TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 25/05219

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 25/05219 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIAE
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 632 018 503 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Clément GAMBIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [H] [J]
demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 09 Septembre 2025 reçu au greffe le 11 Septembre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [H] [J] est propriétaire des lots n°27 et 69 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Faisant grief à Mme [B] [H] [J] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 avril 2025 d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1]
(ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, a, par acte de commissaire de justice en date du
9 septembre 2025, fait assigner Mme [B] [H] [J] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, de :
- le dire recevable et bien fondé ;
- constater que les diligences qu’il a entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines ;
- condamner Mme [B] [H] [J] à lui payer les sommes suivantes :
* 5.725,66 euros relatifs aux appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2025 ;
* 2.744,60 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 2.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code
civil ;
- ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [B] [H] [J] qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026 et a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [B] [H] [J] pour les lots n°27 et 69,
- une mise en demeure en date du 16 avril 2026 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 7.282,61 euros,
- un relevé de compte sur la période courant du 1er juillet 2023 au
1er juillet 2025 pour un solde débiteur de 5.725,66 euros au titre des
charges impayées et 2.744,60 euros au titre des frais de recouvrement,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023
au 30 septembre 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2022, 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
3 juillet 2023, 3 avril 2024 et 10 avril 2025 ayant approuvé les comptes
des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 5.725,66 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

Mme [B] [H] [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 avril 2025.

Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 16 avril 2025, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 5.009,78 euros, et à compter du 9 septembre 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 9 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de
2.744,60 euros correspondant aux frais suivants :
- 30/06/2023 : vacation suivi dossier avocat 1er [Localité 2]. 2023 : 478,80 euros,
- 29/12/2023 : honoraires suivi dossier avocat 2e sem 2023 : 478,80 euros,
- 29/06/2024 : honoraires suivi dossier avocat 1er sem 2024 : 500 euros,
- 31/12/2024 : honoraires suivi dossier avocat 2e sem 2024 : 500 euros,
- 16/04/2025 : honoraires de mise en demeure : 69 euros,
- 24/06/2025 : honoraires transmission dossier avocat : 510 euros,
- 24/06/2025 : honoraires de constitution d’hypothèque : 208 euros.

Les frais de mise en demeure du 16 avril 2025, lesquels sont justifiés par la production de ladite mise en demeure, de la facture correspondante et du contrat de syndic seront retenus au titre des frais nécessaires pour un montant de 69 euros.

En revanche, les frais de suivi du dossier avocat ne sont, comme rappelé
ci-dessus, pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965.

Les honoraires de constitution d’hypothèque, lesquels ne sont pas justifiés, aucun document relatif à une constitution d’hypothèque n’étant versée aux débats, ne seront pas davantage retenus.

Mme [B] [H] [J] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 69 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [B] [H] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [B] [H] [J], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [B] [H] [J] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS