TJ 78646, 28 juill. 2026, RG 26/00029

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 28 Juillet 2026

N° RG 26/00029 - N° Portalis DB22-W-B7K-TVUY

DEMANDEUR :

Société AEW CILOGER HABITAT 6
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [E] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant

Mme [D] [G] [U] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier lors des débats : Madame Charlotte MAUREY
Greffier lors du prononcé : Madame Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juillet 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me EXPERTON
Copie certifiée conforme à l’original à :
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCPI AEW CILOGER HABITAT 6 a donné à bail à M. [E] [K] et Mme [D] [A] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement double portant les numéros 72 et 73, situés [Adresse 4] par contrats du 6 mai 2024, moyennant un loyer mensuel de 1099€ outre 184€ de provision sur charges pour l’appartement, et de 90€ outre 9€ de provision sur charges pour le parking.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2626,74€ a été délivré à M. [E] [K] et Mme [D] [A] le 22 septembre 2025.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 septembre 2025.

Devant l'absence de régularisation, la SCPI AEW CILOGER HABITAT 6, par acte du 29 décembre 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 30 décembre 2025, a fait assigner M. [E] [K] et Mme [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

A titre principal, le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au 22 octobre 2025 à minuit pour défaut d’assurance (1 mois) et au 3 novembre 2025 à minuit (6 semaines) et en dernier lieu le 22 novembre 2025 à minuit (2 mois) pour défaut de règlement des loyers et charges ;A titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du bail portant sur l’emplacement de stationnement, en application de l’article 1224 du Code civil et subsidiairement au visa des articles 1728 et 1741 du Code civil ;L’expulsion de corps et de biens de M. [E] [K] et Mme [D] [A] et de tout occupant de leur chef ;La condamnation solidaire de M. [E] [K] et Mme [D] [A] à lui payer la somme de 4374,88€ arrêtée au mois de décembre 2025, augmentée de la clause pénale fixée au contrat de bail, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation du bail d’habitation ;La condamnation solidaire de M. [E] [K] et Mme [D] [A] à lui payer la somme de 124,48€ arrêtée au mois de décembre 2025, augmentée de la clause pénale fixée au contrat de bail, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation du bail parking ;La condamnation solidaire de M. [E] [K] et Mme [D] [A] à lui payer une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 1321,43€ à compter de la résiliation du bail d’habitation et payable jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire de M. [E] [K] et Mme [D] [A] à lui payer une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 96,75€ à compter de la résiliation du bail d’habitation et payable jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation solidaire de M. [E] [K] et Mme [D] [A] à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2026.

La SCPI AEW CILOGER HABITAT 6, représentée, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 4200,54€, échéance de juin 2026 incluse. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs, à hauteur de 500€ par mois en sus du loyer et des charges, conformément à la proposition formulée par ces derniers.

M. [E] [K] et Mme [D] [A], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. M. [K] a toutefois fait parvenir au tribunal antérieurement à l’audience un courriel, dans lequel il propose de verser 500€ par mois en sus du loyer et des charges.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [E] [K] et Mme [D] [A], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 30 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. De même, les dispositions du contrat de location qui prévoiraient des dispositions plus favorables au locataire s’appliquent en vertu de la force obligatoire du contrat.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail d’habitation, de même que le bail portant sur l’emplacement de stationnement, signés par les parties, contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou à défaut de justification de la souscription à une assurance contre les risques locatifs, après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9 pour le bail d’habitation).

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2626,74€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [E] [K] et Mme [D] [A] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement, comme le prévoyait le bail d’habitation, dont le bail de stationnement est l’accessoire et sera donc considéré comme suivant le même régime juridique. En outre, M. [E] [K] et Mme [D] [A] n’ont pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux à compter du 23 novembre 2025, conformément au délai de régularisation le plus long et le plus favorable aux locataires, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCPI AEW CILOGER HABITAT 6 produit un décompte démontrant que M. [E] [K] et Mme [D] [A] restent devoir la somme de 4200,54€ à la date du 2 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse.

M. [E] [K] et Mme [D] [A] n’ont pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue dans chaque bail (article 12 pour le bail d’habitation), au paiement de la somme de 4200,54€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale prévue au contrat, réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de chaque bail (habitation et stationnement), du 1er juillet 2026, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires aux défendeurs, à hauteur de 500€ en sus des loyers et charges.

Il ressort du décompte locatif que M. [E] [K] et Mme [D] [A] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis février 2026.

Il ressort par ailleurs du dossier que les défendeurs sont en situation de régler leur dette locative. Ils ont en effet été en capacité de régler plus de 1000€ de complément au loyer intégral en mai 2026 et M. [K] s’engage par courriel du 16 juin 2026 à régler tous les mois 500€ en sus des loyers et charges, comme convenu avec le bailleur.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les précisions du dispositif.

Les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l'octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [E] [K] et Mme [D] [A], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCPI AEW CILOGER HABITAT 6 l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [E] [K] et Mme [D] [A] à lui verser une somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS