TJ 78646, 23 juill. 2026, RG 25/06431

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
23 JUILLET 2026

N° RG 25/06431 - N° Portalis DB22-W-B7J-TJIV
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE-SOUS-BOIS de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [F], [R] [B]
[Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 04 Novembre 2025 reçu au greffe le 12 Novembre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 21 Mai 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [R] [B] est propriétaire des lots n°208, 256 et 1114 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4].

Par jugement en date du 29 novembre 2019, le tribunal d’instance de Versailles a notamment condamné M. [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 8.771,63 euros au titre des charges et frais, appel du 3ème trimestre 2019 inclus.

Par jugement en date du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment condamné M. [F] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] VIGNERAIE les sommes de 5.208,47 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2019 au
31 décembre 2021, charges du 4ème trimestre 2021 incluses, 961,74 euros au titre des frais de recouvrement et 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Faisant grief à M. [F] [B] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] VIGNERAIE, lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 août 2025 d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] de l’immeuble situé [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, fait assigner M. [F] [B] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- dire et juger recevables et bien fondées ses demandes ;
En conséquence,
- condamner M. [F] [B] à lui verser les sommes suivantes :
• 12.346,72 euros au titre des charges et travaux arrêtés pour la période du 31 décembre 2021 au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2025,
• 1.890 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés pour la période du 31 décembre 2021 au 22 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2025,
• 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [F] [B] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [F] [B], régulièrement assigné par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 4 novembre 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 18 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2026 et a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété, la fiche immeuble et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [F] [B] pour les lots n°208, 256 et 1114,
- une mise en demeure en date du 8 août 2026 adressée par le conseil
du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant
de 22.219,17 euros,
- une situation de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au
22 septembre 2025 pour un solde débiteur de 22.477,25 euros,
- des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au
30 septembre 2025,
- les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 17
mai 2017, 17 septembre 2020, 20 mai 2021, 12 mai 2022,
22 mai 2023, 15 mai 2024 et 24 septembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2017, 2018, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 12.346,72 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 septembre 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

M. [F] [B] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure
du 8 août 2025.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.890 euros correspondant à des honoraires du syndic de “suivi procédure recouvrement” et “suivi dossier avocat”, et à des frais de constitution d’hypothèque.

Comme rappelé ci-dessus, ces honoraires du syndic ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais de constitution d’hypothèque, aucun document, à l’exception d’une facture, n’est produit pour en justifier

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années, ce en dépit de deux précédentes condamnations, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [F] [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [F] [B], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [F] [B] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS