.

Sur l’octroi d’un délai

L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 14 novembre 2025 fait état de la dépose de l’enseigne sur le fronton des lieux loués.

Dès lors, un délai pour retirer l’enseigne « [X] [Q] » installée sans autorisation sur la façade des locaux loués avec suspension des effets de la clause résolutoire sera octroyé rétroactivement jusqu'au 14 novembre 2025 à la SAS TRESOR, date à laquelle il sera constaté que l’enseigne a été retirée et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dans son procès-verbal de constat du 14 novembre 2025, le commissaire de justice précise que le responsable du commerce installé dans les lieux loués lui a indiqué que le local n’était plus alimenté en eau depuis le mois d’octobre 2024 et qu’il n’avait pas accès au compteur d’eau. Le commissaire de justice a constaté que l’eau ne s’écoulait pas à l’ouverture du mitigeur se trouvant dans la réserve du rez de chaussée et de celui se trouvant dans les toilettes et qu’après avoir actionné la chasse d’eau dans les toilettes après vérification de l’ouverture du robinet d’alimentation, l’eau ne s’écoulait pas et la chasse d’eau ne se remplissait pas.

La bailleresse conclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle devant le juge des référés faute d’urgence, la locataire indiquant elle-même que les locaux ne seraient plus alimentés en eau depuis le mois d’octobre 2024.

Si le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite sans qu’aucune condition d’urgence ne soit imposée par l’article 835 du code de procédure civile, il ressort des pièces soumises à l’appréciation du juge des référés que la défenderesse se borne à affirmer qu’elle n’aurait pas accès au compteur d’eau sans fournir aucun élément venant corroborer son assertion.

De surcroît, elle ne fournit pas plus d’éléments justifiant de démarches qu’elle aurait accomplies pour signaler cette situation à la bailleresse ou à la compagnie des eaux alors même qu’elle affirme ne plus être alimentée en eau depuis le mois d’octobre 2024.

Dès lors, sa demande reconventionnelle de condamnation de la SCI SAMV à rétablir l’eau courante à son bénéfice sous astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS TRESOR qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance en référé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SAS TRESOR sera condamnée à payer à la SCI SMAV la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,