TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 25/04800

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 25/04800 - N° Portalis DB22-W-B7J-TEQN
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, KGS PRESTIGE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 477 974 901 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Christophe BORE de la SCP AKPR, avocat plaidant au barreau du VAL-DE-MARNE.

DÉFENDERESSE :

La société PARIS BATIGNOLLES, société par actions simplifiée dont le siège social est situé au [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 06 Août 2025 reçu au greffe le 25 Août 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La SAS PARIS BATIGNOLLES est propriétaire des lots n°1, 12001 à 12008, 12010 à 12035, 12039 à 12067, 12074 à 12100 et 12107 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Faisant grief à la SAS PARIS BATIGNOLLES de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 1] lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé
[Adresse 5] à Chatou (78400) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société KGS PRESTIGE, a, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, fait assigner la SAS PARIS BATIGNOLLES devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 43 du décret du 17 mars 1967, de :
- le dire et juger recevable et bien fondé en son action ;
- condamner la société PARIS BATIGNOLLES à lui payer :
• la somme de 46.471,17 euros au titre des charges courantes et charges travaux, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
• la somme de 711,98 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;
• la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
• la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société PARIS BATIGNOLLES aux entiers dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La SAS PARIS BATIGNOLLES qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026 et a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SAS PARIS BATIGNOLLES pour les lots n°1, 12001 à 12008, 12010 à 12035, 12039 à 12067, 12074 à 12100 et 12107,
- une mise en demeure en date du 5 septembre 2023 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 10.618,15 euros,
- une mise en demeure en date du 16 novembre 2023 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 17.302,74 euros,
- une mise en demeure en date du 18 décembre 2023 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 17.380,74 euros,
- une mise en demeure en date du 22 février 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 22.664 euros,
- une mise en demeure en date du 14 mars 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 22.742 euros,
- une mise en demeure en date du 6 juin 2024 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 27.955,76 euros,
- une mise en demeure en date du 19 février 2025 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 41.147,80 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au
22 mai 2025 pour un solde débiteur de 47.183,15 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au
30 juin 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
6 juillet 2023 et 9 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux,
- le certificat de non recours y afférent.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 46.471,17 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 mai 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

La SAS PARIS BATIGNOLLES sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 711,98 euros correspondant à diverses mises en demeure à hauteur de 414 euros et au coût d’un commandement de payer.

Si lesdites mises en demeure sont bien versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, outre le contrat de syndic prévoyant des frais de 36 euros par mise en demeure et de 90 euros par relance après mise en demeure, le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur le fait qu’il ait adressé autant de mises en demeure avant d’assigner la défenderesse.

Dans ces conditions, seuls les frais de la première mise en demeure, à hauteur de 36 euros, constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires se contente, pour justifier du commandement de payer qui aurait été signifié à la défenderesse, de verser un “procès-verbal de remise étude” - lequel ne mentionne d’ailleurs pas le coût de l’acte - à l’exclusion de tout autre document. Les frais afférents à ce commandement de payer ne sauraient par conséquent être retenus.

La SAS PARIS BATIGNOLLES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SAS PARIS BATIGNOLLES à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SAS PARIS BATIGNOLLES, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SAS PARIS BATIGNOLLES sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS