TJ 35238, 16 juill. 2026, RG 26/01872

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

N° RG 26/01872 - N° Portalis DBYC-W-B7J-MDOE

Jugement du 16 Juillet 2026

S.C.I. LE RELAIS DE LA POSTE

C/

[Z] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Juillet 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, Greffier ;

Audience des débats : 18 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LE RELAIS DE LA POSTE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée en la personne de M. [Y] [K], gérant.

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

comparant,

EXPOSE DU LITIGE

En date du 2 septembre 2015, la SCI LE RELAIS DE LA POSTE a conclu avec Monsieur [Z] [U] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 465 euros.

La SCI LE RELAIS DE LA POSTE a fait signifier, le 10 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI LE RELAIS DE LA POSTE a ensuite fait assigner, par acte en date du 25 juillet 2025, Monsieur [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection de REDON pour demander de :
Constater à titre principal la résiliation du bail conclu le 2 septembre 2015 ; Prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail pour manquement par Monsieur [U] à son obligation de payer les loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] desdits locaux ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [U] [Z] à lui payer la somme de 2.768,35 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; Condamner Monsieur [U] [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à dater du constat de résiliation du bail jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des locaux et remise des clés ;Condamner le même au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le même au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de la présente assignation et des actes de procédure qui suivront ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025 à laquelle la SCI LE RELAIS DE LA POSTE n’était pas représentée et Monsieur [U], ni présent ni représenté.
Une ordonnance de caducité a été rendue en date du 16 octobre 2025.
Une ordonnance de relevé de caducité a été rendue en date du 9 mars 2026 en renvoyant l’examen de l’affaire à l’audience du 21 mai 2026.
Après un renvoi pour citation, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2026.

A cette audience, la SCI LE RELAIS DE LA POSTE, représentée par Monsieur [E] [Y], son gérant, précise maintenir ses demandes telles que formulées dans son assignation en indiquant que la dette s’élève à 3918,96 euros. Il explique que Monsieur [U] paye mais de façon aléatoire sur la base de 2015, qu’il a envoyé un courrier mais que rien ne bouge. Il précise que son locataire paye mais pas la somme due, ajoutant que le loyer actuel est de 610 euros mais que le locataire paye 497,59 euros alors qu’il travaillait encore l’année dernière. Il ajoute qu’il a été menacé par Monsieur [U].

Monsieur [Z] [U], comparaissant en personne, déclare qu’il refuse de payer l’augmentation de loyer car à la signature du bail le propriétaire lui avait promis de faire des travaux qu’il n’a finalement pas fait. Il précise percevoir 1184 euros d’ARE et rechercher du travail. Il déclare qu’il veut bien essayer de payer la dette mais que l’augmentation de loyer il ne peut pas. Il propose 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Le juge a relevé d’office la prescription d’une partie des loyers réclamés par le bailleur.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
A la demande du juge, Monsieur [Y] a transmis, en cours de délibéré le 29 juin 2026, le décompte de la dette de loyers détaillée mensuellement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LE RELAIS DE LA POSTE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

L’article 1343-10 du code de procédure civile dispose : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

L’article 7-1 de la même loi précise que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En l'espèce, le bail conclu le 2 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2025, pour la somme en principal de 2.427,43 euros, correspondant à des loyers impayés de 2018 à 2024. Ce commandement prévoyait, conformément au bail, un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa dette de loyer.
Le bailleur produit un courrier du 17 novembre 2024 informant le locataire de la révision du loyer à compter de janvier 2025, et il ressort du décompte produit par le bailleur que des révisions de loyer étaient appliquées au début de chaque année civile.

Il est relevé toutefois qu’au regard de la prescription triennale, seul le paiement des loyers impayés au cours des trois ans précédant la date du commandement de payer du 10 avril 2025 peut être demandé par le bailleur, soit les loyers impayés depuis le 10 avril 2022.
En outre, le bailleur ne justifie pas avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer pour les années antérieures à l’année 2025, de sorte que conformément au texte susvisé, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour les années considérées. La preuve d’une dette de loyers sur les années 2022, 2023 et 2024, n’est donc pas suffisamment rapportée, en ce qu’elle serait constituée du non-paiement des augmentations annuelles du loyer.
Aussi, au 10 avril 2025, date du commandement de payer, une dette de 227,28 euros peut être constatée (différence entre le loyer révisé dû et le loyer payé, pour les mois de janvier à avril 2025).
Il est relevé que le décompte mensuel produit par le bailleur démontre des paiements du locataire pendant le délai de deux mois du commandement de payer, soit en mai et juin 2025, et le bailleur ne rapporte pas la preuve de ce que le locataire avait indiqué, lors de ces paiements, les échéances de loyer dont il entendait s’acquitter. A défaut d’indication, en application de l’article 1342-10 du code civil susvisé, ces paiements doivent être imputés sur les dettes échues.
Aussi, les deux paiements de 497,59 euros réalisés par le locataire en mai et juin 2025 ont permis de régulariser la dette de 227,28 euros constatée précédemment.

En conséquence, le délai de deux mois du commandement de payer ayant permis d’apurer la dette constatée, il sera constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.

Sur la demande subsidiaire de prononcer la résiliation du bail :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".
L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”.
Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise donc un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats par le bailleur qu’outre une échéance de loyer totalement impayée, Monsieur [U] paye tous les mois à son bailleur une somme égale à 497,59 euros, qui ne correspond pas, en tout cas pour les années 2025 et 2026, au loyer dont il est redevable compte tenu de l’application de la clause d’indexation par le bailleur.
Il est toutefois apprécié que ces manquements du locataire, s’ils sont parfaitement caractérisés, ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et son expulsion.

Il est cependant rappelé à Monsieur [U] que son propriétaire a le droit de réviser tous les ans le montant du loyer en application de la clause d’indexation du contrat de bail et sous réserve qu’il en manifeste la volonté. Le locataire est ensuite tenu au paiement du loyer ainsi révisé.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En application de l’article 7 de la loi de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 1342-10 du code civil dispose : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »
L’article 7-1 de la même loi précise que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En l'espèce, la SCI LE RELAIS DE LA POSTE produit un décompte indiquant que Monsieur [Z] [U] resterait devoir la somme de 3.918,96 euros à la date de l’audience, correspondant à des loyers impayés pour les années 2018 à 2026.

Comme précédemment indiqué, il est relevé toutefois qu’au regard de la prescription triennale, seul le paiement des loyers impayés au cours des trois ans précédant la date du commandement de payer du 10 avril 2025 peut être demandé par le bailleur, soit les loyers impayés depuis le 10 avril 2022, outre les loyers impayés entre le commandement de payer et l’audience.
En outre, le bailleur justifie avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer seulement pour l’année 2025, mais pas pour les années antérieures à l’année 2025, et pas non plus pour l’année 2026, de sorte que conformément au texte susvisé, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour les années considérées. La preuve d’une dette de loyers sur les années 2022, 2023 et 2024 n’est donc pas suffisamment rapportée et sur l’année 2026, le loyer dû est donc considéré le même qu’en 2025.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, une dette de loyer peut être constatée en 2025 et 2026, et elle s’élève, au regard du décompte produit par le bailleur, à la somme de 1.463,53 euros.

Monsieur [Z] [U] comparaissant en personne, reconnait ne pas avoir payé les augmentations de loyer, en raison des travaux que lui avait promis le bailleur et qu’il n’a pas réalisé.
Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.463,53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, Monsieur [Z] [U] sollicite des délais de paiement qui lui seront accordés, constatant qu’il est en situation de payer sa dette. Il déclare percevoir une ARE de 1184 euros par mois.

Monsieur [Z] [U] sera ainsi autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il sera toutefois dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance et quinze jours après une vaine mise en demeure de régulariser envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Il est rappelé à Monsieur [U] que le loyer courant est celui que son propriétaire est en droit d’appliquer. Le bailleur a en effet le droit de réviser tous les ans le montant du loyer en application de la clause d’indexation du contrat de bail et sous réserve qu’il en manifeste la volonté. Le locataire est ensuite tenu au paiement du loyer ainsi révisé.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; ». « Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. »

En l’espèce, en équité et compte tenu des frais supportés par la SCI LE RELAIS DE LA POSTE, non compris dans les dépens, Monsieur [Z] [U] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,