TJ 13055, 22 juin 2026, RG 25/04521

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22.06.2026 PROR 27 Juillet 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

GROSSE :
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à Me .........[S] [Q]..................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/04521 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6W5M

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] GRANIERE [Adresse 2], domiciliée : chez SARL ELYOTT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [H]
né le 27 Août 1972 à ALGERIE, demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [H] est propriétaire des lots n° 678 et n°768 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2], par l'intemédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [W] [H] de lui payer la somme de 3 125,67 euros au titre de charges de copropriété impayées et frais.

Le 4 janvier 2024 l'association APARTE MEDIATION a établi un procès-verbal de carence en raison de l'absence de M. [W] [H] à la réunion de médiation à laquelle il a été invité par courrier recommandé avec avis de réception portant la mention pli avisé non réclamé.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la société ELYOTT IMMOBILIER, a fait assigner M. [W] [H], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

- 2 231,99 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juillet 2024,
- 740 euros au titre des frais nécessaires,
- 211,69 euros au titre des frais de commissaire de justice,
- 128,05 euros au titre des frais de tentative de médiation,
- 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 30 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il convient de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [W] [H] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 22 juin 2026, par mise à disposition au greffe, prorogé au 27 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de propriété concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [W] [H] concernant les lots 678 et 768, indiquant la répartition des tantièmes (65/1000000èmes et 2188/1000000èmes),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- l'historique du compte du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 231,99 euros (hors frais),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juillet 2022 et 19 juillet 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 (période du 1er octobre au 30 septembre) et votant le budget prévisionnel en cours 2022/2023 et 2023/2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux,
- un courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 3 125,67 euros adressé le 1er octobre 2024 à M. [W] [H],
- un commandement de payer signifié à étude, par acte de commissaire de justice, du 12 juillet 2024 sur la somme de 3 139,15 euros, frais compris,
- le règlement de copropriété,
- le contrat de syndic.
Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 2 231,99 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel 4 /4.

Les intérets au taux légal courent à compter du 12 juillet 2024 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

En application de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de 9 avril 2024, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la 9 avril 2024, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 justifié à hauteur de la somme de 153,68 euros comme le coût de la tentative de médiation préalable imposée pour pouvoir intenter une procédure judiciaire et justifié à hauteur de la somme de 128,05 euros entrent dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche les mises en demeure antérieures invoquées par le syndicat des copropriétaires, les frais de commissaire de justice à hauteur de 58,01 euros, la sommation de payer, les frais d'échéancier et les frais de relance ne sont pas pris en compte, faute de justificatif produit.

L'envoi d'une lettre de mise en demeure, le 1er octobre 2024, produite aux débats en plus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Cette demande est donc écartée.

Enfin, concernant les frais de remise du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, à hauteur de 300 euros chacun, ces demandes ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Les frais de remise du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de deux années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes.

M. [W] [H] est par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2] la somme de 281,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef est donc rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [H] succombant, est condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande qu'il soit condamné à payer à syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 2] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,