TJ 13055, 22 juin 2026, RG 25/06742

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22.06.2026 PROR 27 Juillet 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

GROSSE :
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à Me ..Fabien BOUSQUET.............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/06742 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GT2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Localité 1] [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. [N], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [N] est propriétaire du lot n° 8 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par courrier du 24 février 2025 le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] a mis en demeure la société civile immobilière [N] de lui payer la somme de 3 585,76 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Une sommation de payer a été signifiée par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 sur la somme de 4 245,95 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre et 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic, le Cabinet LAUGIER-FINE, a fait assigner la société civile immobilière [N], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

6 046,03 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues pour la période du 15 novembre 2024 au 31 décembre 2025,815,40 euros au titre des frais nécessaires,avec capitalisation annuelle des intérêts,
1 200 euros au titre des dommages-intérêts,1 200 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,950 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir.
A l’audience du 30 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation sauf à réduire sa demande à la somme de 3 079,36 euros au titre des charges, décompte arrêté au 19 mars 2026.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il convient de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cité à personne morale, la société civile immobilière [N] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de propriété concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société civile immobilière [N] concernant le lot n°8, indiquant la répartition des tantièmes (128/1010èmes),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 15 novembre 2024 au 31 décembre 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022, 2023 et 2024,
- l'historique du compte du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 046,03 euros arrêté au 5 novembre 2025 tenant compte des appels de fonds jusqu'au 1er octobre 2025, outre 815,40 euros de frais nécessaires et 199,69 euris de frais de sommation de payer et un décompte actualisé détaillé au 19 mars 2026 faisant état d'un solde débiteur au titre des charges de 3 079,36 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2024 et 11 juin 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 et votant les budgets prévisionnels en cours 2025, 2026 et 2026et le fonds travaux ainsi que les travaux,
- les attestations de non recours concernant ces deux procès-verbaux,
- la mise en demeure de payer la somme de 3 585,76 euros adressée le 24 février 2025 à la société civile immobilière [N] dont le caractère de courrier recommandé avec avis de réception n'est pas établi,
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 valant mise en demeure sur la somme de 4 245,95 euros en principal,
- le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] réclame la somme de 3 079,36 euros suivant décompte actualisé au 19 mars 2026 au titre des charges et provisions sur charges appelées entre le 15 novembre 2024 et le 1er janvier 2026, tenant compte d'un paiement de la somme de 1 610 euros le 11 décembre 2025 et de la somme de 2 060,74 euros le 19 janvier 2026, par la société civile immobilière [N].

Néanmoins, ce décompte qui comporte des demandes nouvelles sur des appels de fonds pour la période du 1er au 19 janvier 2026, postérieurs à ceux figurant sur le décompte arrêté au 5 novembre 2025 visé par l'assignation, ne peut être pris en compte afin de respecter le principe de la contradiction.

En revanche, il sera tenu compte des paiements intervenus.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 2 374,54 euros ( 6046,03 – 1610,75 – 2 060,74 ) portant sur la période allant du 15 novembre 2024 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Les intérets au taux légal courent à compter du 7 mai 2025, date de la sommation de payer valant mise en demeure, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

En application de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, concernant les frais de relance, à hauteur de 60,20 euros, ces frais sont justifiés et entrent dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les frais de mise en demeure, d'un montant de 55,20 euros.

Il en va de même du coût de la sommation de payer qui est justifié à hauteur de 157,02 euros.

Concernant les frais de remise du dossier au commissaire de justice comme à l’avocat, à hauteur de 150 euros et 550 euros, ces demandes ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Les frais de gestion et la remise du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de deux années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes.

La société civile immobilière [N] est par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 272,42 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Les demandes d'indemnisation formées de ce chef sont donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société civile immobilière [N] succombant, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne précisant pas sur quel fondement juridique et à quel titre les frais, pour l'heure hypothétiques, d'exécution forcée à venir, doivent être mis à la charge de la défenderesse, cette demande est rejetée.

L'équité commande qu'elle soit condamnée à payer à syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,