TJ 78646, 10 juill. 2026, RG 23/05669

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 10 JUILLET 2026

N° RG 23/05669 - N° Portalis DB22-W-B7H-RSTH

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T] [L], né 13 mars 1970 à [Localité 1], de nationalité française, chef d’entreprise, demeurant [Adresse 1].
représenté par Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [J] [C] [K] [N] ÉPOUSE [L], née le 16 juin 1973 à [Localité 2], kinésithérapeute, demeurant [Adresse 2].
représentée par Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [V] [Z], né le 21 décembre 1952 à [Localité 3] (Portugal), retraité, demeurant [Adresse 3],
représenté par Me Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Stéphanie BERNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [R] [B] épouse [V] [Z], née le 1 er novembre 1953 à [Localité 4], retraitée, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Denis SOLANET, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Stéphanie BERNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 02 Octobre 2023 reçu au greffe le 16 Octobre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 18 Novembre 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2023, prorogé au 10 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu en date du 22 mai 2019 par Maître [I] [Y], notaire au sein de l’Office Notarial de Maître [X], Monsieur [W] [L] et Madame [J] [L] (ci-après les époux [L]) ont acquis de Monsieur [E] [V] [Z] et Madame [R] [V] [Z] (ci-après les époux [V] [Z]) un bien situé [Adresse 4] au [Localité 5] pour un prix de 1 080 000 euros.

Le bien était classé D conformément au diagnostic de performance énergétique de la maison réalisé le 31 mai 2018 par la société DIAGLADI et disposait de deux modes de chauffage, un chauffage au fioul et une pompe à chaleur.

Une visite d’avant-vente a été réalisée le 22 mai 2019 au cours de laquelle Monsieur [L] a réalisé plusieurs vidéos.

A leur entrée dans les lieux, les époux [L] ont constaté que la pompe à chaleur ne fonctionnait pas.

Parallèlement, ils ont fait effectuer le 13 juin 2019 un nouveau diagnostic de performance énergétique par la société ACT DIAGNOTICS classant le bien en catégorie G.

Ils ont alors fait assigner par acte des 16 et 17 octobre 2019 en référé devant le président du tribunal de grande instance de Versailles les époux [V] [Z], la société DIAGLADI et son assureur la société AXA France IARD afin qu’une expertise soit ordonnée.

Par ordonnance en date du 19 mars 2020, le président du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une expertise et désigné Monsieur [D] [G] aux fins notamment d’examiner les désordres allégués et d’indiquer les conséquences de ces désordres.

L’expert a rendu son rapport définitif le 25 juin 2023 aux termes duquel il a conclu que le diagnostic de performance énergétique de la société DIAGLANI classant le bien en catégorie D était erroné et que la pompe à chaleur n’était pas fonctionnelle nécessitant son remplacement en l’absence de possibilité de réparation.

C’est dans ces conditions que par actes des 2 octobre 2023 et 12 octobre 2023, les époux [L] ont assignés les époux [V] [Z], la société DIAGLADI et son assureur la société AXA France IARD pour obtenir la réparation de leurs préjudices.

Etant parvenus à un accord avec la société DIAGLADI et son assureur la société AXA France IARD, les époux [L] se sont désistés à leur égard.

Les époux [L], par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025 demandent au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 1128, 1137 1241 du Code civil.
Vu la jurisprudence
Vu les pièces produites,
- Déclarer Monsieur et Madame [L] recevables et biens fondés en leur demandes,
- Débouter Monsieur et Madame [V] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- Condamner Monsieur et Madame [V] [Z] à régler à Monsieur et Madame [L] la somme de 10.133,00 euros relatif au changement de la pompe à chaleur.
- Condamner Monsieur et Madame [V] [Z], à régler à Monsieur et Madame [L] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance subi,
- Condamner Monsieur et Madame [V] [Z] à régler à Monsieur et Madame [L] la somme de 7.080,00 euros au titre du préjudice matériel relatif à la surconsommation de chauffage.
-Condamner Monsieur et Madame [V] [Z] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur et Madame [V] [Z] aux entiers dépens en ce compris les frais relatifs à l’expertise d’un montant de 7.098 euros.
- Ordonner l’exécution provisoire. »

Les époux [V] [Z], par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2025, demandent tribunal de :
« Vu l’article 1137 du Code civil ;
Vu les articles 238, 514-1, 699 et 700 du Code de procédure civile ;
- Déclarer Monsieur [W] [L] et Madame [J] [N] épouse [L] mal fondés en leur demandes à l’égard de Monsieur [E] [V] [Z] et de Madame [R] [B] épouse [V] [Z] ;
En conséquence,
Les en débouter ;
A titre subsidiaire,
- Juger que la participation de Monsieur [E] [V] [Z] et de Madame [R] [B] épouse [V] [Z] aux frais de remplacement de la pompe à chaleur existante ne devra pas dépasser la somme de 3 800 € ;
A titre reconventionnel,
- Condamner Monsieur [W] [L] et Madame [O] [N] épouse [L] à payer à Monsieur [E] [V] [Z] et à Madame [R] [B] épouse [V] [Z] la somme de 1 237,19 € au titre de leur quote-part de la taxe foncière de la maison sise [Adresse 4] au [Localité 5] pour l’année 2019 ;
En tout état de cause,
- Ecarter l’exécution provisoire ;
- Condamner Monsieur [W] [L] et Madame [O] [N] épouse [L] à payer à Monsieur [E] [V] [Z] et à Madame [R] [B] épouse [V] [Z] la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [W] [L] et Madame [O] [N] épouse [L] aux entiers dépens. »
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé détaillé des faits, moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 09 Septembre 2025. L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 18 Novembre 2025 et mise en délibéré au 23 Janvier 2026, prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'existence d'un dol

Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] font valoir sur le fondement des articles 1104, 1128 et 1137 du code civil, qu’ils ont été trompés par les époux [V] [Z], lesquels ne pouvaient ignorer que la pompe à chaleur était défectueuse lors de la vente du bien. Ils ajoutent que cet équipement n’a pas été suffisamment entretenu par les vendeurs.

Se référant au rapport de l’expert judiciaire qui a préconisé le changement de la pompe à chaleur pour un montant de 15 200,01 euros et la prise en charge à concurrence des deux tiers par les époux [V] [Z], ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice lié au remplacement de cet équipement et précisent ne pas être éligibles au dispositif de « Ma Prime Renov », le système de chauffage fonctionnant partiellement avec une chaudière au fioul.

Ils invoquent également un préjudice moral et de jouissance eu égard aux frais imprévus qu’ils ont dû engager et des travaux qu’ils vont être contraints de faire réaliser, les empêchant de jouir paisiblement de leur bien depuis son acquisition, ayant dû en outre se rendre disponibles pour assurer les différents rendez-vous.

Ils considèrent avoir également subi un préjudice matériel du fait de l’absence de pompe à chaleur qui a engendré un surcoût de chauffage distinct de celui réparant la surconsommation d’électricité liée à l’erreur de diagnostic de performance énergétique.

En défense, les époux [V] [Z] répliquent que la pompe à chaleur était fonctionnelle lors de la visite réalisée avant la vente et contestent avoir cherché à cacher un dysfonctionnement. Ils opposent la clause exonératoire de garantie stipulée dans l’acte de vente et font valoir qu’en considérant que la pompe à chaleur ne fonctionnait pas, les acquéreurs ont pu le constater lors la démonstration réalisée au moment de la visite d’avant-vente, de sorte qu’il s’agit d’un vice apparent connu des acquéreurs ne pouvant donner lieu à une indemnisation.

Ils soulèvent que les époux [L] ne sont pas fondés à invoquer un dol, ne rapportant pas la preuve du caractère intentionnel de la dissimulation invoquée et ajoutent que le dysfonctionnement de la pompe à chaleur n’avait aucun caractère déterminant sur le consentement à l’achat de la maison.

A titre subsidiaire, les époux [V] [Z] contestent l’absence d’entretien et estiment qu’informés que l’équipement avait été installé il y a une dizaine d’années, les époux [L] ne peuvent exiger un dédommagement correspondant à la valeur d’un équipement neuf. Ils indiquent enfin que les époux [L] bénéficieront d’aides financières des collectivités locales et qu’ils ne sauraient être tenus au-delà de la somme de 3 800 euros correspondant au montant d’une réparation.

Ils s’opposent au préjudice de jouissance et moral dont se prévalent les époux [L] et répliquent que les frais invoqués ne sont ni chiffrés ni prouvés, de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Ils font état de la transaction intervenue entre les époux [L] et la société DIAGLADI et son assureur aux termes de laquelle ils ont déjà perçu une indemnisation liée à la surconsommation d’énergie et soutiennent qu’en s’abstenant de remplacer la pompe à chaleur, ils ont aggravé le surcoût de chauffage, cette demande n’ayant au demeurant pas été présentée lors de l’expertise.

***

Aux termes de l'article 1104 du code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. »

L’article 1128 du code civil dispose que « Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. »

L’article 1137 du code civil prévoit que « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

Il résulte des dispositions de l’article 1178 du code civil qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul et qu’indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, il y a lieu de relever que les époux [L] fondent leur action sur un vice du consentement et plus particulièrement un dol des époux [V] [Z].

A l’appui de leurs demandes, ils produisent un procès-verbal de constat en date du 22 juillet 2019, établi par Maître [P], commissaire de justice, aux termes duquel il est reproduit le journal des alertes de la pompe à chaleur qui fait état d’« alarme contrôle débit » depuis le 8 février 2019.

L’expert judiciaire, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 19 mars 2020, a retenu également dans son rapport définitif du 25 juin 2023 « quant au désordre du dysfonctionnement de la PAC, il a eu lieu probablement quelques semaines avant l’acte de vente par les Epx [Z] aux Epx [L] ».

Dès lors, les époux [L] établissent, sans être sérieusement contredits par les époux [V] [Z], que le dysfonctionnement de la pompe à chaleur était antérieur à l’acquisition du bien immobilier.

Pour autant, lors de la visite d’avant-vente du 22 mai 2019, les époux [V] [Z] n’ont fait état d’aucun dysfonctionnement, hormis des interventions ponctuelles, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 juillet 2019 retranscrivant les trois vidéos réalisées sur place.

Au contraire, la retranscription de la vidéo réalisée le 22 mai 2019 à 12h53 révèle qu’un voyant rouge s’est allumé lors de la démonstration du fonctionnement de la pompe à chaleur effectuée par Monsieur [V] [Z], puis qu’après avoir procédé à l’arrêt de la machine, faisant disparaître le voyant rouge, Monsieur [V] [Z] a affirmé à Monsieur [L] que la pompe à chaleur était en marche.

Monsieur [V] [Z] ne pouvait pourtant pas se méprendre sur la fonction marche ou arrêt de cet équipement installé depuis plus de dix ans, en l’éteignant tout en affirmant que celui-ci fonctionnait.

En outre, aucune pièce ne permet d’établir que les époux [L] avaient connaissance du dysfonctionnement de la pompe à chaleur avant leur entrée dans les lieux.

Or, l’information relative à ce dysfonctionnement revêt une importance déterminante pour les acquéreurs dans la mesure où elle engendre des réparations et des frais non portés à leur connaissance.

Il en résulte qu'il est établi que les époux [V] [Z] ont commis un dol en dissimulant sciemment aux acquéreurs le dysfonctionnement de la pompe à chaleur, de sorte qu’ils seront condamnés à indemniser les préjudices subis par les acquéreurs consécutivement à cette réticence dolosive.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du changement de la pompe à chaleur

Aux termes de son rapport final du 25 juin 2023, l’expert judiciaire, dans le cadre de sa mission, a préconisé le remplacement de la pompe à chaleur actuelle et retenu le devis de la société ALC France pour un montant de 15 200,01 euros, la réparation de la pompe à chaleur actuellement en place s’avérant impossible eu égard à la liquidation judiciaire de la société l’ayant installée et du modèle peu courant.

Le préjudice subi par les demandeurs a été évalué par l’expert à concurrence de 10 133 euros correspondant aux deux tiers du devis, la déduction d’un tiers étant proposée pour tenir compte de la vétusté de l’ancienne pompe à chaleur installée en 2009 pour une durée de vie estimée à 25 ans pour ce type de produit.

Les époux [L] de faisant valoir aucun élément de nature à contredire efficacement les conclusions du rapport expertal, il y a lieu de retenir les préconisation de l’expert judiciaire.

Par ailleurs, les défendeurs ne produisant aucune pièce sur le montant des aides éventuelles dont pourraient bénéficier les époux [L], ils ne sont pas fondés à se prévaloir d’une réduction du chiffrage retenu par l’expert.

Dès lors, il y a lieu de condamner les époux [V] [Z] à payer aux époux [L] la somme de 10 133 euros à titre de dommages et intérêts au titre du changement de la pompe à chaleur.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de préjudice moral et de jouissance

Les époux [L] font valoir avoir subi un préjudice compte tenu de la tromperie volontaire des époux [V] [Z] à leur égard.

Ils soulignent que malgré les tentatives amiables et les conclusions d’expertise, Monsieur et Madame [V] [Z] n’ont formulé aucune proposition sérieuse quant à la réparation de leur préjudice de sorte qu’ils été contraints d’exposer de nombreux frais imprévisibles pour chauffer et entretenir leur habitation et qu’ils vont être maintenant contraint
d’entreprendre des travaux afin de remédier aux désordres constatés par l’expert.

Ils indiquent, encore, qu’ils n’ont pu jouir paisiblement de leur bien depuis l’acquisition, alors que les travaux à entreprendre vont une nouvelle fois être contraignants et chronophages
s’adapter dans le cadre des travaux à intervenir.

En défense, les vendeurs soutiennent que malgré la proposition de Monsieur [V] [Z], à réception de l’assignation en référé, de prendre en charge la réparation de la pompe à chaleur pour mettre fin au litige, les demandeurs n’y ont jamais donné suite, préférant solliciter le remplacement à neuf de cet équipement ; qu’antérieurement à la vente, les époux [L] avaient d’ores et déjà négocié et obtenu des vendeurs une remise très conséquente de 110 000 € par rapport au mandat de vente.

***

Il est constant qu’un procès est nécessairement source d’inquiétudes et de tracasseries et génère une perte de temps au regard des opérations d’expertise et rendez-vous avec les entrepreneurs, de sorte qu’il est justifié d’allouer aux époux [L] la somme de 1 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel relatif à la surconsommation de chauffage

Les demandeurs font valoir que l’absence de pompe à chaleur a engendré un surcoût annuel de chauffage de 1.416 euros ; que leur demande d’indemnisation de ce préjudice matériel ne constitue pas un doublon dans la mesure où le calcul effectué par l’expert et dont se prévalent les défendeurs était un calcul permettant de compenser le passage d’une note énergétique D à E.

En défense, consorts [V] [Z] rappellent que dans le cadre de l’accord transactionnel intervenu entre les époux [L], d’une part, et la société DIAGLADI et son assureur, d’autre part, les premiers ont déjà obtenu des seconds l’indemnisation sur les 25 années à venir de la surconsommation d’énergie liée au diagnostic de performance énergétique erroné, que l’expert judiciaire a arrêtée à la somme de 505 € par an, soit une somme
totale de 12 625 € (505 x 25), en considérant la pompe à chaleur, non pas en mode de chauffage principal, mais seulement en relève de la chaudière à fuel.

Ils affirment, encore, qu’il s’agit d’une demande totalement nouvelle, qui n’avait pas été présentée à l’xpert judiciaire, et qui n’a donc pas fait l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre des opérations d’expertise.

Ils ajoutent, enfin, que les époux [L] auraient pu, une fois que l’expert avait fait les constatations nécessaires à sa mission sur la pompe à chaleur, lui demander l’autorisation de remplacer cette pompe à chaleur, ce qu’ils se sont gardé de faire, aggravant volontairement le surcoût de chauffage qu’ils mettent en avant.

***

La défectuosité de la pompe à chaleur a nécessairement entraîné un préjudice résultant du surcoût énergétique lié à l’utilisation exclusive du chauffage au fioul.

Ce préjudice se différencie de la surconsommation liée à l’erreur commise dans l’élaboration du diagnostic de performance énergétique entraînant une surconsommation globale, indépendamment du fonctionnement de la pompe à chaleur.

Toutefois, il convient de relever que la réparation de ce préjudice a été intégré par l’expert dans le préjudice lié au remplacement de la pompe à chaleur, ce dernier précisant dans son rapport avoir « retenu le partage à 1/3-2/3 entre les demandeurs et les Epx [V] [Z], pour tenir compte justement de la vétusté de la PAC et les désagréments associés à son dysfonctionnement ».

Les époux [L] seront dès lors déboutés de leur demande à ce titre, ces derniers ne justifiant au demeurant pas du calcul retenu pour chiffrer leur préjudice.

Sur la demande reconventionnelle des époux [V] [Z] au titre du remboursement de la quote-part de la taxe foncière de 2019

A titre reconventionnel, les époux [V] [Z] font valoir qu’en dépit de la clause prévoyant dans l’acte de vente du 22 mai 2019 le remboursement de la quote-part de la taxe foncière de 2019 et de relances adressées au notaire, les époux [L] ne leur ont jamais versé le prorata de la taxe foncière de 2019.

Les époux [L] considèrent que les époux [V] [Z] ayant reconnu dans l’acte de vente avoir reçu le règlement de leur quote-part de la taxe foncière, ils ne sont pas fondés à en demander le remboursement.

***

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, l’acte de vente du 22 mai 2019 stipule « Le VENDEUR déclare être à jour des mises en recouvrement des impôts locaux.
L’ACQUEREUR est redevable à compter de ce jour des impôts et contributions.
La taxe d’habitation, si elle est exigible, est due pour l’année entière par l’occupant au premier jour du mois de janvier.
La taxe foncière, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères si elle est due, sont réparties entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR prorata temporis en fonction du temps pendant lequel chacun aura été propriétaire au cours de cette année.
L’acquéreur règle ce jour directement au VENDEUR, qui le reconnaît, le prorata de taxe foncière et, le cas échéant, de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, déterminé par convention entre les parties sur le montant de la dernière imposition.
Ce règlement est définitif entre les parties, éteignant toute créance ou dette l’une vis-à-vis de l’autre à ce sujet, quelle que soit la modification éventuelle de la taxe foncière pour l’année en cours. »

Ainsi, il ressort des stipulations de l'acte de vente que la quote-part des taxes foncières a été réglée par les acquéreurs lors de la vente.

Par ailleurs, force est de constater que les époux [V] [Z] ne produisent aucune pièces, et spécialement le décompte dressé aux parties par le notaire, de nature à justifier qu'ils n'ont pas été remplis de leurs droits.

Il convient donc de les débouter de leur demande en paiement.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner les époux [V] [Z], qui succombent, aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [V] [Z] seront condamnés à verser aux époux [L] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS