TJ 51454, 27 juill. 2026, RG 26/00282

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 27 JUILLET 2026

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N° RG 26/00282 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJRF

Minute 26-

Jugement du :
27 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 27 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 mai 2026

DEMANDERESSE :

Madame [J] [V]
[Adresse 1]
B-504
[Localité 1]

représentée par Madame [X] [F] sa mère munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Dominique ROUSSEL avocat au barreau de REIMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2023, Madame [M] [S], représentée par la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3], a consenti à Madame [J] [V] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 500,00 euros, outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 30,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.000,00 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé réception datée du 27 avril 2024 réceptionnée le 2 mai 2024, Madame [J] [V] a donné congé.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 31 mai 2024 par la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3], au contradictoire de Madame [J] [V].

Le bailleur a alors opéré une retenue de garantie de la somme de 685,33 euros, dont 650 euros au titre du coût des reprises des dégradations subis par le logement loué.

Par lettre recommandée du 04 février 2025 avec accusé de réception en date du 11 février 2025, Madame [J] [V] a mis en demeure la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3] de produire une nouvelle facture de reprise de la peinture du logement et de procéder au versement de la somme de 174 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception émise 16 avril 2025, Madame [J] [V] a mis en demeure la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3] de procéder au versement de diverses sommes dont celle de 685,33 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie.

Par procès-verbal du 10 octobre 2025, la Commission Départementale de Conciliation a constaté l’impossibilité de concilier les parties.

Par requête reçue au greffe le 27 janvier 2026, Madame [J] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour obtenir la restitution partielle du dépôt de garantie à hauteur de la somme de (126 + 350 + 174) 650 euros, la pénalité due du fait du retard de restitution du dépôt de garantie soit la somme de 50 euros et celle de 360 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 mai 2026, Madame [J] [V], représentée par sa mère, Madame [X] [F], justifiant avoir préalablement saisi le conciliateur de justice conformément aux dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, lequel a rendu le 21 janvier 2026 une attestation d'échec de tentative de conciliation, maintient ses demandes tendant à voir :
Condamner Madame [M] [S] à procéder à la restitution partielle du dépôt de garantie à hauteur de 475 euros, soit la somme de 126 euros au titre du devis « mise en propreté », celle de 174 euros au titre du devis « réalisation d'un joint en silicone », la moitié de la somme de 350 euros, au titre de la facture « peinture »,La condamner à lui régler la pénalité due du fait du retard dans la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 50 euros, et celle de 360 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle de 95 euros au titre de la citation qu'elle a dû faire délivrer au bailleur.
Au soutien de ses demandes, Madame [J] [V] conteste les devis établis par Madame [M] [S].

S’agissant du devis pour la réfection du joint de silicone, elle indique qu’il ne mentionne pas l’adresse du logement.
S’agissant du devis de ménage, elle estime que le logement était propre à la sortie des lieux,pour l'avoir nettoyé et précisant notamment qu’à défaut de hotte dans la cuisine, il n’était pas possible d’en facturer le nettoyage.
S’agissant du devis de peinture, qu’elle conteste seulement partiellement, elle considère que les éclaboussures présentes sur les murs avaient pu être causées par la panne de la VMC.

Madame [M] [S], représentée, par son conseil, s’en référant à ses écritures déposées à l'audience, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
Rejeter l’intégralité des demandes formulées par Madame [J] [V] à son encontre ;Condamner Madame [J] [V] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 800 en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,Juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire .
Au soutien de ses demandes, elle considère, sur le fondement des articles 1732 et suivants du code civil, du droit commun de la responsabilité contractuelle ainsi que des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu’a été imputée sur le dépôt de garantie une somme globale de 650,00 euros, correspondant aux montants des devis relatifs aux dégradations locatives incombant à Madame [J] [V].
Elle compare l’état des lieux d’entrée, dans lequel il était indiqué que l’appartement avait été remis à neuf, à l’état des lieux de sortie qui mentionnait notamment la présence de tâches sur les murs et la nécessité de refaire les joints du bac de douche.
Elle souligne que ces états des lieux ont été établis de manière contradictoire et ont été acceptés.

Elle précise que Madame [J] [V] n’est restée que 10 mois dans l’appartement.

Pour s’opposer au versement d’une indemnité de retard, elle fait valoir que le dépôt de garantie a été restitué à la locataire dans un délai de 2 mois à compter de la fin du préavis fixée au 2 juin 2024, en ce qu’il lui avait été notifié le 2 mai 2024.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, elle indique que Madame [J] [V] n’a eu de cesse de contester le travail de gestion réalisé par la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3], a saisi la Commission de Conciliation des Rapports Locatifs et l’a fait citer devant la juridiction.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026 par jugement mis à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 22 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire.

Pour écarter cette présomption, il incombe à ce dernier d'établir qu'elles ont eu lieu :

- par cas de force majeure,

- par un manquement du bailleur, si cette faute est à l'origine du sinistre,

- par le fait d'un tiers qui se serait introduit sans son accord dans le logement.

En application de l'article 7 d) de la loi précitée, le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et de manière générale l'ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires.

En l'absence de stipulation particulière, le bailleur est tenu des détériorations consécutives à la vétusté ainsi qu'aux grosses réparations à moins qu'un défaut d'entretien ou un usage anormal du preneur a aggravé ou accéléré la dégradation de la chose louée.

Le locataire ne saurait dès lors être tenu de remplacer ou remettre à neuf ce qui a été détérioré par le simple usage normal et légitime de la chose louée ou la vétusté.

S’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur nature.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Conformément à l’article 3-2 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du contrat de bail, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Selon l'article 1731 du code civil « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Sur la restitution du dépôt de garantie

En l’espèce,

Il est constant que Madame [M] [S] a opéré une retenue de 650 euros sur le dépôt de garantie d’un montant total de 1.000 euros versé par Madame [J] [V] à son entrée dans le logement litigieux.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée en date du 27 juillet 2023, dressé contradictoirement par la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3] entre Madame [M] [S] et Madame [J] [V], que l’intégralité des murs, plafonds, sols et plinthes (sous réserves de celles de salle de bain, dits « en bon état ») étaient « neuf[s] », de même que les joints de la douche et que le coin cuisine, à l’exception des plaques de cuisson (dites en « bon état »), de la VMC (dite en « état d’usage », celle-ci ne « s’ouvr[ant] plus ») et de la bouilloire (dite en « bon état »).

En revanche, l’état des lieux de sortie en date du 31 mai 2024, dressé également de manière contradictoire par la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3] entre Madame [M] [S] et Madame [J] [V], signé par les deux parties, mentionne l’existence dans l’entrée d’une « trace noire à cause de l’ouverture de la porte – à faire nettoyer », bien que l’état du sol soit décrit comme « neuf ».

Il indique également, dans la salle de bains, « joints fond de douche non faits – à refaire » et « plan de travail tâché – à remplacer ».

S’agissant du coin cuisine, bien que les murs soient décrits comme « neufs », il est détaillé :
« Tâché sur retour – à faire nettoyer/repeindre
Tâché sur mur à droite de l’évier – à faire nettoyer/repeindre
Traces noires à droite de la table – à faire nettoyer/repeindre ».
Il est également mentionné « Robinet, évier et égouttoir sales – à faire nettoyer ».
S’agissant des plaques de cuisson, il est mentionné « Plusieurs marques collées – à faire nettoyer/remplacer ».

Concernant la VMC, il est indiqué « Sale – à faire nettoyer ».

S’agissant de la pièce principale, bien que les murs soient dits « neufs », il est mentionné :
« Mur télé taché – à faire nettoyer/repeindre
Mur lit traces de passage – à faire nettoyer/repeindre »

Les observations générales sont les suivantes : « De nombreuses traces/taches sur les murs à faire nettoyer/repeindre
Joints de bac douche à refaire »

Par ailleurs, sont versées au débat plusieurs factures et devis.

D’une part, la facture n°INV0068 en date du 28 juin 2024, émise par la société MARIO BERGER 51 RENOVATION, prévoit un nettoyage du mur intérieur du salon, une protection des sols et une mise en peinture en deux couches de celui-ci pour un montant total de 350 euros.

Ainsi, eu égard à la présence de tâches sur au moins un mur de la pièce principale, nécessitant, selon l’état des lieux de sortie signé par la locataire, une retouche de peinture, la retenue de la somme de 350 euros sur le dépôt de garantie est bien justifiée. Au demeurant, il n’est pas démontré par la locataire le fait qu’une panne de la VMC ait été à l’origine de ces tâches.

D’autre part, le devis n°TE51-120624-1 en date du 12 juin 2024 dressé par la société NETTOYAGE CHAMPENOIS prévoit une remise en état générale de l’appartement, pour un montant total de 105,00 euros, comprenant notamment : « aspiration soignée et lavage des sols », « essuyage humide et dépoussiérage des plinthes », « nettoyage approfondi de la cuisine et de ses éléments », « dépoussiérage et nettoyage des meubles et placards », « essuyage humide et enlèvement des traces sur les interrupteurs et prises », « dépoussiérage des radiateurs », « nettoyage, détartrage et désinfection général de la salle de bain et du wc », « nettoyage de la vitrerie en double face ».

Or, en ce qu’il n’est fait nullement mention dans l’état des lieux de sortie d’un quelconque mauvais entretien ou dégradation des plinthes, des meubles et placards, des interrupteurs et prises, des radiateurs et de la vitrerie, la nécessité de procéder à leur remise en état n’est pas démontrée par le bailleur. L’état des lieux de sortie ne relève pas davantage la nécessité de nettoyer la salle de bain, le plan de travail tâché devant être totalement remplacé et les quelques traces de calcaire étant négligeables.

En revanche, il indique bien la nécessité de nettoyer le sol de l’entrée, et, dans la cuisine, les murs, le robinet, l’évier et l’égouttoir, ainsi que les plaques de cuisson et la VMC.

Dès lors, la retenue réalisée au titre de ce devis sera réduite à une somme qu’il conviendra de fixer à 50 euros.

Enfin, eu égard au fait que le devis n°D202400010 en date du 9 août 2024 réalisé par la société MULTISERVICES CHAMPENOIS ne fait apparaître aucune adresse, il n’est aucunement établi que celui-ci vise à la réalisation des joints de la salle de bain du logement litigieux.

Ainsi, à défaut de tout autre document justificatif versé aux débats, aucune retenue ne saurait avoir lieu à ce titre.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée à payer à Madame [J] [V] la somme de 250 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie.

Sur la pénalité due du fait du retard de restitution du dépôt de garantie

En l’espèce,

Il n’est pas contesté par Madame [M] [S] que les clés du logement litigieux lui ont été remises par Madame [J] [V] le 31 mai 2024, date qui est, au surplus, confirmée par la lettre recommandée avec accusé réception rédigée par la SARL STEPHANE PLAZA IMMOBILIER [Localité 3] le 13 février 2025.

Dès lors, la restitution partielle du dépôt de garantie devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2024, ce qui n'a pas été le cas, si bien que Madame [J] [V] est fondée à solliciter une pénalité équivalente à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard, dans la limite de sa demande, soit la somme de 50 euros.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée à payer à Madame [J] [V] la somme de 50,00 euros au titre de la pénalité due du fait du retard de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de la solution apportée au litige, aucune résistance abusive ne peut être reprochée à Madame [J] [V] et Madame [M] [S] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [S], partie perdante pour l'essentiel, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [J] [V] ne justifie pas s'être fait assister d'un avocat. En conséquence, sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera limitée à la somme de 95 euros qu'elle a dû engager au titre des frais de citation par commissaire de justice.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,