TJ 07186, 22 juill. 2026, RG 25/00165

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS 1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 22 Juillet 2026

Minute N°
DOSSIER : N° RG 25/00165 - N° Portalis DBWS-W-B7J-EJXF

copie exécutoire
la SELARL D’AVOCATS BERAUD LECAT
Me Frédéric DEMOLY

DEMANDEURS

Monsieur [G] [R]
demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [H] épouse [R]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Frédéric DEMOLY, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y] veuve [D]
domiciliée : chez EHPAD [Localité 1] ROUVEYROL, [Adresse 2]

représentée par la SELARL D’AVOCATS BERAUD LECAT, avocats au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Maéva GELINEAU

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Audrey GUILLOT
en présence de [A] [Q], auditrice de justice
Greffier lors du prononcé de la décision : Emilie SABAU

Clôture prononcée le 17 avril 2026
Débats tenus à l'audience du 23 Avril 2026
Jugement prononcé le 22 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DU LITIGE
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Monsieur [G] [R] et Madame [E] [H] épouse [R] (ci-après dénommés les époux [R]) ont acquis auprès de Madame [Y] Veuve [D], par acte notarié en date du 29 février 2024, une maison d’habitation avec terrain attenant sise au [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrée B [Cadastre 1], au prix de 180.000 €.
Par assignation en date du 10 janvier 2025, les époux [R] ont attrait devant le tribunal judiciaire de Privas Madame [Y] veuve [D] aux fins d’indemnisation des travaux de reprise et de même que de leurs préjudices au titre de vices cachés.
Par ordonnance en date du 6 mars 2025, il a été enjoint aux parties de rencontrer un médiateur au tribunal judicaire de Privas aux fins d’information sur le processus de médiation.
La clôture est intervenue le 17 avril 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du 19 mars 2026.
L’affaire a été fixé à l’audience en date du 23 avril 2026 et mise en délibéré à ce jour.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2026, les époux [R] demandent au tribunal de :
Juger que la maison vendue par Madame [Y] Veuve [D] est affectée d’un vice caché dont elle avait connaissance avant la vente concernant la véranda. Juger les époux [R] recevables et bien fondés à obtenir réparation intégrale des préjudices consécutifs de ce vice caché. Condamner Madame [Y] Veuve [D] à verser aux époux [R] les sommes suivantes :10.217,90 € pour les travaux de reprise des désordres hors dégâts à la véranda en cours chantier lesquels seront réservés,6.221,20 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,9.032,85 € au titre de la perte de primes,2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Réserver le chiffrage définitif du préjudice matériel après démontage de la véranda.Condamner Madame [Y] Veuve [D] à verser aux époux [R] une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de leurs demandes au titre des vices cachés, se fondant sur l’article 1 641 du code civil, ils soulignent que les désordres concernant la véranda sont anciens et qu’ils ne sont visibles qu’après des épisodes pluvieux, plusieurs voisins confirmant que la venderesse avait connaissance de ce problème avant son départ en EHPAD. Ils soulignent que le procès-verbal de commissaire de justice met en avant la preuve d’infiltrations d’eau anciennes en provenance de la véranda du fait d’inspections complémentaires dans le garage. Ils font valoir que la défenderesse a habité le bien pendant plus de vingt ans. Ils ajoutent que le rapport d’expertise en date du 12 septembre 2024 confirme l’ancienneté des infiltrations.

Concernant les préjudices invoqués, ils précisent que les travaux de reprises ont été évalués par l’expertise à la somme de 2 347,40 pour le carrelage, 792 euros pour la plomberie et 7 078,50 euros pour le démontage et remontage de la véranda, soit la somme totale de 10 217,90 euros à indexer à l’indice du cout de la construction. Ils précisent qu’il convient de réserver leurs demandes concernant la véranda, le chiffrage ne prenant pas en compte les dégâts qui pourraient avoir lieu sur la véranda en cours chantier.
Sur les préjudices annexes, ils invoquent la somme de 6 221,20 euros comprenant 5 000 euros de préjudice financier et de jouissance en raison du double loyer payé et de l’absence d’économie d’énergie en l’absence d’isolation réalisée par l’extérieur et enfin de 261,20 euros de frais de constat et 960 euros de frais d’expertise. Ils invoquent également un préjudice potentiel lié à la disparition d’aides à hauteur de 9 032,85 euros.
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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, madame [Y] veuve [D] demande au tribunal de :
A titre principal,
Dire et juger que Madame [B] [D] n’est pas tenue de la garantie légale des vices cachés à raison des vices allégués et, en conséquence, Débouter Monsieur [G] [R] et Madame [E] [R] de l’intégralité de leur demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire,
Dire et juger que Monsieur [G] [R] et Madame [E] [R] ne rapportent pas la preuve des préjudices allégués et, en conséquence, Débouter Monsieur [G] [R] et Madame [E] [R] de l’intégralité de leur demandes, fins et prétentions, En tout état de cause,
Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [E] [R] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [E] [R] aux entiers dépensEcarter l’exécution provisoire de droit. Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Jean LECAT pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. A titre principal, au soutien du rejet des demandes sur le fondement des vices cachés, se fondant sur les articles 1353 et 1641 du code civil, madame [Y] veuve [D] fait valoir que la juridiction ne peut se fonder uniquement sur un simple rapport d’expertise amiable mais doit également disposer d’autres éléments de preuve. Elle ajoute que le rapport d’expertise amiable n’a constaté aucune infiltration d’eau le jour de son intervention et que le procès-verbal de constat ne contient aucun descriptif précis du bien ou des photographies. Elle soutient que toutes les constatations l’ont été postérieurement à la vente. Elle met en avant qu’aucune expertise judiciaire n’a été demandée afin de procéder à mise en eau afin d’établir l’existence des infiltrations et de recherches les éventuelles responsabilités encourues. Elle ajoute que l’avis de l’expert assureur sur l’antériorité du sinistre ne permet pas d’établir une preuve suffisante de l’antériorité d’un vice caché. Elle souligne que la vétusté de la véranda litigieuse semble parfaitement visible, la présence de mastic étant parfaitement visible de même que la présence de coulure sur le mur de la façade. Elle ajoute qu’elle n’occupait plus le bien depuis 3 ans au moment de la vente et que compte tenu de son âge avancé elle ne pouvait se déplacer et a donc confié la vente à une agence. Elle souligne que du fait de son absence dans le logement il est étonnant que les voisins aient pu constater avec elle le 14 mars 2024 des infiltrations d’eau dans la véranda. Elle précise que l’attestation émanant des voisins ne permet pas d’établir la gravité du vice, le caractère impropre à sa destination ni son caractère caché.
A titre subsidiaire, et aux mêmes fins, elle précise que les travaux évoqués ne concernant que 8m2 de véranda accolée à la façade extérieure du bien, ces désordres n’empêchant aucunement les époux de jouir de leur bien et d’effectuer les travaux projetés. Elle précise qu’il n’est pas établi que les époux auraient pu percevoir les aides évoquées. Elle ajoute, à supposer que les vices allégués soient avérés, qu’il n’est pas établi qu’il convient de procéder à la dépose et à la repose complète de la véranda, cette dernière ne devant avoir lieu qu’en raison des travaux d’isolation par l’extérieur que les demandeurs souhaitent réaliser, une solution moins onéreuse pouvant dès lors être envisagée.
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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIVATION
Sur le périmètre de la saisine du tribunal
A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Ainsi, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n'a dès lors pas à y répondre.
Sur les demandes au titre des vices cachés :
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.
L'article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité en ce qu’elle doit rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.
Selon la lecture combinée des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.
Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, les époux [R] versent aux débats un rapport de [N] ASSURANCES IARD en date du 24 mai 2024 évoquant le fait que le sinistre est ancien et antérieur à l’achat de la maison. Ce rapport constate « une oxydation très avancée du ferraillage de la dalle ».
Ils produisent également un procès-verbal de constat en date du 2 mai 2024 constatant une entrée d’eau importante dans la véranda et un nombre de dalle du carrelage sonnant manifestement creux, signe d’un décollement du support. Le commissaire de justice constate également la présence de coulures sur le mur de façade de la maison. Au garage, il est constaté une infiltration d’eau dans la même zone que la véranda en surplomb, un trou étant percé en pied de mur « manifestement afin de permettre l’évacuation de l’eau » de même qu’un état de corrosion avancé de différents éléments dans cette zone. Il est constaté sur la toiture de la véranda que le joint de mastic est ancien et au mauvais état et parait avoir fait l’objet de plusieurs reprises.
Ils produisent également un rapport d’expertise amiable en date du 12 septembre 2024 qui observe que l’étanchéité de la véranda est réalisée avec plusieurs matériaux de nature différentes et d’une vétusté variable. L’expert constate également la présence de coulures et une corrosion très avancée sur acier de la dalle béton concluant que cela démontre que le désordre était présent avant la vente. Il ajoute que dans le garage il y a une forme de pente-béton vers un exutoire permettant l’évacuation des eaux lors d’épisodes de pluies. Il ajoute que les visites uniquement par temps sec ont permis que le défaut ne soit pas apparent. Il évoque une impropriété de destination en raison du désordre car la véranda est un espace clôt et couvert. Il fait état de ce que le défaut existait au moment de l’achat en raison de reprises successives de l’étanchéité et de l’exutoire garage.
Les époux [R] versent également des attestations des époux [O] évoquant le fait qu’ils ont pu constater avec elle des infiltrations d’eau dans la véranda.
Concernant l’existence du vice, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier réalisé après un épisode pluvieux, que des venues d’eau au sol existent au sein de la véranda objet du présent litige. De même, l’expertise amiable relève la présence de coulures permettant d’établir l’existence d’infiltrations à l’origine des venues d’eau, et cela même sans mise en eau subséquente. Il existe donc une problématique de venues d’eau, dont l’importance ne peut toutefois pas être mesurée au regard des pièces versées aux débats.
Concernant le caractère caché du vice, il est inopportun d’invoquer une impossibilité de se rendre compte des infiltrations en raison de visites réalisées uniquement par temps sec alors même qu’il résulte de l’avis de l’expert [N], du procès-verbal de constat de même que de l’expertise amiable que plusieurs éléments permettaient aux acheteurs de se rendre compte d’une problématique de venues d’eau.
En effet, l’expert [N] souligne une oxydation très avancée du ferraillage de la dalle au garage sous la véranda, de même le procès-verbal de constat relève dans le garage l’existence d’un trou étant percé en pied de mur dans la zone sous la terrasse « manifestement afin de permettre l’évacuation de l’eau », d’un état de corrosion avancé de différents éléments dans cette zone, l’expertise judicaire confirmant la corrosion très avancée sur acier de la dalle béton.
L’ensemble de ces éléments étaient visibles lors de la visite réalisée par les acheteurs, qui n’apportent pas la preuve qu’un chiffon calfeutrait certaines zones, ces derniers ne pouvant se prévaloir d’un vice caché alors même que plusieurs éléments permettaient de se convaincre de venues d’eau anciennes problématiques au regard de l’état de corrosion avancé et de percé de trous d’évacuation.
De même, l’expert amiable souligne que l’étanchéité de la véranda est réalisée avec plusieurs matériaux de nature différentes et d’une vétusté variable, cette observation permettant de mettre au jour un état général vétuste d’allure non récente de la véranda, état visible des acheteurs lors de leur visite. Les époux [R] échouent donc à rapporter la preuve du caractère caché du vice invoqué.
De plus, concernant l’impropriété de destination, les demandeurs ne rapportent aucunement la preuve que ces infiltrations revêtent une importance telle qu’elles rendent la véranda impropre à sa destination, aucune pièce versée ne permettant d’estimer si des infiltrations ont lieu à chaque précipitations ou seulement lors de grands épisodes pluvieux d’intensité exceptionnelle, étant souligné que cette véranda au carrelage spécifique « extérieur » n’apparait pas être un espace pensé comme un espace intérieur destiné à être meublé et occupé toute l’année, comme une pièce supplémentaire, mais bien comme un espace extérieur valorisé. La simple affirmation selon laquelle il y aurait impropriété de destination en raison du fait que la véranda constitue un espace clôt et couvert est insuffisante. Il convient en effet de souligner que le rapport d’expertise [S] en date du 12 septembre 2024 évoque qu’il convient de déterminer si des écoulements d’eau au sol de la véranda lors d’évènements pluvieux intenses rendent le bien impropre à sa destination. Ainsi, en l’absence de pièce complémentaire permettant d’établir que les désordres constatés revêtent des proportions telles qu’ils rendent la véranda impropre à sa destination, il convient de constater que mes époux échouent à rapporter la preuve du caractère d’impropriété de destination de la chose en raison des écoulements d’eau.
Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires concernant les travaux sur le fondement des vices cachés, de même que de toutes leurs demandes indemnitaires subséquentes présentées sur le fondement de l’article 1 645 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les époux [R] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens avec distraction au profit de Maître Jean Lecat conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les époux [R] condamnés aux dépens, devront payer à Madame [Y] veuve [D], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version postérieure au décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
La nature du présent litige ne s’opposant pas à l’application de l’exécution provisoire de droit, et la présente décision procédant au débouté de l’ensemble des demandes présentées par les demandeurs, il sera rappelé que la présente décision y est soumise.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, Déboute Monsieur [G] [R] et Madame [E] [H] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes en indemnisation à l’égard de Madame [Y] Veuve [D] sur le fondement des vices cachés concernant une maison d’habitation avec terrain attenant sise au [Adresse 4] à [Localité 2], cadastrée B [Cadastre 1] ; Condamne Monsieur [G] [R] et Madame [E] [H] épouse [R] aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Jean Lecat conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Déboute Monsieur [G] [R] et Madame [E] [H] épouse [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [G] [R] et Madame [E] [H] épouse [R] à payer à Madame [Y] Veuve [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.