TJ 78646, 28 juill. 2026, RG 25/01269

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 JUILLET 2026

N° RG 25/01269 - N° Portalis DB22-W-B7J-TMGK
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au
[Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 725 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [P] [H] épouse [S]
née le 08 Mai 1988 à [Localité 1] (MAROC),
demeurant [Adresse 4],

2/ Monsieur [Y] [X] [W] [S]
né le 01 Février 1986 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4],

Comparants, représentés par Maître Dominique REGNIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 11 MAI 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
11 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2026 prorogé au
28 Juillet 2026 pour surcharge magistrat, date à laquelle le jugement suivant
a été rendu.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [X] [W] [S] et Mme [P] [H], son épouse, sont propriétaires indivis des lots n°333, 341 et 702 de la [Adresse 1], sise [Adresse 2] aux [Localité 3].

Faisant grief à M. [Y] [S] et Mme [P] [H] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 2] aux [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société FONCIA BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025 remis à personne, fait assigner M. [Y] [S] et Mme [P] [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du
17 mars 1967, de :
- condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H], son épouse, à lui payer la somme de 7.097,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 septembre 2025,
- condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H], son épouse, à lui payer la somme de 981,25 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,
- condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H], son épouse, à lui payer la somme de 229,95 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,
- condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H], son épouse, à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H], son épouse, à lui payer la somme de 2.284,25 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H], son épouse, aux entiers dépens.

A l’audience du 15 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 mai 2026.

A l’audience du 11 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale, sollicitant la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 10.029,81 euros au titre des charges arrêtées au 28 avril 2026. Il a par conséquent abandonné sa demande au titre des provisions à échoir et a maintenu ses autres demandes. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

M. [Y] [S] et Mme [P] [H] ont comparu, assistés de leur conseil. Ils ont indiqué avoir effectué deux paiements de 929,20 euros et
1.000 euros et ont sollicité des délais de paiement. Ils ont par ailleurs sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026.

Par une note en délibéré autorisée adressée au tribunal par voie électronique le
13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a confirmé la bonne réception des virements de 929,20 euros et 1.000 euros en dates des 6 et 11 mai 2026, l’arriéré de charges étant en conséquence porté à 8.100,61 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la fiche immeuble et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [Y] [S] et Mme [P] [H] pour les lots n°333, 341 et 702,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée aux défendeurs le 26 janvier 2024, pour un montant de 3.226,58 euros au titre des charges impayées arrêtées au 22 janvier 2024, outre 152,20 euros de coût d’acte,
- une mise en demeure en date du 23 août 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.050,87 euros, dont 45 euros de frais de relance,
- une relance en date du 20 septembre 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 1.091,13 euros,
- une mise en demeure en date du 6 mars 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. [Y] [S] pour un montant de 6.272,37 euros, dont 988,63 euros au titre de l’exercice en cours,
- une mise en demeure en date du 26 août 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 8.498,82 euros, dont 2.958,54 euros au titre de l’exercice en cours,
- un décompte sur la période courant du 1er juillet 2023 au 15 septembre 2025 pour un solde débiteur de 7.097,21 euros au titre des charges, 1.196,51 euros au titre des frais de syndic et 205,10 euros au titre des frais,
- un décompte sur la période courant du 1er juillet 2023 au 12 mai 2026 pour un solde débiteur de 8.100,61 euros au titre des charges, 1.196,51 euros au titre des frais de syndic et 205,10 euros au titre des frais,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au
30 septembre 2025,
- le bilan annuel des charges pour les exercices 2023 et 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des
31 mai 2023, 26 juin 2024 et 10 juin 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à M. [Y] [S] et Mme [P] [H] une mise en demeure en date du 26 août 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 28 août 2025, d'avoir à payer sous trente jours la somme de
2.958,54 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours
et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [Y] [S] et Mme [P] [H] sont redevables de la somme de 8.100,61 euros au titre des charges de copropriété échues au 12 mai 2026, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2026 inclus.

M. [Y] [S] et Mme [P] [H] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 229,95 euros correspondant aux frais suivants :
- mise en demeure du 23 août 2023 à hauteur de 45 euros,
- relance du 20 septembre 2023 à hauteur de 35 euros,
- sommation de payer du 26 janvier 2024 à hauteur de 149,95 euros.

Il produit à l'appui de sa demande, outre lesdites mise en demeure, relance et sommation de payer, les factures y afférentes.

M. [Y] [S] et Mme [P] [H] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 229,95 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] [S] et Mme [P] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Y] [S] et Mme [P] [H] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler l'arriéré de charges, d’un montant de 8.100,61 euros, par versements sur 15 mois.

Ils versent aux débats leur avis d’impôt 2025 sur les revenus de 2024 dont il résulte que M. [Y] [S] a déclaré un salaire de 35.629 euros, soit 2.969 euros par mois, outre 17.988 euros de revenus fonciers, soit 1.499 euros par mois.

M. [Y] [S] a en outre exposé à l’audience être propriétaire indivis d’un logement situé sur l’[Localité 4] à [Localité 2], ce dont il justifie par la production de la taxe foncière y afférente, dont il indique qu’il va prochainement être mis en vente.

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande.

Compte tenu de la situation économique de M. [Y] [S] et Mme [P] [H], et des versements effectués depuis le 6 mai 2026, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

M. [Y] [S] et Mme [P] [H], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Y] [S] et Mme [P] [H] seront condamnés à lui payer la somme de
2.284,25 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS