TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 25/04893

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 25/04893 - N° Portalis DB22-W-B7J-TE2L
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, RYBIA IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 535 003 008 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [W] [Z] [S] [N]
né le 28 Octobre 1959 à [Localité 1] (95),
demeurant [Adresse 3],

2/ Madame [K] [R] [O] épouse [N]
née le 23 Mars 1958 à [Localité 2] (92),
demeurant [Adresse 3],

3/ Madame [C] [K] [L] [P] [N]
née le 08 Décembre 1986 à [Localité 2] (92),
demeurant [Adresse 4],

ensemble, défaillants, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 26 Juin 2025 reçu au greffe le 29 Août 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 16 Avril 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 Juin 2026 prorogé au 23 Juillet 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Z] [S] [N], Madame [K] [R] [O] épouse [N] et Madame [C] [K] [L] [P] [N] (ci-après les consorts [N]) sont propriétaires indivis des lots n°45 et 111 au sein de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Faisant grief aux consorts [N] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société RYBIA IMMOBILIER, a, par actes de commissaire de justice en dates des
26 et 30 juin 2025, fait assigner Monsieur [W] [N], Madame [K] [O] épouse [N] et Madame [C] [N] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de  :
- le recevoir en l'ensemble de ses demandes et l'y déclarant bien fondé,
- condamner solidairement Monsieur [W] [N], Madame [K] [O] épouse [N] et Madame [C] [N] à lui payer les sommes suivantes :
• 7.672,62 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 10 juin 2025, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 06 mai 2025, date de la mise en demeure de payer,
• 588,10 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 06 mai 2025, date de la mise en demeure de payer,
• 3.500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil,
• 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [W] [N], Madame [K] [O] épouse [N] et Madame [C] [N] , sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Frédérique FARGUES, Avocat, en vertu de l’article 699 du même code ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Les consorts [N], régulièrement assignés par actes remis à l'étude du commissaire de justice les 26 et 30 juin 2025, n'ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026 et a été mise en délibéré au 24 juin 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis des consorts [N] pour les lots n°45 et 111,
- des mises en demeure en dates des 15 février 2024, 13 juin 2024 et
21 novembre 2024 adressées par le syndic aux défendeurs,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à Monsieur [N] et à Madame [O] le 20 juin 2024, pour un montant de
6.543,27 euros dont 6.375,06 euros au titre des charges,
- une mise en demeure en date du 6 mai 2025 adressée par le conseil
du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de
8.260,83 euros,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2020 au
10 juin 2025 pour un solde débiteur de 8.260,83 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au
30 juin 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025,

- les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 19 février 2021, 15 décembre 2021, 11 avril 2023, 24 avril 2024, 17 décembre 2024 et
26 novembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.672,62 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juin 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Les consorts [N] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du fondement sur la base duquel les défendeurs devraient être condamnés solidairement.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 588,21 euros correspondant aux frais suivants :
- 30/08/2022 : Frais mise en demeure : 40 euros
- 05/02/2024 : Frais de relance : 40 euros
- 31/05/2024 : Affaire c/ [N]. Remise du dossier à l’Huissier : 300 euros
- 13/06/2024 : Frais de relance : 40 euros
- 21/06/2024 : SCP [E] – CDT PAYER [N] : 168,21 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, il sera relevé que, si le syndicat des copropriétaires les verse aux débats, il ne justifie pas de leur envoi effectif aux défendeurs. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, les frais de remise du dossier à l’huissier sont, comme rappelé ci-dessus, des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, qui ne relèvent pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 20 juin 2024, laquelle est versée aux débats, seront retenus pour un montant de 168,21 euros.

Les consorts [N] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 168,21 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, date de la mise en demeure adressée par son conseil.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus

d'un an - seuls 1.000 euros ayant été versés par les défendeurs depuis
le 1er janvier 2022 - a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner les consorts [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les consorts [N], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique FARGUES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, les consorts [N] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS