TJ 51454, 27 juill. 2026, RG 26/00619
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS
JUGEMENT DU 27 JUILLET 2026
N° RG 26/00619 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKHK
Minute 26-
Jugement du :
27 juillet 2026
La présente décision est prononcée le 27 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;
Date des débats : 29 mai 2026
DEMANDERESSE :
LA S.A. ICF NORD EST, SA d'HLM agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SCP GUILBAULT avocat au barreau de Châlons-en-Champagne
ET
DÉFENDEURS :
Monsieur [K] [C] [R] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Comparant en personne
Madame [P] [L] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Comparant en personne
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous-seing privé du 22 Nov 2023, la société ICF NORD EST a donné à bail à Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 823,70 euros outre celle de 65,98 euros au titre des provisions sur charges récupérables.
Par exploit en date du 02 février 2026, la société ICF NORD EST a fait assigner Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:
déclarer la société ICF NORD ET en ses demandes,constater la résiliation de plein droit de la location,ordonner la libération du logement,en tant que de besoin,ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement avec l'assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est, condamner Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] solidairement et indivisiblement à régler la somme de 1.622,84 euros au 31 octobre 2025 à ICF NORD EST ainsi qu'à titre d'indemnités d'occupation une somme équivalente au loyer et charges jusqu'à libération effective du logement, condamner Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] à verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus sur le bail d'habitation avait continué ses effets, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,condamner Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la société ICF NORD EST a fait valoir que Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] ne s'étaient pas acquittés de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 16 septembre 2025.
À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 29 mai 2026, la société ICF NORD EST, représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l'arriéré locatif s'élève à la date du 30 mai 2026 à la somme de 2.032,61 euros.
Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement même suspensifs, de l'ordre de 30 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges.
Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I], comparant en personne, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois.
Ils exposent que Monsieur [K] [W] travaille en contrat de travail à durée indéterminée dans une banque et perçoit un salaire mensuel de l'ordre de 2.250 euros et que Madame [P] [I], qui se trouve en fin de congé parental et perçoit de la CAF de la MARNE des prestations de 589 euros par mois, est actuellement en recherche d'emploi, mentionnant que précédemment elle travaillait en intérim pour un salaire mensuel de 1.300 euros environ.
Le rapport des services sociaux a été reçu avant l'audience lors de laquelle il en a été donné lecture, indiquant que le couple explique l'impayé par la baisse de ressources liée au congé parental et à la difficulté à mettre des priorités dans le règlement des charges mensuelles, Madame ayant été orientée vers la CAF afin de demander si un droit APL pouvait être versé et que si des délais étaient accordés sur 36 mois, le couple pourrait se maintenir dans les lieux.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la résiliation
A. Sur la recevabilité de la demande
La société ICF NORD EST a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 18 septembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 02 février 2026 conformément aux dispositions de l'article 24II de la loi du 06 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 06 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.
La demande est donc recevable.
B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 22 septembre 2023 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois tel que visé dans le commandement de payer, par ailleurs plus favorable que les dispositions légales ci-dessus rappelées pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.
Le commandement de payer en date du 16 septembre 2025 pour la somme en principal de 2.103,15 euros étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2025.
Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :
La société ICF NORD EST produit un décompte arrêté au mois de mai 2026 (terme de mai 2026 compris) selon lequel Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] sont redevables de la somme de 2.032,61 euros au titre de l’arriéré locatif.
Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I], qui n'opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette, seront condamnés solidairement conformément aux stipulations du bail au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :
L'article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'examen du relevé de compte montre que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer, et même au delà, depuis deux mois à la date de l'audience.
Il convient dès lors de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter de leur dette selon les modalités définies au dispositif, conformément à l'accord du bailleur à l'audience, et de suspendre les effets du prononcé de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés.
4. Sur les demandes accessoires :
Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I], qui succombent, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société ICF NORD EST, les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits.
Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] seront en conséquence également condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 22 novembre 2023 entre la société ICF NORD EST et Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] concernant le logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], sont réunies à la date du 17 novembre 2025 ;
CONDAMNE Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] solidairement à verser à la société ICF NORD EST la somme totale de 2.032,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de mai 2026 (terme de mai 2026) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
AUTORISE Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36e mensualité, dont les modalités de règlement resteront à être renégociées avec le bailleur qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 10e jour ou avant de chaque mois et pour la première fois le 10e jour du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ICF NORD EST pourra, DEUX MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les locataires expulsés ou à défaut par le bailleur,
- que Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] soient condamnés solidairement à verser à la société ICF NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts légaux à compter de la date d'exigibilité des indemnités d'occupation à échoir ;
CONDAMNE Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE Monsieur [K] [W] et Madame [P] [I] in solidum à verser à la société ICF NORD EST la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La greffière La vice-présidente
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