TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 25/06360

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 25/06360 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIAB
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires «LES LOGIS D’ANGOULEME» de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
[Localité 1] dont le siège social se situe [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Bruno ALLALI de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [S] [Z] [L] épouse [H]
demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [X] [H]
demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 06 Novembre 2025 reçu au greffe le 07 Novembre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026 prorogé au 23 Juillet 2026 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [H] et Mme [S] [Z] [L], son épouse, sont propriétaires des lots n°8027, 8028, 8029, 8079 et 8080 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [X] [H] et Mme [S] [L] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Saint Germain en Laye (78100) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, fait assigner M. [X] [H] et Mme [S] [Z] [L] épouse [H] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ;
En conséquence,
- condamner solidairement M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse, à lui verser les sommes suivantes :
• 16.604,60 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 10/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21/03/2025,
• 1.193 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 10/10/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21/03/2025,
• 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse, aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse, régulièrement assignés par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 6 novembre 2025, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaires de M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse, pour les lots n°8027, 8028, 8029, 8079 et 8080,
- plusieurs mises en demeure et relances adressées par le syndic aux défendeurs entre le 6 mai 2022 et le 8 mars 2023,
- une mise en demeure en date du 21 mars 2025 adressée par le conseil
du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de
18.669,13 euros,
- une situation de compte du 1er octobre 2020 au 10 octobre 2025 pour un solde débiteur de 17.797,60 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au
31 décembre 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022/2023, 2023/2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 29 janvier 2021, 22 novembre 2021, 22 septembre 2022, 16 février 2023, 17 mai 2023,
8 novembre 2023, 12 décembre 2023, 14 mars 2024, 22 avril 2024,
22 juillet 2024, 2 avril 2025 et 28 avril 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 16.604,60 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.193 euros correspondant aux frais suivants :
- 11/08/2022 : Mise en demeure à hauteur de 42 euros,
- 01/09/2022 : Relance à hauteur de 33 euros,
- 09/11/2022 : Mise en demeure à hauteur de 42 euros,
- 02/12/2022 : Relance à hauteur de 33 euros,
- 14/02/2023 : Mise en demeure à hauteur de 48 euros,
- 08/03/2023 : Suivi procédure recouvrement à hauteur de 150 euros,
- 08/03/2023 : Relance à hauteur de 35 euros,
- 21/04/2023 : Constitution dossier huissier à hauteur de 250 euros,
- 08/06/2023 : Constitution dossier avocat à hauteur de 410 euros,
- 05/10/2023 : Suivi procédure recouvrement à hauteur de 150 euros.

Comme rappelé ci-dessus, les frais de constitution de dossier huissier et de dossier avocat et les frais de suivi de procédure ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais de mise en demeure et de relance, il convient de relever que, si lesdites mises en demeure et relances sont produites aux débats, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de leur envoi effectif aux défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de la mise en demeure adressée par son conseil aux défendeurs.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, s’il est constant que les défendeurs n’ont pas réglé l’intégralité de leurs charges à échéance, ils n’ont jamais cessé d’effectuer des réglements, étant relevé que la dette est notamment la conséquence d’appels de montants très importants pour des travaux.

La mauvaise foi des défendeurs n’étant ainsi pas caractérisée, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [X] [H] et Mme [S] [L], son épouse, seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS