TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 23/06410

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 23/06410 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUXG
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL MANTES 2
sis [Adresse 1]
[Localité 1] représenté par son syndic en exercice, IMMO
DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [M] [C]
né le 04 Avril 1977 à [Localité 2] (MAROC),
demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Madame [R] [C]
née en 1960,
demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

3/ Monsieur [Z] [C]
né le 19 Avril 1980 à [Localité 3] (MAROC),
demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

4/ Madame [U] [S] née [C]
née le 28 Avril 1982 à [Localité 4] (78),
demeurant [Adresse 6],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

5/ Madame [V] [C]
née le 07 Novembre 1984 à [Localité 4] (78),
demeurant [Adresse 7] (ITALIE),

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

6/ Madame [K] [C]
née le 13 Mars 1990 à [Localité 4] (78),
demeurant [Adresse 8],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

7/ Monsieur [A] [C]
né le 10 Février 1995 à [Localité 4] (78),
demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

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ACTE INITIAL du 10 Novembre 2023 reçu au greffe le 21 Novembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [C] et ses enfants, Messieurs [M], [Z], et [A] [C] et Mesdames [U], [V] et [K] [C] (ci-après les consorts [C]) sont propriétaires des lots n°294 et 326 au sein du Centre Commercial MANTES 2, sis [Adresse 9] à [Localité 5].

Faisant grief aux consorts [C] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial [Localité 6] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure. Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, il leur a fait délivrer une sommation de payer la somme de 15.202,72 euros dont 15.011,42 euros de charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES [Adresse 10] sis [Adresse 11] à Mantes la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a, par actes de commissaire de justice en dates des 10 et 21 novembre 2023, fait assigner Madame [R] [C], Messieurs [M], [Z], et [A] [C] et Mesdames [U], [V] et [K] [C] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 16.862,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 595,78 euros au titre des frais de recouvrement,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.723,17 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le
15 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires du Centre commercial MANTES 2 demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- condamner solidairement les consorts [C] à lui payer la somme de 32.174,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2025,
- les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.371,02 euros au titre des frais de recouvrement,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.562,17 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le
13 février 2026, Monsieur [M] [C] demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 45-1 du décret du
17 mars 1967, et de l’article 1353 du code civil, de :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic IMMO DE France, recevable mais mal fondé en ses demandes,
En conséquence,
A titre principal,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic IMMO DE France de l’intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- Déclarer Monsieur [M] [C] recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,
Y faisant droit,
- Ordonner la compensation entre les sommes qui sont dues par les consorts [C] au titre des appels de provisions et travaux impayés dus au
15 décembre 2025 et la créance qui leur est due au titre de leur solde créditeur,
- Fixer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], représenté par son syndic IMMO DE France à la somme de 10.490,02 euros et au besoin condamner l’indivision [C] à payer cette somme,
- Accorder à Monsieur [M] [C] les plus larges délais de paiement, en application de l’article 1343-5 du code civil,
Y ajoutant,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] aux entiers dépens,
- Suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie,
Sous toutes réserves.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Madame [R] [C], Messieurs [Z] et [A] [C] et Mesdames [U], [V] et [K] [C], régulièrement assignés par actes de commissaire de justice, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026 et a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et l’attestation immobilière attestant de la qualité de copropriétaires des consorts [C] pour les lots n°294 et 326,
- plusieurs courriers de mise en demeure et relances adressés par le syndic aux défendeurs entre le 29 novembre 2021 et le 7 février 2023,
- une sommation de payer les charges de copropriété d’un montant de 15.011,42 euros outre 191,30 euros de coût d’acte, signifiée le 21 juin 2023 à domicile à Monsieur [M] [C] et Madame [I] [Q] épouse [C],
- des extraits du grand livre général pour la période du 1er janvier 2016 au
1er avril 2021,
- le relevé général des dépenses pour les exercices 2022 et 2023,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021 au
31 décembre 2025,
- un relevé de compte sur la période courant du 31 décembre 2019 au
20 septembre 2023 pour un solde débiteur de 17.801,01 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er octobre 2023 au
15 avril 2025 pour un solde débiteur de 27.662,39 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 10 juin 2025 au
12 décembre 2025 pour un solde débiteur de 32.534,20 euros,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
30 juin 2016, 27 novembre 2017, 4 novembre 2019, 3 juin 2021,
7 novembre 2022, 13 avril 2023, 26 février 2024 et 18 avril 2024
ayant approuvé les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non recours y afférentes.

Monsieur [M] [C] conteste le montant de la dette, faisant valoir que la somme de 21.684,03 euros, montant de la dette des consorts [C] au 31 décembre 2020 telle qu’apparaissant sur les extraits des grands livres comptables 2018 à 2020, a été intégralement réglée par deux versements de 14.684,01 euros le 21 janvier 2021 et 7.000 euros le 23 février 2021. Il soutient que ces réglements ont bien été imputés en crédit sur le grand-livre général de la période 2021 mais ne figurent pas en débit sur le décompte établi par la société IMMO DE FRANCE.

Toutefois, comme le fait valoir le syndicat des copropriétaires, le grand livre général de l’exercice 2021 mentionne bien ces réglements, le décompte ne faisant apparaître que la somme de 18.784,23 euros au crédit des défendeurs à la date du 30 juin 2021 car en ont été déduits les appels de fonds des deux premiers trimestres 2021, tels que détaillés dans le grand livre, soit
21.648,01 - (1.103,89 + 346 + 1.103,89 + 346) = 18.784,23.

Monsieur [M] [C] fait ensuite valoir que, le 2 avril 2021, le syndic leur a adressé l’appel de charges du 2ème trimestre 2021 faisant apparaître un solde créditeur de 15.574,52 euros, somme dont les consorts [C] ont demandé, en vain, le remboursement.

S’il verse en effet aux débats ledit appel de fonds, il convient de relever que, comme le soutient le syndicat des copropriétaires à bon droit, le solde créditeur dépendait de l’approbation des comptes 2021 en assemblée générale, laquelle n’est intervenue que le 7 novembre 2022. Or il résulte de la régularisation des charges de l’exercice 2021 que le solde créditeur des consorts [C] n’était que de 694,18 euros.

Il apparaît par ailleurs que, si Monsieur [M] [C] soutient que la somme de 18.784,23 euros correspond, une fois déduits les appels de fonds des deux premiers trimestres 2021, à la somme réclamée, les consorts [C] étaient bien débiteurs - comme il l’admet d’ailleurs dans ses conclusions - de la somme de 21.684,03 euros au 1er janvier 2021, dont devait venir en déduction la somme susvisée.

Monsieur [M] [C] échoue dès lors à démontrer l’existence d’une créance de 15.884 euros à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la seule mention de cette somme sur l’appel de fonds du 2 avril 2021 étant insuffisante pour rapporter cette preuve.

S’agissant de la somme de 400.000 euros que le syndicat des copropriétaires aurait, selon Monsieur [M] [C], perçue en indemnisation d’un sinistre incendie, force est de constater qu’il ne verse aucun élément à l’appui de cette allégation.

Comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, le solde en attente sur travaux à hauteur de 370.336,01 euros est relatif à des travaux non encore clôturés, de sorte que les consorts [C] ne sont pas créanciers d’une quelconque somme à ce titre.

Enfin, s’agissant de l’annulation de la provision “VEOLIA”, il résulte de la résolution n°12.1 de l’assemblée générale du 26 juin 2025 produite par le défendeur lui-même que, l’assemblée générale a décidé “d’annuler la provision VEOLIA pour un montant de 269.000 euros afin de l’affecter au financement des travaux de mise en conformité de la tranche 1 pour un montant de
269.000 euros”. Monsieur [M] [C] ne démontre pas que la somme
de 289.684,77 euros correspondant au litige de la facture VEOLIA impliquait un seul copropriétaire et a été imputée à tort à l’ensemble des copropriétaires.

Monsieur [M] [C] ne démontre dès lors pas l’existence d’une créance des consorts [C] à l’égard du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’aucune compensation ne saurait être opérée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard des consorts [C] est certaine, liquide et exigible à hauteur de 32.534,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 décembre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

Les consorts [C] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis” (Article 16 - 5°).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement les consorts [C], propriétaires indivis, aux sommes dues au titre des charges.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de
1.371,02 euros correspondant aux frais suivants :
- Mise en demeure du 07/02/2023 à hauteur de 54,38 €
- Relance du 22/02/2023 à hauteur de 39,50 €
- Demande de renseignements à hauteur de 14,00 €
- Titre de propriété à hauteur de 34,00 €
- Sommation de payer en date du 21/06/2023 à hauteur de 191,30 €
- Inscription hypothèque à hauteur de 177,60 €
- Publication bordereau hypothèque à hauteur de 85,00 €
- Signification assignation aux 4 indivisaires à hauteur de 775,24 €

Au vu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits par le syndicat des copropriétaires, les frais de mise en demeure du 7 février 2023, lesquels sont justifiés par la production de ladite mise en demeure et par la facture y afférente, sont des frais nécessaires. Les frais de demande de renseignements, de titre de propriété et de sommation de payer relèvent également de l’article 10-1.

En revanche, les frais de relance adressés le 22 février 2023, soit moins d'un mois après la mise en demeure du 7 février 2023 ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d'intérêt réel. Les frais de signification de l’assignation relèvent pour leur part des dépens. Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’inscription d’hypothèque, il ne pourra qu’être débouté de ses demandes à ce titre.

Les consorts [C] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 293,68 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Si Monsieur [M] [C] justifie effectivement que des explications ont été demandées au syndic, il n’en demeure pas moins qu’aucun réglement n’a été effectué après le 23 février 2021, alors que les consorts [C] venaient de solder une dette qu’ils ne contestaient pas, aucun versement n’ayant ensuite été effectué pour les nouveaux appels de fonds.

Il convient, dès lors, de condamner les consorts [C], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [C], qui sollicite des délais de paiement, se contente de verser aux débats son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023, lequel mentionne un revenu fiscal de référence de 59.627 euros. Ce seul document ne permet pas au tribunal, en l’absence de documents plus récents et, surtout, de pièces relatives à ses charges, d’apprécier de façon globale sa situation financière, ce d’autant plus qu’aucun élément n’est produit quant à la situation de ses coindivisaires. Il sera donc, en l’état, débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Les consorts [C], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, les consorts [C] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS