TJ 29232, 23 juill. 2026, RG 26/00227

N° RG 26/00227

N° Portalis DBXY-W-B7K-FTHI

Minute :

Copies délivrées le /07/2026 à :

- SCP OGHMA
- Me L’HEGARET
- Service EXPERTISES x 2

Exécutoire délivrée le /07/2026 à :

- SCP OGHMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ EN DATE DU 23 JUILLET 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Arnaud BORZEIX
GREFFIERES:
Lors des débats: Madame Alice LOURY
Lors du prononcé: Madame Isabelle CHAMPETIER

PROCÉDURE

À l’audience publique du 25 juin 2026, l’affaire a été appelée et les parties entendues en leurs observations et conclusions.

Puis elle a été mise en délibéré et le prononcé de l’ordonnance renvoyé au 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe ; date indiquée à l’issue des débats conformément à l’avis donné aux parties en application de l’article 450 du code de procédure civile.

DÉCISION

Ordonnance contradictoire en premier ressort avec exécution provisoire.

DEMANDERESSE

Société Civile [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-François MUNOS de la SCP OGHMA, avocats au barreau de BREST

DÉFENDERESSE

S.A.S. AUDIT IMMO FINISTERE SUD
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Marc L’HEGARET, avocat au barreau de BREST, substitué par Maître Caroline DUSSUD, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 avril 2025, Monsieur et Madame [J] [Y] ont vendu à la SCI [H] une maison d’habitation sise [Adresse 3] pour un prix de 550 000 euros.

Le bien avait été présenté par le vendeur comme ayant fait l’objet de nombreux travaux, dont des travaux d’isolation en 2023, par la société BUILDAPART.

Il figurait à l’acte de vente, ainsi qu’au compromis préalablement régularisé, le dossier de diagnostics techniques, comprenant notamment le dossier de performance énergétique (Consommation et émission de gaz à effet de serre), réalisé par la société AUDIT IMMO, [Adresse 4].
Les conclusions du DPE reportées à l’acte de vente étaient les suivantes :
- Consommation énergétique : 178 kWhep/m².an (catégorie C)
• Émissions de gaz à effet de serre : 5 kg éqCO2/m².an (catégorie A)
• Numéro d’enregistrement ADEME : 2529E0828592F

Quelques semaines après avoir pris possession des lieux, l’acquéreur a ressenti un inconfort, lié à une sensation de présence d’humidité, de mauvaise isolation.

Le 6 juin 2025, la société [H] a fait réaliser un second diagnostic de performance énergétique auprès du diagnostiqueur AC ENVIRONNEMENT. Le second diagnostiqueur a classé le bien en « E » (limite « F ») avec une estimation de consommation de 305 kWh/m2/an, outre des émissions de gaz à effets de serres en catégorie B.

Depuis un arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité, relatif au diagnostic de performance énergétique, le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité a fait l'objet d'une modification qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2026 :
• La nouvelle étiquette affectée au DPE d’AUDIT IMMO classe toujours la maison en « C », avec une consommation de 152 kW/m2/an
• Tandis que la nouvelle étiquette affectée au DPE d’ AC ENVIRONNEMENT classe également le bien en « E » avec une consommation de 299 kW/m2/an

Par courrier recommandé du 6 avril 2026, la société [H] a contacté la société AUDIT IMMO pour tenter une résolution amiable du litige, sans succès.

C’est dans ces conditions que, par exploit de commissaire de justice du 29 mai 2026, la société civile [H], par l’intermédiaire de son conseil, a fait assigner la société AUDIT IMMO FINISTERE SUD devant le président du tribunal judiciaire de Quimper, statuant en référé, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

- Constater l’existence d’un motif légitime de conserver et d’établir, avant tout procès au fond, la preuve des causes de la discordance entre le diagnostic de performance énergétique du 11 mars 2025 annexé à l’acte authentique de vente mentionnant un classement énergétique « C » et le diagnostic de performance énergétique ultérieur du 6 juin 2025 mentionnant un classement « E », ainsi que de leurs conséquences techniques, économiques et financières pour la société [H]
- Désigner en qualité d’expert judiciaire tout expert qu’il plaira à la juridiction, (ingénieur thermicien et performance énergétique], inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de [Localité 4], avec pour mission :
de se rendre sur place, d’examiner l’immeuble situé [Adresse 5], objet de la vente intervenue par acte authentique reçu le 23 avril 2025 par Me [R], et, plus généralement, de procéder à toutes constatations, vérifications, recherches et investigations utiles à l’accomplissement de la mission ci-après définie. [ 2.2. Mission détaillée de l’expert :
1° – Prise de connaissance des pièces et constatations générales
• Prendre connaissance de :
o l’acte authentique de vente du 23 avril 2025 et de ses annexes, notamment le dossier de diagnostic technique et le DPE y figurant
o le diagnostic de performance énergétique réalisé postérieurement (classement « E ») et tout autre diagnostic ou rapport technique relatif à l’état de l’immeuble, à son isolation, à l’humidité ou à la ventilation
o les plans, descriptifs, factures de travaux éventuels, notices techniques des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation, et plus généralement tous documents utiles à l’appréciation de la performance énergétique du bien.
• Se rendre sur les lieux, décrire précisément l’immeuble (structure, enveloppe, parois, toiture, planchers, menuiseries, nature des isolants, systèmes de chauffage, d’eau chaude, de ventilation, présence éventuelle de ponts thermiques, d’humidité ou de condensation, etc.), et relever toutes caractéristiques techniques utiles à l’établissement du DPE selon la réglementation en vigueur.
2° – Réalisation d’un nouveau DPE et analyse comparative
• Réaliser ou faire réaliser, en respectant strictement la réglementation applicable un nouveau diagnostic de performance énergétique du bien litigieux, en précisant :
o la classe de performance énergétique obtenue ;
o la consommation conventionnelle d’énergie (kWh/m².an) et les
émissions de gaz à effet de serre ;
o les données d’entrée retenues (caractéristiques de l’enveloppe, des
équipements, scénarios d’occupation, etc.) ;
o toute difficulté rencontrée pour l’établissement du diagnostic.
• Comparer de manière détaillée :
o le DPE annexé à l’acte de vente (classement « C »),
o le DPE réalisé postérieurement (classement « E »),
o et le DPE établi dans le cadre de l’expertise, en identifiant précisément les différences de données d’entrée, de méthode, de relevés sur site, de prise en compte des équipements et de l’isolation, et en indiquant, pour chacune de ces différences, si elle résulte :
- d’une erreur de mesure ou d’appréciation,
- d’une omission ou d’une mauvaise prise en compte d’un élément essentiel (isolation, ponts thermiques, ventilation, humidité, etc.),
- ou de l’évolution des règles de calcul ou des seuils d’étiquettes.
• Dire si, au regard des textes applicables à la date du premier DPE (11/03/2025), celui-ci apparaît :
o conforme aux règles de l’art et à la réglementation en vigueur,
o ou entaché d’erreurs ou de négligences de nature à altérer
significativement le classement énergétique et l’information de
l’acquéreur.
3° – Constatation de l’inconfort et de ses causes techniques
• Relever et décrire les phénomènes d’inconfort thermique allégués (sensation de froid, parois froides, courants d’air, surchauffe éventuelle, etc.) et les phénomènes d’humidité (condensation, moisissures, remontées capillaires, défaut de ventilation, etc.), en indiquant leurs causes probables (insuffisance d’isolation, défaut de traitement des ponts thermiques, ventilation inadaptée ou défaillante, etc.).
4° – Travaux nécessaires pour atteindre un classement « C »
• Déterminer, de manière détaillée, les travaux d’isolation et d’amélioration énergétique nécessaires pour porter le bien au niveau de performance correspondant au classement « C » (ou, à défaut, au meilleur classement techniquement et économiquement raisonnable), en distinguant :
o les travaux sur l’enveloppe (isolation de toiture et combles, des murs, des planchers, remplacement ou amélioration des menuiseries, traitement des ponts thermiques, etc.) ;
o les travaux sur les systèmes (chauffage, production d’eau chaude, ventilation, régulation) ;
o les travaux nécessaires pour remédier aux phénomènes d’humidité et de condensation liés à la performance énergétique (ventilation, étanchéité, etc.).
• Pour chaque poste de travaux, fournir :
o une description technique,
o une estimation du coût
o l’impact estimé sur la consommation d’énergie et sur le classement DPE.
5° – Évaluation des conséquences économiques et financières
• Sur la base des consommations théoriques issues du DPE annexé à l’acte (classe C), du DPE postérieur (classe E) et du DPE d’expertise, et en tenant compte des tarifs moyens de l’énergie applicables, estimer :
o la différence annuelle de consommation d’énergie (en kWh et en euros) entre la situation correspondant au classement « C » et la situation réelle telle que constatée par l’expert,
o le surcoût de consommation prévisible sur la durée de vie normale des principaux équipements ou sur une période d’au moins 10 ans.
• Indiquer, à titre technique, en quoi la performance énergétique réelle du bien (classe E) est susceptible d’affecter :
o sa valeur vénale sur le marché immobilier,
o et/ou sa valeur locative, par rapport à un bien similaire classé « C ».
• Donner tous éléments permettant, le cas échéant, d’apprécier :
o une éventuelle perte de chance de négocier un prix de vente plus bas
ou de renoncer à l’acquisition,
o et/ou un préjudice matériel certain correspondant au coût des travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance annoncé ou un niveau de confort acceptable.
6° – Observations sur les responsabilités techniques
• Sans se prononcer sur les responsabilités juridiques, indiquer, au plan strictement technique :
o si les manquements relevés relèvent principalement d’erreurs ou de négligences imputables au diagnostiqueur ayant établi le premier DPE
o si des travaux ou modifications sont intervenus entre le premier DPE et le second, et dans quelle mesure ils peuvent expliquer une éventuelle évolution du classement.
• Dresser un pré-rapport, le communiquer aux parties pour observations, recueillir leurs dires et y répondre dans son rapport définitif, en rappelant les positions respectives des parties lorsque celles-ci demeurent en désaccord.
Réserver les dépens, ainsi que les frais et honoraires d’expertise, pour être statué en fin de cause.
SOUS TOUTES RESERVES
DONT ACTE

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 26/00227.

A l’audience du 25 juin 2026, la société AUDIT IMMO FINISTERE SUD a formulé les protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures d’instruction légalement admissibles.

Ce texte ne subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction qu’à la démonstration d’un intérêt légitime à établir ou préserver une preuve en vue d’un litige éventuel sans qu’il ait à se prononcer sur les chances de succès de la procédure dont le juge du fond pourrait éventuellement être saisi.

Au vu des pièces produites, et notamment de l’acte authentique du 23 avril 2025, du diagnostic de performance énergétique établi le 11 mars 2025 par la société AUDIT IMMO, du diagnostic de performance énergétique établi le 6 juin 2025 par la société AC ENVIRONNEMENT, du courrier recommandé envoyé le 6 avril 2026 par le conseil de la société civile [H], il est nécessaire à la solution du litige de faire droit à la mesure d’expertise sollicitée, laquelle repose sur un motif légitime, celui de constater les désordres affectant le bien immobilier de la société civile [H].

La société civile [H], qui a intérêt à la mesure d’instruction, supportera l’avance des provisions à valoir sur la rémunération de l’expert.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Il a été satisfait à la demande de la société AUDIT IMMO FINISTERE SUD de donner acte des protestations et réserves sollicitées, par mention dans le corps de la présente décision sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

PAR CES MOTIFS